'For Sale by Owner' - wer bezahlt den Makler des Käufers?

Sie verhandeln mit dem Immobilienmakler des Käufers, genau wie es ein Immobilienmakler des Verkäufers tun würde. Er hat bereits einen Vertrag mit den Käufern, der besagt, dass er ihnen keine Provision berechnen wird. Er wird sie von Ihnen bekommen müssen. Sie werden dem Makler sagen, dass seine Kunden mehr bieten müssen, um seine Provision zu decken, und er wird sich wehren. Und schließlich werden Sie sich entweder auf einen Preis und einen Prozentsatz einigen, oder seine Käufer werden gehen.

In einigen Ländern gibt es Gesetze, die die Kriterien einschränken, nach denen Sie zwischen konkurrierenden Angeboten entscheiden können (im Allgemeinen um Rassendiskriminierung zu verhindern). Ich weiß nicht, ob man an solchen Orten das Nettoergebnis nach der Maklerprovision berücksichtigen muss, oder ob man die beiden Angebote nach dem Höchstpreis vergleichen muss.

Wir sind zwar in Utah und nicht in Florida, aber wir haben unser Haus auf diese Weise gekauft (vor fast 6 Jahren). Der Verkäufer wollte nichts mit einem Makler zu tun haben und hat das Haus nirgends aufgelistet, sondern hatte nur ein Schild im Hof. Wir wollten jedoch einen Makler, um sicher zu gehen, dass alles richtig gemacht wurde. Der Makler bat sie, die Standardprovision zu zahlen, und sie weigerten sich. Wir beschlossen, den Makler einfach selbst zu bezahlen. Der Verkäufer bekam also den vollen Betrag unseres Angebotspreises, und wir zahlten unserem Makler aus eigener Tasche das, was er als Vertreter des Käufers bei einem normalen Geschäft bekommen hätte.

Allerdings baten wir den Verkäufer, einen seiner großen Fernseher und seinen freistehenden Gefrierschrank abzugeben, die ohnehin nicht in die verkleinerte neue Wohnung gepasst hätten, und er stimmte zu.

funktioniert das normalerweise so?

Normalerweise beauftragt der Verkäufer einen Makler und stimmt einer Provision zu, die der Makler im Falle eines Verkaufs erhält. Diese Provision ist im Preis enthalten, so dass der Verkäufer den Betrag erhält, den der Käufer abzüglich der Provision bietet. Ein Teil davon wird mit dem Immobilienmakler des Käufers geteilt, falls dieser einen Makler hat.

In Ihrem Fall wird diese Provision nicht vereinbart, wenn Sie den Preis festlegen. Sie müssen entweder den Preis höher ansetzen, um die typische Maklerprovision zu berücksichtigen, oder dem Makler des Käufers sagen, dass er mit einem Angebot zurückkommen soll, das die Provision enthält.

Wenn Sie die Provision nicht einrechnen, sieht Ihr Verkaufspreis besser aus, als er tatsächlich ist, daher würde ich Ihnen raten, den Preis etwas höher anzusetzen. Andernfalls riskieren Sie, dass viele Käufer-Makler anklopfen, aber viele von ihnen werden weggehen, wenn Sie fest an Ihrem Preis festhalten.

Typischerweise erhalten in den USA Käufer- und Verkäufer-Makler (oder Realtors) ihre Provision aus dem Kaufpreis. Wenn Sie keinen Verkäufer-Agenten haben, dann wird diese Provision nicht gezahlt. Beispiel:

Sie listen das Haus mit $200.000 auf. Standardprovisionen sind 3/2%, was bedeutet 3% für die ersten $100.000, 2% danach. Manchmal sind es 3/1,5% oder 3/1% , aber normalerweise 3/irgendwas.

Wenn ich Ihnen $200.000 anbiete und Sie akzeptieren, wir abschließen und ich einen Kaufmakler eingesetzt habe, wird mein Makler mit 3% der ersten $100.000 bezahlt, danach mit 2% (in unserem Beispiel):

$ 100 000 00
x 3 00 %
===============
$ 3 000 00

$ 100 000 00
x 2 00 %
===============
     2 000 00

$ 3 000 00
+ 2 000 00
=============
$ 5 000 00

Nun, die Provision wird fast immer vom Verkäufer bezahlt, d.h. Sie erhalten den Wert Ihres Hauses abzüglich der Provision:

$ 200 000 00
- 5 000 00
=============
$ 195 000 00

Das bedeutet, in unserem Beispiel würden Sie $195.000 erhalten.

Um die Sache noch komplizierter zu machen, ist der Käufer berechtigt (sprich: gesetzlich erlaubt), bis zu 3 % des gesamten Verkaufspreises für “Verkäuferkonzessionen” - Schließungskosten1 - zu verlangen (die meisten Staaten begrenzen dies auf 3 %). Das heißt, in diesem Szenario, wenn Sie mein Angebot annehmen, ich keinen Makler einsetze, aber ich um 3% für die Abschlusskosten bitte, würden Sie $194.000 erhalten:

$ 200 000 00
x 3 00 %
===============
$ 6 000 00

$ 200 000 00
- 6 000 00
=============
$ 194 000 00

Hier wird die Rechnung kompliziert: Wenn ich einen Makler einsetze und Sie mir 3% zu den Abschlusskosten geben, gibt es zwei Möglichkeiten, wie die Rechnung aufgeht:

1. Sie erhalten $189.000 : Wert abzüglich Provision abzüglich Abschlusskosten:

2. Sie erhalten $189.120 : Wert abzüglich der Abschlusskosten, dann berechnen und abzüglich der Provision:

Wenn Sie also das Haus auflisten, berücksichtigen Sie dies. Gehen Sie davon aus, dass Sie etwa 6% des Wertes verlieren werden (im Fall von $200.000 haben wir etwa $11.000 verloren, also etwa 5,5%, aber bei kleineren Preisen wird das Verhältnis höher sein). Wenn Sie also einen Wert aus dem Haus herausholen wollen, listen Sie es mindestens 6% höher auf. Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, wird dieser dies für Sie übernehmen und typischerweise 9-12% verwenden.

Wenn wir 200.000$ aus unserem Haus herausholen wollen, würden wir es im schlimmsten Fall um $211.579 auflisten wollen, was uns $6.347,37 an Abschlusskosten und $5.231,58 an Provisionen einbringen würde, also etwa $200.000,05 am Ende.

Grundformeln:

• Provision bei 2%, Verkauf > $100.000 : salePrice * 0.02 + 1000;
• Abschlusskosten von 3%: salePrice * 0.03;
• Finden Sie heraus, was Sie “bekommen” würden (2%, Verkauf > $100.000 ): salePrice * 0.95 - 1000;
• Wenn Sie wissen, dass Sie “X”, 3/2% Provision und 3% Abschlusskosten wollen, finden Sie heraus, wie hoch das Angebot sein muss: (whatYouNeed + 1000) / 0.95;

Grundsätzlich gilt: Vergewissern Sie sich, dass Sie den Vertrag lesen und verstehen, den der Käufer (oder der Kaufmakler) vorlegt. Wenn es sich um eine untypische Provisionsvereinbarung handelt, wird dies im Vertrag vermerkt sein (und Ihnen sagen, dass der Käufer nicht möchte, dass Sie die Provision zahlen). Es gibt kein Gesetz, das besagt, “wer” sie zahlen muss, sondern nur, dass sie ein enthaltener Bestandteil sein kann. Es ist möglich, dass in Ihrem Szenario der Makler Ihnen weniger anbietet, es ist auch möglich, dass der Makler das anbietet, was Sie verlangen, und den Preis für potentielle Käufer aufbläht. Es gibt hier eine Menge Szenarien.

Zusätzlich einige Hinweise zum Gesetz in Florida, die vernünftig erscheinen und die Quelle scheint glaubwürdig zu sein: https://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?id=367168

Frage: Ich habe eine Anzeige, die nur ein paar Tage auf dem Markt war, als drei Angebote eingingen. Der Verkäufer hat eines der Angebote angenommen. Nun behauptet der Makler, der den Käufer vertritt, dessen Angebot zuerst eintraf, dass mein Verkäufer verpflichtet sei, mit seinem Käufer zu verhandeln, weil sein Angebot dem Verkäufer zuerst vorgelegt wurde. Stimmt das?

Antwort: Nein. Es gibt kein Gesetz in Florida, das den Verkäufer dazu verpflichten würde, auf ein Angebot zu reagieren. Außerdem gibt es kein Gesetz in Florida, das den Verkäufer dazu verpflichtet, mit jedem Käufer in der Reihenfolge zu verhandeln, in der die Angebote eingegangen sind.

In Ihrem Bundesstaat (und in meinem) gibt es Gesetze, die besagen, dass wenn Sie einen Makler haben, dieser Ihnen jedes schriftliche Angebot vorlegen muss, egal wie lächerlich es auch sein mag. Da Sie For Sale By Owner sind, ist dies nicht der Fall. Sie können frei entscheiden, was Sie annehmen wollen. Es gibt keine Verpflichtung.

All dies gesagt, würde ich empfehlen, mit einem Immobilienanwalt über die Details zu sprechen, da er die spezifischen Gesetze Ihres Staates/ Ihrer Region kennt.

Quelle: Ich arbeite in dieser Branche.

1: Die Abschlusskosten sind typischerweise Dinge wie die Bewertung, eine etwaige “Anzahlung” usw. Wenn der Verkäufer zustimmt, die Abschlusskosten zu übernehmen, dann wird alles Geld, das der Käufer bis zu diesem Wert in den Kauf des Hauses stecken muss, dem Käufer zurückerstattet. Dies hat keine Auswirkung auf die Laufzeit des Kredits: es ist immer noch ein $200.000 Kredit, der Käufer bekommt nur einen Teil der Kosten zurück. Somit ist ein $194.000 Kredit nicht dasselbe wie ein $200.000 Kredit mit $6.000 zurückerstatteten Kosten für die Schließung, beide resultieren in der gleichen Verkäufer-Auszahlung, aber der Käufer muss im letzteren Fall immer noch die $200.000 finanzieren. Es ist kompliziert, aber es gibt Ressourcen, die dies genauer erklären Detail (“seller concessions” und “closing costs” sind gute Begriffe, nach denen Sie suchen sollten): https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/seller-concessions.php

Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten, wie Sie ein FSBO machen können: mit oder ohne MLS.

Sie scheinen ein FSBO-Listing ohne MLS im Sinn zu haben. In diesem Fall müssen Sie einem Käufer-Agenten nichts bezahlen. Aber sie werden fragen, vorausgesetzt, sie rufen/klopfen überhaupt an. Sobald sie fragen, schlage ich vor, dass Sie ihnen tatsächlich einen Provisionssatz anbieten. Ich würde bei 1% anfangen und sehen, ob sie anbeißen. Immobilienmakler sind manchmal ruppig, auf eine Art und Weise, wie man es von Autoverkäufern kennt. Einige von ihnen könnten ziemlich unhöflich und aggressiv sein, weil sie wahrscheinlich denken, dass das zu niedrig ist. Sie wollen 3%, aber viele nehmen auch 2%, wenn Sie das auf Ihrem Schild anbieten, nicht verhandelbar.

Wenn Sie einen MLS-Eintrag bekommen (was ich sehr empfehle, da Sie dadurch viel Aufmerksamkeit bekommen und auch automatisch auf Realtor.com gelistet werden), kann es sein, dass Ihr Bundesland von Ihnen verlangt, dass Sie Kunde eines Maklers sind, was bedeutet, dass sie einen grundlegenden Service bieten müssen, egal wie hoch ihr Honorar ist, aber sie vertreten Sie nicht und alle Informationen, die Sie ihnen mitteilen, sind nicht vertraulich. Auch wenn Ihr Bundesland dies nicht vorschreibt, brauchen Sie einen Makler, um einen MLS-Eintrag für Sie zu erstellen. Sie können nicht einfach auf die Website gehen und es selbst tun. In der Auflistung müssen Sie eine Provision für Käufermakler in einer MLS-Auflistung angeben, und sie ist nicht verhandelbar.

Unabhängig davon, ob Sie ein MLS-Listing erhalten oder nicht, empfehle ich Ihnen, eine Käuferprovision von 2 % oder 2,5 % zu veröffentlichen und sich einfach zu weigern, etwas anderes auszuhandeln. Der beste Satz, den Sie wählen können, hängt von Ihrem Hauswert und den in Ihrer Gegend üblichen Preisen ab. Wenn Ihr Haus einen Wert von über 500.000 Dollar hat, können Sie 2% anbieten und werden keine Beschwerden bekommen. Wenn Sie versuchen, ein schlecht gelaufenes Baumarktgeschäft im Wert von 100.000 Dollar loszuwerden, könnten 2,5 % für einige Agenten zu gering erscheinen.

Meine Quelle für all diese Informationen sind sehr aktuelle persönliche Erfahrungen. Ich habe mein Haus FSBO über ein MLS mit einem Discount-Makler verkauft, der mich für 0,5% als Kunden annahm. Ich bot 2,5% Käuferprovision. Ich habe ca. 3% gespart, indem ich nicht auch noch eine Provision für einen Verkäufermakler gezahlt habe, abzüglich $500 an forsalebyowner.com für ein Listing dort. Übrigens würde ich von Anfang an nur nach einem Discount-Makler/Makler suchen, denn ich glaube nicht, dass forsalebyowner.com in irgendeiner Weise geholfen hat, aber sie haben mir ein nettes Schild geschickt und mich mit einem Discount-Makler verbunden. Ein Freund von mir hat praktisch genau das Gleiche getan, nachdem er meinen Erfolg mit dem Prozess gesehen hatte.

Das hat zwar nichts mit Ihrer Frage zum Titel zu tun, aber Sie fragen:

Mit anderen Worten, wenn ich ein Angebot für X bekomme und es annehme, kann ich dann davon ausgehen, dass ich den vollen Betrag von X bekomme?

Nein, sicher nicht. Überall gibt es Gebühren und Provisionen sind nur ein Teil einer Immobilientransaktion. Wenn Ihr Kaufvertrag ausdrücklich sagt, dass die Provisionen X betragen, dann ist X das, was gezahlt wird. $0 ist ein gültiger Eintrag, also in Bezug auf die Provisionen, wenn der Kaufvertrag $0 Provisionen sagt, dann ja, Sie bekommen Ihren vollen Angebotspreis, abzüglich anderer Nicht-Provisionen Gebühren.

Ich kann mir vorstellen, dass der Immobilienmakler mir einen reduzierten Angebotspreis gibt, so dass ich den Anteil, der an ihn geht, nie sehe. funktioniert das normalerweise so?

Nun, ich bin kein Immobilienmakler, und ich bin kein Anwalt, und ich lebe nicht in Florida.
& Um Ihre Frage zu beantworten, Nein ich glaube nicht, dass es so immer funktionieren würde.

Denn wenn Sie verkaufen, werden Sie an den Käufer verkaufen, nicht an den Makler.
Sie werden sehen, was Sie bezahlt werden.
Es ist Ihnen egal, wie viel ihr Makler bezahlt wird (außer Sie bezahlen ihn).

… ein Makler bringt einen Käufer ins Spiel, der es kaufen will, wer wird den Makler bezahlen?

Das wird nicht passieren, weil sie das mit Ihnen ausarbeiten werden, bevor sie dem potentiellen Käufer von Ihrer Immobilie erzählen, es sei denn, sie wurden bereits vom Käufer bezahlt (Käufermakler).

Meine Empfehlung, nicht dass Sie danach gefragt hätten, ist, dass Sie das Haus ca. 10-12% über dem Preis ansetzen, den Sie geplant hatten, und einen Makler beauftragen. (Etwa 6% für Ihren+ihren Makler, der Rest, damit Sie Spielraum haben, um nach unten zu verhandeln und/oder Reparaturen abzudecken).

Ich lese in Ihrem Beitrag, dass Sie einfach nicht wollen, dass ein Makler “Geld aus Ihnen herausholt”.
Ich verstehe + respektiere diese Position, aber ehrlich gesagt tut ein Makler im Allgemeinen viel, um seine Provision zu verdienen.
Ich habe sowohl Häuser gekauft als auch verkauft. Es gibt keine einzige dieser Transaktionen, bei der ich mir (im Nachhinein) wünschte, ich hätte FSBO gemacht. Ich hoffe, das hilft.

Beste Wünsche, denn die Dinge können beim Abschluss schon schlecht genug laufen, wenn Käufer und Verkäufer beide einen Makler haben, der sie in der Hitze der Verhandlungen beruhigt.

Ich hatte eine ähnliche Erfahrung, als ich mein Haus verkaufte. Ich hatte einen Makler, aber ich hatte eine niedrigere Provision als üblich ausgehandelt. Der Maklerin des Käufers gefiel nicht, wie hoch ihr Anteil an der Provision sein würde, und sie hatte sogar den Mut, eine Klausel in das Kaufangebot zu setzen, die besagte, dass ich ihr die übliche volle Provision zahlen würde.

Unnötig zu sagen, dass ich ihr Angebot ablehnte und ein neues Angebot (abzüglich der Provision für die Maklerin des Käufers) wurde ordnungsgemäß vorgelegt.

Wenn Sie ein Haus auf einer Website (FSBO.com) auflisten, stimmen Sie zu, dem Makler des Käufers 3% zu zahlen. Wenn es sich nur um ein Schild im Hof handelt, könnte ein Makler auf Sie zukommen und Sie fragen, ob Sie bereit wären, ihr die 3% zu zahlen. In diesem Fall würden sie Sie wahrscheinlich rechtliche Dokumente unterschreiben lassen, die das bestätigen, bevor sie Ihr Haus zeigen.
Ich hatte ein Haus FSBO in einem sehr begrenzten Markt und ein Immobilienmakler kam auf mich zu. Sie hatte eine rechtliche Vereinbarung, die besagte, dass sie 3% bekommen würde, wenn sie mein Haus zeigen würde und der potenzielle Käufer es haben wollte. Der Käufer konnte nicht hinter ihrem Rücken gehen und versuchen, 3% auf den Preis des Hauses zu bekommen.

Lange Rede, kurzer Sinn: Schicken Sie sie einfach weg.

Wenn Sie ein Schild “For Sale by Owner” aufstellen, bedeutet das, dass kein Immobilienmakler involviert ist, und dass keine Gebühren/Provisionen zu zahlen sind. Das ist (mit vernachlässigbaren Ausnahmen wie z.B. einer kleinen Gebühr für die Auflistung von Dienstleistungen) die eigentliche Definition davon.

Wenn also ein Makler auftaucht und einen Kunden mitbringt und Sie ihm Ihr Haus verkaufen, könnten Sie in Schwierigkeiten geraten. In jedem Fall macht der Makler etwas sehr Fragwürdiges, und wenn Sie dem Geschäft zustimmen, machen Sie wohl auch etwas Fragwürdiges.

Wenn der Käufer eine Provision an den Makler zahlt, kauft er sehr offensichtlich nicht FSBO, und er wird wahrscheinlich sagen, dass Sie ihn durch falsche Werbung betrogen haben, blah blah. Gehen Sie zum Gericht, was auch immer. Eine Menge Ärger, schlechte Gefühle, und in einem Wort, nicht gut.
Wenn der Käufer keine Provision zahlt (der übliche Fall in den USA, wenn man über einen Makler verkauft - Sie, der Verkäufer, bekommen weniger Geld), werden sie wahrscheinlich immer noch sagen, Sie hätten sie betrogen (weil sie das Objekt offensichtlich für weniger Geld hätten bekommen können, als sie bezahlt haben). Das bedeutet also auch schlechte Gefühle und Ärger.

Wollen Sie weniger Geld und Ärger? Ich denke nicht. Wenn Sie “FSBO” auf Ihrem Rasen stehen haben und ein Makler auftaucht, schicken Sie ihn weg. Oder naja, engagieren Sie einen Makler, und machen Sie den Preis 3% höher…