Wann ist es besser umzuziehen - vor oder nach dem Platzen einer Immobilienblase?

Wenn Sie in der gleichen Gegend in ein Haus aufwärts ziehen, ist es besser zu warten, bis die vermeintliche Blase platzt, da Blasen höherpreisige Häuser stärker betreffen als niedrigpreisige Häuser. Sie könnten auch jetzt verkaufen und mieten, bis der Markt die Talsohle erreicht hat. Es ist keine Schande, zu mieten, besonders wenn Sie nicht vorhaben, länger als ein paar Jahre in dem Haus zu bleiben.

Wenn Sie sich verkleinern wollen, dann ist es aus den gleichen Gründen besser, jetzt umzuziehen.

Wenn Sie die Gegend wechseln, dann hängt alles von den Märkten in diesen Gegenden ab.

Abgesehen davon ist das Timing eines jeden Marktes (einschließlich des Wohnungsmarktes) sehr schwierig und kann oft gegen Sie arbeiten. Es sei denn, Sie glauben, dass es eine enorme Blase gibt (z.B. eine 50%ige Prämie), dann wird es auf lange Sicht keinen großen Unterschied machen.

Es ist erwähnenswert, dass wir einen 7-Jahres-ARM haben, und wir sind derzeit im fünften Jahr, was einer der Gründe ist, warum wir den Umzug jetzt in Betracht ziehen.

Dies sollte Ihre Überlegung sein, nicht eine angebliche “Blase”. Die Zinssätze werden in den nächsten Jahren steigen, also je früher Sie aus dem ARM aussteigen können, desto besser. Wenn Sie es sich leisten können, in den nächsten Jahren eine 15-jährige Festhypothek für ein neues Haus zu bekommen, ist das Ihre beste Chance. Wenn nicht, dann refinanzieren Sie das, was Sie haben, in eine Festhypothek.

Wenn Sie etwa zur gleichen Zeit verkaufen und kaufen, ist die Marktsituation (heiß, kalt, vor, nach oder kein Crash) von geringer Relevanz - sie wirkt sich nur auf die Größe der Zahlen auf beiden Verträgen aus, und zwar in etwa gleich, so dass es meist ein Reinfall ist.

Wenn Sie einen Vorteil aus Ihrer Vorhersage ziehen wollen, müssen Sie den Verkauf und den Kauf zeitlich aufteilen - mindestens mehrere Monate - und hoch verkaufen, bis nach dem vorhergesagten Crash warten und dann niedrig kaufen. Das impliziert natürlich, dass Sie zwischendurch mieten (oder in Ihrem Auto leben, oder bei Ihren Eltern, oder was auch immer). Und wenn der Crash nicht kommt - weil Ihre Vorhersage falsch war - verdienen Sie kein Geld damit, sondern verlieren den Wertzuwachs aus der Zeit, die Sie gewartet haben. Kein Risiko, kein Gewinn.

Eine schwierige Entscheidung, aber es gibt ein paar Dinge zu bedenken. Sie sagten, dass Sie planen, in ein teureres Haus umzuziehen, also könnten Sie bei dem neuen Haus nach der Blase mehr sparen, als Sie bei Ihrem aktuellen Haus verlieren würden. Angenommen, Sie wollen von einem 1-Millionen-Dollar-Haus in ein 1,5-Millionen-Dollar-Haus umziehen - dann brauchen Sie 0,5 Millionen Dollar. Die Blase platzt, und die Immobilienpreise fallen um 20% auf breiter Front. Jetzt haben Sie ein Haus für $0,8 Mio. und wollen ein Haus für $1,2 Mio. kaufen, also brauchen Sie nur $0,4 Mio., um die Differenz auszugleichen. Das ist eine große Annahme, dass die Immobilienpreise in allen Bereichen gleichmäßig fallen, aber Sie verstehen die Idee.

Die andere Sache, die Sie berücksichtigen müssen, ist, wie einfach es sein wird, Ihr aktuelles Haus zu verkaufen. Die Immobilienpreise fallen, weil die Nachfrage nicht da ist. Selbst bei einem niedrigeren Preis könnten Sie nach der Blase mehr Schwierigkeiten haben, einen Käufer zu finden, also überlegen Sie, wie wichtig das Timing für den Verkauf Ihres aktuellen Hauses ist.

Wenn Sie glauben, dass Sie das tatsächlich durchziehen können, ist es das Beste, die Blase zu erkennen, zu verkaufen, zu mieten, auf den Crash zu warten und zu kaufen. Aber das können Sie wahrscheinlich nicht.

Sagen wir es mal so. Ich habe die Blase 2008 im Jahr 2004 erkannt. Damit dieses Schema funktioniert, hätten Sie vorher sagen können, wann die Blase platzen würde und kurz vor dem Platzen verkaufen müssen. Meine Erkennung im Jahr 2004 war zu früh und hätte fast den gesamten Gewinn aufgefressen, wenn ich daraufhin verkauft hätte.

Aber ohne Eigenkapital sollten Sie es gar nicht erst versuchen. Zinsen und Wohnkosten sind invers gekoppelt. Sie können dieses Spiel nicht ohne viel Eigenkapital spielen, weil die Zinsschwankungen es auffressen werden.

Die Preise sind nicht das einzige Problem. Nachdem eine Blase geplatzt ist, kann es sehr schwierig sein, zu einem realistischen Preis zu verkaufen, und so können Sie feststecken, wo Sie sind, während Sie zusehen, wie viele erschwingliche Immobilien, die Sie gerne kaufen würden, auf dem Markt kommen und gehen. Denken Sie aber auch daran, dass Blasen nur im Nachhinein erkannt werden können. Auf Preissteigerungen von Vermögenswerten, die irrational erscheinen, folgt oft eine Korrektur, aber nicht immer.

Ich bin kein Finanzexperte, aber eine andere Sache, von der ich denke, dass sie ein bisschen Überlegung verdient, ist, welches Ende des Prozesses schwierig sein wird.

Wenn der Markt hoch ist, erwarten Sie Leichtigkeit beim Verkauf und Herausforderung beim Kauf.

Wenn der Markt niedrig ist, erwarten Sie Leichtigkeit beim Kaufen, aber eine Herausforderung beim Verkaufen.

Die Periode in der Blase würde also rauer erscheinen, wenn Sie verkaufen müssen, bevor Sie kaufen, weil die Optionen, um dann zu kaufen, sehr begrenzt oder sogar eine Zeit lang nicht vorhanden sein können. Man müsste sich sehr darauf konzentrieren, die Dinge genau richtig zu timen, nicht um einen Gewinn zu erzielen, sondern einfach nur, um einen Platz zum Leben zu einem vernünftigen Preis/einer vernünftigen Bequemlichkeit zu haben.

In einem Abschwung hingegen könnten Sie sich zumindest darauf konzentrieren, Ihr Haus zu verkaufen, egal wie lange es dauert, und hätten dann viel mehr Optionen, aus denen Sie wählen könnten, wenn Sie weiterziehen. Und wenn es zu einer Verzögerung zwischen dem Verkauf und dem anschließenden Kauf kommt, kann das in einer Aufschwungphase ein finanzieller Nachteil sein, während es in einer Abschwungphase im Allgemeinen positiv ist.

Wenn Sie es also finanziell nicht verkraften können, würde ich denken, dass es einfacher ist, zu warten, bis es sich abkühlt… und Ihnen mehr Möglichkeiten gibt. Aber wer weiß, ob oder wann das der Fall sein wird!

In Bezug auf die Zinssätze… Sie könnten auch erwarten, dass die Zinssätze irgendwann sinken, wenn sich die Wirtschaft signifikant verschlechtert… aber die Zinssätze sind selbst jetzt noch ziemlich niedrig, so dass der potenzielle Nutzen für Sie durch eine Rezession im Immobilienbereich vielleicht durch das gefährliche Potenzial eines größeren Schadens aufgewogen wird, wenn die Zinssätze weiterhin signifikant steigen.

Letztendlich denke ich persönlich, dass es mehr auf das Haus/den Ort ankommt, in dem man wohnen möchte, als auf den Versuch, etwas zusätzliches Geld aus der Transaktion herauszuschlagen. Langfristig halten sich Gewinner und Verlierer die Waage, und wenn jeder den richtigen Zeitpunkt vorhersagen könnte, wäre damit nichts gewonnen.

Auf die eine oder andere Weise werden Sie die Schwierigkeiten des Marktes erleben.

Wenn ein Markt im Aufschwung ist, gibt es normalerweise mehr Käufer als Verkäufer. Das ist es, was den Preis nach oben treibt. Das zeigt sich darin, wie schnell eine Immobilie zu einem fairen Preis verkauft wird. Als Verkäufer macht das Spaß. Man bekommt oft den Preis, den man verlangt, manchmal sogar mehr, und man verkauft schnell. Aber wenn Sie sich umdrehen und eine Immobilie auf demselben Markt kaufen müssen, erleben Sie den miesen Teil. Sie konkurrieren mit all den anderen Käufern, also haben Sie den Stress, mehrmals am Tag die Angebote zu prüfen, weil sich die Wohnungen so schnell bewegen. Und wenn Sie ein Haus gefunden haben, das Ihnen gefällt, rufen Sie an und erhalten die entmutigende Nachricht, dass es bereits 8 Angebote gibt, dass das Haus hochgehandelt wurde und dass Sie sich verpissen können, wenn Sie nicht in bar zahlen wollen.

Das alles kehrt sich im Grunde um, wenn Sie verkaufen/kaufen, wenn der Markt unten ist. Sie werden das Verkaufen wirklich hassen, wahrscheinlich nicht den gewünschten Preis erzielen, nur wenige Angebote bekommen und es wird länger dauern, als Sie gehofft haben. Als Käufer haben Sie jede Menge Zeit und Möglichkeiten. Es wird geradezu Spaß machen.

Der einzige Weg, den Kuchen zu bekommen und zu essen, ist zu verkaufen, wenn der Markt steigt, zu mieten oder bei Mama und Papa einzuziehen und dann zu kaufen, wenn der Markt sinkt. Aber mieten oder für 6 bis 18 Monate bei den Eltern einziehen ist nicht wirklich meine Vorstellung von gutem Kuchen.

Was die tatsächlichen Zahlen angeht, wenn Sie zur gleichen Zeit kaufen/verkaufen, wenn die Preise fair sind, bewegen Sie im Grunde nur Eigenkapital in eine andere Immobilie. Sie werden feststellen, dass es fast ausgeglichen ist, wenn alles gesagt und getan ist.

Für die meisten Menschen ist das Problem die Qualifizierung für die Hypothek, nicht der Preisunterschied zwischen dem alten und dem neuen Haus.

Das Problem ist, dass Zeiten, in denen die Preise fallen, oft auch Zeiten sind, in denen die Zinssätze steigen, wie jetzt. Es ist in der Regel ein Reinfall, da Sie am Ende die gleiche monatliche Zahlung haben.

Sie haben eine besondere Situation, die Ihre Entscheidung in Richtung “jetzt kaufen” beeinflussen kann, nämlich dass Sie einen ARM haben. Da Ihr Hypothekenzins in zwei Jahren angepasst wird, bedeutet die Tatsache, dass wir uns in einer Periode steigender Zinsen befinden, dass Sie entweder eine höhere Rate zahlen oder refinanzieren müssen.

Recherchieren Sie etwas über die vorherigen Blasen und sehen Sie, welche Gebiete sich schneller erholten

Einige der Dinge, die einen Markt daran hindern, zu sehr zu fallen, ist der Schulbezirk. In jüngerer Zeit ist die Begehbarkeit und das allgemeine Gefühl der Nachbarschaft.

Je älter die Bevölkerung wird, desto mehr Menschen wollen sich verkleinern, und wenn Ihr jetziges Haus in einer begehrten Gegend für Leute liegt, die sich verkleinern wollen, ist es vielleicht besser, eine Weile hier zu bleiben.

Sie müssen auch die Gründe für ein Upgrade bedenken, wenn Sie mehr Platz für eine wachsende Familie benötigen, dann wollen Sie nicht darauf warten, dass die Blase platzt.

Wie eine steigende Flut alle Boote anhebt, so wird umgekehrt eine Ebbe alle Boote absenken.

Wie die anderen Kommentatoren schon sagten, steigen Sie aus dem ARM aus und nehmen Sie eine feste Hypothek auf, solange Sie noch können. Die Zinsen können sehr schnell und ohne Vorwarnung in die Höhe schießen.

Vorübergehend zu mieten ist eine praktikable Option, aber wenn Sie mehr Sachen haben, die in die Wohnung passen, müssen Sie den Lagerraum mit einrechnen. Vergessen Sie nicht, die Kosten für den Umzug vom Haus in die Wohnung und in das Haus einzurechnen. Schauen Sie sich die Zeitspanne an, wie lange Sie mieten werden, bedenken Sie, dass während Sie mieten, die Blase vielleicht nicht platzt, oder wenn doch, die Immobilien in der Gegend, die Sie betrachten, nicht so sehr fallen.

Der Trick ist, mit dem Mieten anzufangen, bevor die Blase platzt, und danach in ein Haus zu ziehen. Meine Eltern haben das beide gemacht und es hat sich für sie gelohnt!