Was ist eine gute Mietrendite?

Ich habe noch nie gehört, dass die Miete pro Woche angegeben wird. Sind Sie in den USA?

Im Allgemeinen würde man hoffen, nach der Anzahlung die Miete zu nehmen und in der Lage zu sein, die Hypothek, die Steuern und die Versicherung zu bezahlen, und dann jedes Jahr genug übrig zu haben, um zumindest ein bisschen Notgeld für Reparaturen zu haben. Wenn man am Anfang tatsächlich mehr als das jedes Jahr einstecken kann, ist das ideal, aber mit einer Miete anzufangen und nur “nach Steuern” Geld zu verdienen, ist meiner Meinung nach zu knapp. Das “KGV” von 19 zu 1 erscheint mir zu hoch, als ich solche Dinge verfolgte, erinnere ich mich, dass 12 oder weniger das Ziel war. Natürlich waren die Zinsen höher, und diese Zahl steigt bei sehr niedrigen Zinsen.

In Ihrem Beispiel ist eine $320K-Hypothek bei 4% $1527/mo. 400 $/Woche sind nicht drin.

Sie werden feststellen, Joe.E, dass die Mieten in den letzten 4 bis 5 Jahren in Australien erheblich gestiegen sind. In einer Entfernung von mehr als 20 km von größeren Städten können Sie wahrscheinlich Mietrenditen von über 5 % erzielen, näher an den Städten jedoch eher 5 % oder weniger.

Im Westen Sydneys konnten wir Mietrenditen von fast 7% erzielen. Wir haben hauptsächlich in den Jahren 2007 und 2008 gekauft, als niemand kaufte und wir Immobilien für 15% bis 20% unter dem Marktpreis bekamen. Da wir günstig kauften und die Mieten stiegen, konnten wir höhere Mietrenditen erzielen.

Ein Beispiel für ein bestimmtes Geschäft, bei dem wir für 225.000 $ gekauft und für 300 $/Woche vermietet haben, was uns eine Rendite von 6,9 % einbrachte. Die Miete beträgt jetzt 350 $/Woche, was uns eine aktuelle Rendite von 8 % beschert. Da unser Zinssatz bei 6,3 % liegt und möglicherweise noch weiter sinkt, ist diese Immobilie positiv ausgerichtet und zahlt sich selbst aus und beschert uns ein zusätzliches Einkommen.

Alle unsere Immobilien werfen zwischen 7,5 % und 8,5 % Rendite ab und sind alle positiv verzinst. Die Kapitalgewinne sind vielleicht nicht so hoch wie bei Immobilien, die näher an der Stadt liegen, aber selbst wenn wir aufhören würden zu arbeiten, müssten wir nicht verkaufen, da sie uns alle nach Zahlung aller mit den Immobilien verbundenen Ausgaben ein Einkommen verschaffen.

Um Ihre Frage zu beantworten, würde ich eine Immobilie mit einer Rendite von über 5 % und vorzugsweise über 6 % anstreben, da dies Ihre Immobilie(n) in die Lage versetzt, zumindest nach ein paar Jahren, wenn nicht sofort, positiv verzinst zu sein.

Ein guter Schnellfilter, um zu sehen, ob eine Immobilie es wert ist, betrachtet zu werden, ist, wenn die Gesamtmiete für die Immobilie für das Jahr gleich 10% des Preises der Immobilie ist. Wenn die Immobilie beispielsweise einen Wert von 400.000 $ hat, dann sollte die eingenommene Miete 40.000 $ für das gesamte Jahr betragen. Das sind 3.333,33 $ pro Monat.

Wenn die Immobilie nicht mindestens 10% pro Jahr einbringt, ist es unwahrscheinlich, dass alle Zahlungen für die Immobilie gedeckt werden können. Es ist wahrscheinlicher, dass Sie Geld in die Immobilie stecken müssen, um sie über Wasser zu halten.

Sie haben genau Recht, denn Sie müssen Versicherung, Nebenkosten, Steuern, Instandhaltung/Reparatur, Hypothekenzahlungen (neues Dach, neuer Ofen usw.), Trockenbau, Farbe usw. mit einrechnen.

Als gute Faustregel sollten Sie außerdem vorsichtshalber mit einem Leerstand von mindestens 10 % (oder 1 Monat) pro Jahr rechnen.

Wenn Sie Geld herumliegen haben, schauen Sie sich Real Estate Investment Trusts an. IIRC, die durchschnittliche Dividende lag im letzten Jahr bei über 10%. Das ist alles Geld, das zu Ihnen zurückkommt. Ich bin mir nicht sicher, wie die steuerlichen Auswirkungen in Australien sind, aber in Kanada werden Dividenden sehr günstig besteuert. Keine Hypothek, Grundsteuer, Mieter zu finden, oder Wartung entweder.

Historisch gesehen ist diese “Teilung durch 1000”-Faustregel das, was viele Menschen in Australien für normal halten, und ja, es geht um eine Bruttorendite von 5,2 %. Nach Abzug der Kosten, vielleicht 3-4%, ohne Berücksichtigung der Zinsen.

Wenn Sie das mit Aktien vergleichen, denke ich, dass der richtige Vergleich die Dividendenrendite ist, nicht das Gesamt-KGV. Eine Dividendenrendite von etwa 3-5% ist auch in etwa typisch: Wenn Sie den Vanguard Index Australian Shares Fund als Proxy für den ASX betrachten, lag die Rendite letztes Jahr bei etwa 4%.

Offensichtlich ist eine Rendite von 4% nicht sehr konkurrenzfähig mit einer Festgeldanlage. Aber sowohl bei Aktien als auch bei Wohnimmobilien können Sie zusätzlich zu der Einkommensrendite auf ein gewisses Kapitalwachstum hoffen. Wenn Sie 4% Mietrendite plus 5% Wachstum erhalten, ist das attraktiver.

Ist es “gut”, zu einem Preis zu kaufen, den die Leute in der Vergangenheit für “normal” hielten? Vielleicht ist es besser, sich umzuschauen oder auszusitzen, bis man einen viel besseren Preis als normal findet.

“Sind 5% tatsächlich historisch normal?” verdient eine längere Antwort.

Die Faustregel, die ich immer gehört habe und zu der wir unser Miethaus vermieten, ist 1% pro Monat im Minimum (in den USA). Die Miete muss die Hypothek, die Grundsteuer, die Hausbesitzerversicherung, Ihre Einkommenssteuer (auf die Miete), die Instandhaltung der Immobilie und die Zeiten, in denen die Immobilie leer steht, abdecken. Selbst bei 1 % pro Monat bleibt nicht viel Gewinn übrig im Vergleich zu dem, was Sie reingesteckt haben. Ich habe keine Ahnung, warum irgendjemand ein Mietobjekt in Australien kaufen würde, wenn alles, was er bekommen könnte, 5% pro Jahr vor Kosten wäre. Es ist unmöglich, mit dieser Investition Geld zu verdienen, ganz zu schweigen von dem Ärger über nächtliche Anrufe, weil etwas im Haus kaputt ist. Auf keinen Fall würde ich diese Investition tätigen.

Unsere beiden Vermietungen haben in den letzten zwei Jahren 8,5 % Rendite gebracht (im Durchschnitt). Das ist netto, nach Steuern, Wartung, Verwaltung, Leerstand, Versicherung, Zinsen. Ich interessiere mich nur für den Cashflow - Ausgaben / ursprüngliche Investition. Wenn Sie nicht mindestens 4,5-5% netto auf Ihre ursprüngliche Investition erzielen, könnten Sie wahrscheinlich woanders investieren und eine bessere Rendite bei einem ähnlichen Risikoprofil erzielen.

Ich möchte nur darauf hinweisen, dass die tatsächliche Rendite mit Ihrer Anzahlung verglichen werden sollte, nicht mit dem Immobilienpreis. Schließlich haben Sie nicht 400.000 $ für die Immobilie bezahlt, richtig? Sie haben wahrscheinlich nur 20% gezahlt, also kassieren Sie $20.000/Jahr bei einer Investition von $80.000, was 25% entspricht.

Selbst wenn Sie nur kostendeckend arbeiten, wächst Ihr Eigenkapital dank Ihrer Mieter. Wenn Sie auch in einer der Einheiten wohnen, dann sparen Sie Miete, was Cashflow freisetzt. Ihre erhöhten Ersparnisse, kombiniert mit den Beiträgen Ihrer Mieter, werden Sie auf einen sehr schnellen Weg bringen. In ein paar Jahren sollten Sie genug haben, um eine zweite Immobilie zu kaufen :)