Mehrfache Hypothekenvorgenehmigungen und Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit

Das Problem ist nicht der Kreditscore; es sind die “konkurrierenden” Anfragen. Mehrere Anfragen werden als eine gewertet, wenn sie innerhalb eines kurzen Zeitraums (2 Monate, IIRC) und für die gleiche Art von Kredit durchgeführt werden, weil die Leute für die Preise einkaufen, Sie sind nicht der erste, der das tut. Machen Sie sich also keine Gedanken darüber.

Worüber Sie sich Sorgen machen sollten, ist, dass die Banken Fragen zu diesen Anfragen stellen, was eine lästige (zumindest für mich) Formalität ist. Sie müssen jeder der Banken, von denen Sie eine Vorabgenehmigung haben wollen, erklären, dass Sie die Hypothek bei ihnen und nicht bei einer anderen Bank aufnehmen werden. Schriftlich, mit Ihrer notariell beglaubigten Unterschrift. Das ist in Ordnung, weil es (die Unterschrift und die notarielle Beglaubigung) beim Abschluss gemacht wird, aber Sie müssen sie “überzeugen”, dass sie die Auserwählten sind, um die Genehmigung zu bekommen.

Ansonsten ist es ziemlich einfach. Ich habe das gemacht (einschließlich der Erklärung, dass ich keine Kredite aufgrund der anderen “konkurrierenden” Anfragen annehmen werde), und es hat gut funktioniert, als ich die ursprüngliche Hypothek aufgenommen habe, und als ich sie später in einer ähnlichen “Shopping”-Methode refinanziert habe.

Machen Sie es näher an der eigentlichen Angebotsabgabe, denn das Schließen dauert mindestens 3-4 Wochen, und die Zinsbindung ist normalerweise für 30-60 Tage, also nicht viel Zeit zum Einkaufen, wenn Sie diesen Weg nehmen.

Johnny. Ich habe vor kurzem auch mein erstes Haus gekauft, und ich habe im Kreditgeschäft gearbeitet (nicht Hypothek), so dass ich denke, ich kann einige Ihrer Fragen beantworten. Disclaimer zuerst, dass ich in NY bin, und Hauskauf ist von Staat zu Staat unterschiedlich.

Meiner Erfahrung nach unterscheidet sich die Vorqualifikation nicht allzu sehr von der Vorgenehmigung. Beide stellen keine wirkliche Verpflichtung seitens der Bank dar (d.h. sie können die Genehmigung jederzeit verweigern), und beide basieren auf der Abfrage Ihrer Kreditauskunft und der Berechnung von Kennzahlen auf der Grundlage Ihrer angegebenen (wahrscheinlich nicht dokumentierten) finanziellen Informationen. Es ist theoretisch möglich, dass ein Verkäufer einen vorgenehmigten Käufer einem vorqualifizierten Käufer vorzieht, wenn alle anderen Dinge gleich sind, aber alle anderen Dinge sind nur selten gleich.

Denken Sie auch daran, dass Sie letztendlich keine Hypothek von der gleichen Bank bekommen müssen, die Sie für die Vorqualifikation verwendet haben. Die Vorqualifikation zeigt nur, dass Sie wahrscheinlich kreditwürdig sind und dient dazu, Ihnen eine gewisse Glaubwürdigkeit bei Verkäufern zu verschaffen. Sobald Sie ein akzeptiertes Angebot haben und eine echte Hypothek finden müssen, können Sie sich nach dem besten Zinssatz und der besten Darlehensstruktur umsehen. Die Banken müssen Ihre Kreditwürdigkeit nicht überprüft haben, um Ihnen einen Zinssatz zu nennen, aber sie müssen eine allgemeine Vorstellung von Ihrem FICO-Wert haben. Wenn Sie die Bank mit dem besten Zinssatz gefunden haben und den Kredit tatsächlich beantragen, werden die Banken eine Bonitätsauskunft einholen, und wenn Ihr Score anders ist als der, den Sie zuvor angegeben haben, kann sich der Zinssatz ändern, aber innerhalb desselben Bereichs sind Sie in der Regel zufrieden. Außerdem ziehen die Banken nicht unbedingt alle 3 Ämter ab, sondern vielleicht nur 1, da es sie für jeden Abruf kostet.

2 potentielle Nachteile dieser Vorgehensweise:

1. 2 Banken = 2 harte Anfragen, aber wenn Sie ansonsten sauber sind, ist das keine große Sache.
2. Sogar innerhalb derselben Bank, wenn Sie zu lange warten, werden sie nicht dieselben Daten des Kreditbüros verwenden und müssen eine weitere Abfrage durchführen, da sie über eine mögliche Verschlechterung der Kreditwürdigkeit während des langen Intervalls besorgt sein werden.

Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie eine Hypotheken-/Finanzierungsklausel in Ihrem Vertrag haben, da Banken unberechenbar sind, und stellen Sie sicher, dass Sie einen großen Immobilienanwalt haben, keine juristische “Fabrik” - die zusätzlichen paar hundert $ sind es wert.

Denken Sie nicht zu viel über den Kredit nach. Finden Sie ein gutes Haus zu einem guten Preis, und nehmen Sie eine einfache Hypothek auf, die Sie vollständig verstehen - kein exotisches Zeug. Viel Glück!