2012-04-17 02:12:16 +0000 2012-04-17 02:12:16 +0000
10
10

Mehrfache Hypothekenvorgenehmigungen und Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit

Hintergrundinformationen : Meine Frau und ich sind auf der Suche nach unserem ersten Haus / Eigentumswohnung zu kaufen. In Anbetracht unseres kombinierten Bruttojahreseinkommens von ~$100k und dem Fehlen jeglicher tatsächlicher Schulden, schauen wir uns Eigenschaften im Bereich von $200-250k an. Wir haben derzeit genug Bargeld, um ~10% anzusparen und einige halbwegs liquide Aktienwerte (UTMA-Fonds), um das auf 15% zu bringen und noch etwas Bargeld für Notfälle zu haben. Wir wollten 20% ansparen, um PMI und Steuerhinterlegung und so weiter zu vermeiden, aber wir haben die Zahlen durchgerechnet und entschieden, dass wir weniger als Miete zahlen würden, selbst wenn wir PMI und so weiter einrechnen. Anscheinend müssen wir die PMI für mindestens 2 Jahre weiter bezahlen (zumindest bei unserer Bank), aber unser Plan ist es, das Kapital schneller abzuzahlen und die PMI auf ein Minimum zu beschränken.

Frage: Es scheint, dass eine Vorabgenehmigung (nicht nur eine Vorqualifizierung) für eine Hypothek dabei helfen kann, die Entscheidung zwischen Ihnen und einem anderen, nicht vorgenehmigten Antragsteller zu treffen und den Abschluss schneller und einfacher zu machen (mit einem Teil der Beinarbeit im Voraus), aber ich habe Probleme, das mit 1) mehreren Angeboten für Hypothekenzinsen (die sich von Zeit zu Zeit ändern können :p) und 2) der Begrenzung des potenziellen Schadens für Ihre Kreditwürdigkeit durch mehrere Abzüge in Einklang zu bringen.

Meinem Verständnis nach (korrigieren Sie mich, wenn ich hier falsch liege) würde eine Vorabgenehmigung einen Hard-Pull von beiden unserer Kreditauskünfte von allen drei Ämtern sowie zusätzliche Informationen wie Einkommensnachweise, Steuererklärungen, Wohnsitzgeschichte usw. erfordern (die Anforderungen können hier von den Kreditgebern abhängen, aber mein Verständnis ist, dass sie [generell? Ich weiß nicht, ob es möglich ist oder ob es sich überhaupt lohnt, Scores ohne den Bericht zu erhalten - Kreditberichte und Scores sind nach wie vor eine verwirrende Angelegenheit)

Alle Abfragen innerhalb der gleichen ~30 Tage zählen als eine Kreditanfrage, soweit es die Kreditwürdigkeit betrifft, also scheint es sinnvoll zu sein, alle potenziellen Kreditgeber innerhalb dieser Zeitspanne abzufragen. Ich ziehe vier Kreditgeber in Betracht (zwei Makler, die von Freunden empfohlen wurden, ein Makler, der von Google Maps-Bewertungen empfohlen wurde, und meine standardmäßige lokale/nationale/internationale Bank - zu viele?), was mir wie eine Menge Arbeit vorkommt, aber ich nehme an, dass vieles davon für alle vier ähnlich sein wird (z. B. haben wir keine unterschiedlichen Steuererklärungen, Einkommensnachweise usw., die wir verschiedenen Kreditgebern vorlegen müssen - sie würden alle gleich sein).

Ich fasse das in zwei etwas konkurrierenden Fragen zusammen:

  1. Angenommen, Sie befinden sich innerhalb der 60-90 Tage, für die die Vorabgenehmigung gültig ist, wird der Kreditgeber einen weiteren Hard-Pull durchführen, bevor er den endgültigen Kredit genehmigt? Ich nehme an, dass dies nicht der Fall ist, aber wenn dies nicht der Fall ist, scheint es das Argument zu schwächen, mehrere Vorabgenehmigungen sofort zu erhalten, da Sie nur eine erhalten haben, später den besten Zinssatz finden und mit dem Kreditgeber mit dem besten Zinssatz abschließen könnten (der dann einen endgültigen Pull durchführen würde).
  2. Wenn Sie nur eine Vorabgenehmigung von einem Kreditgeber erhalten, wer sagt, dass dieser das beste Angebot hat, wenn Sie sich entscheiden, das Geschäft abzuschließen?

Alternativ , denke ich da zu viel drüber nach? Ich neige dazu, das zu tun, und vielleicht schadet ein initialer Pull und ein späterer Final-Pull sowieso nicht so sehr… Immerhin würde der Final-Puller wissen, worum es beim Initial-Pull ging…
Quelle

Antworten (2)

6
6
6
2012-04-17 06:03:03 +0000

Das Problem ist nicht der Kreditscore; es sind die “konkurrierenden” Anfragen. Mehrere Anfragen werden als eine gewertet, wenn sie innerhalb eines kurzen Zeitraums (2 Monate, IIRC) und für die gleiche Art von Kredit durchgeführt werden, weil die Leute für die Preise einkaufen, Sie sind nicht der erste, der das tut. Machen Sie sich also keine Gedanken darüber.

Worüber Sie sich Sorgen machen sollten, ist, dass die Banken Fragen zu diesen Anfragen stellen, was eine lästige (zumindest für mich) Formalität ist. Sie müssen jeder der Banken, von denen Sie eine Vorabgenehmigung haben wollen, erklären, dass Sie die Hypothek bei ihnen und nicht bei einer anderen Bank aufnehmen werden. Schriftlich, mit Ihrer notariell beglaubigten Unterschrift. Das ist in Ordnung, weil es (die Unterschrift und die notarielle Beglaubigung) beim Abschluss gemacht wird, aber Sie müssen sie “überzeugen”, dass sie die Auserwählten sind, um die Genehmigung zu bekommen.

Ansonsten ist es ziemlich einfach. Ich habe das gemacht (einschließlich der Erklärung, dass ich keine Kredite aufgrund der anderen “konkurrierenden” Anfragen annehmen werde), und es hat gut funktioniert, als ich die ursprüngliche Hypothek aufgenommen habe, und als ich sie später in einer ähnlichen “Shopping”-Methode refinanziert habe.

Machen Sie es näher an der eigentlichen Angebotsabgabe, denn das Schließen dauert mindestens 3-4 Wochen, und die Zinsbindung ist normalerweise für 30-60 Tage, also nicht viel Zeit zum Einkaufen, wenn Sie diesen Weg nehmen.
Quelle
5
5
5
2012-04-17 03:22:18 +0000

Johnny. Ich habe vor kurzem auch mein erstes Haus gekauft, und ich habe im Kreditgeschäft gearbeitet (nicht Hypothek), so dass ich denke, ich kann einige Ihrer Fragen beantworten. Disclaimer zuerst, dass ich in NY bin, und Hauskauf ist von Staat zu Staat unterschiedlich.

Meiner Erfahrung nach unterscheidet sich die Vorqualifikation nicht allzu sehr von der Vorgenehmigung. Beide stellen keine wirkliche Verpflichtung seitens der Bank dar (d.h. sie können die Genehmigung jederzeit verweigern), und beide basieren auf der Abfrage Ihrer Kreditauskunft und der Berechnung von Kennzahlen auf der Grundlage Ihrer angegebenen (wahrscheinlich nicht dokumentierten) finanziellen Informationen. Es ist theoretisch möglich, dass ein Verkäufer einen vorgenehmigten Käufer einem vorqualifizierten Käufer vorzieht, wenn alle anderen Dinge gleich sind, aber alle anderen Dinge sind nur selten gleich.

Denken Sie auch daran, dass Sie letztendlich keine Hypothek von der gleichen Bank bekommen müssen, die Sie für die Vorqualifikation verwendet haben. Die Vorqualifikation zeigt nur, dass Sie wahrscheinlich kreditwürdig sind und dient dazu, Ihnen eine gewisse Glaubwürdigkeit bei Verkäufern zu verschaffen. Sobald Sie ein akzeptiertes Angebot haben und eine echte Hypothek finden müssen, können Sie sich nach dem besten Zinssatz und der besten Darlehensstruktur umsehen. Die Banken müssen Ihre Kreditwürdigkeit nicht überprüft haben, um Ihnen einen Zinssatz zu nennen, aber sie müssen eine allgemeine Vorstellung von Ihrem FICO-Wert haben. Wenn Sie die Bank mit dem besten Zinssatz gefunden haben und den Kredit tatsächlich beantragen, werden die Banken eine Bonitätsauskunft einholen, und wenn Ihr Score anders ist als der, den Sie zuvor angegeben haben, kann sich der Zinssatz ändern, aber innerhalb desselben Bereichs sind Sie in der Regel zufrieden. Außerdem ziehen die Banken nicht unbedingt alle 3 Ämter ab, sondern vielleicht nur 1, da es sie für jeden Abruf kostet.

2 potentielle Nachteile dieser Vorgehensweise:

  1. 2 Banken = 2 harte Anfragen, aber wenn Sie ansonsten sauber sind, ist das keine große Sache.
  2. Sogar innerhalb derselben Bank, wenn Sie zu lange warten, werden sie nicht dieselben Daten des Kreditbüros verwenden und müssen eine weitere Abfrage durchführen, da sie über eine mögliche Verschlechterung der Kreditwürdigkeit während des langen Intervalls besorgt sein werden.

Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie eine Hypotheken-/Finanzierungsklausel in Ihrem Vertrag haben, da Banken unberechenbar sind, und stellen Sie sicher, dass Sie einen großen Immobilienanwalt haben, keine juristische “Fabrik” - die zusätzlichen paar hundert $ sind es wert.

Denken Sie nicht zu viel über den Kredit nach. Finden Sie ein gutes Haus zu einem guten Preis, und nehmen Sie eine einfache Hypothek auf, die Sie vollständig verstehen - kein exotisches Zeug. Viel Glück!
Quelle