Wenn Sie eine herkömmliche Hypothek aufnehmen, werden mit der ersten Zahlung, die Sie an die Bank leisten, hauptsächlich die Zinsen bezahlt, und mit späteren Zahlungen wird dann das Kapital abbezahlt.
Was ist der Grund dafür?
Ist es nur eine historische Buchhaltungs-/Branchenkonvention? Oder gibt es einen Grund, warum dies so geschieht?
Mit anderen Worten: Mathe. Alle anderen Antworten sind großartig, aber ich dachte, ich könnte etwas Konkretes hinzufügen, um etwas zu verdeutlichen.
Betrachten Sie ein Gegenbeispiel. Nehmen wir an, ich leihe mir $120000 zu einem Zinssatz von 1 %/Monat (ich weiß, dass Hypotheken normalerweise mit jährlichen Zinssätzen angegeben werden, aber das macht die Mathematik einfacher). Nehmen wir weiter an, dass ich jeden Monat einen festen Betrag des Kapitals zahlen möchte, statt einer festen Rate. Nehmen wir an, wir wollen den Kredit in 10 Jahren (120 Monaten) abbezahlen, also haben wir eine feste Kapitalzahlung von $1000/Monat.
Wie hoch sind also die Zinsen für Monat 1? Ein Prozent von 120.000 $ sind 1200 $, also beträgt Ihre Gesamtzahlung 2200 $. Im zweiten Monat belaufen sich die Zinsen auf 119.000 $, also beträgt Ihre Zahlung 2190 $. Und so weiter, bis Sie im letzten Monat $1010 zahlen. Die Höhe der Zinsen, die Sie jeden Monat zahlen, nimmt also ab, ebenso wie Ihre monatliche Zahlung.
Aber für die meisten Menschen ist es völlig verkehrt, am Anfang große Raten zu zahlen und zum Ende hin kleinere, da die meisten von uns im Laufe ihrer Karriere mehr verdienen. Sechzehn Jahre, nachdem ich eine Hypothek mit einer Zahlung von $1300/Monat aufgenommen habe, finde ich es ziemlich einfach zu zahlen, obwohl es anfangs eine kleine Herausforderung für unseren Cashflow war.
Die Standard-Amortisation erfordert jeden Monat eine feste Zahlung, aber der Zinsbetrag muss trotzdem abnehmen, wenn das Kapital abnimmt. Das bedeutet, dass der Betrag des gezahlten Kapitals im Laufe der Zeit steigen muss.
Das ist nicht korrekt. Bei amortisierten Krediten zahlen Sie sowohl Kapital als auch Zinsen. Was passiert, ist, dass Sie die Zinsen zahlen, die während des Zeitraums auf das Kapital aufgelaufen sind. Im Laufe der Zeit wird ein Teil des Kapitals abbezahlt, so dass mehr für das Kapital übrig bleibt, weil die Zinsen weniger werden. Je länger die Laufzeit ist, desto schneller wächst der Anteil des Kapitals, der aus den festen Zahlungen ausgezahlt wird.
So funktionieren Tilgungsdarlehen. Ballon-Darlehen funktionieren anders.
Gehen Sie von einer monatlich zu zahlenden Hypothek aus. Dies ist eine Vereinfachung, aber es soll den Punkt verdeutlichen.
Leihen Sie sich $100.000 zu 0,5 % pro Monat. Leisten Sie jeden Monat eine Zahlung von $1000.
Im ersten Monat kostet es Sie also $500 an Zinsen, den gesamten Betrag für einen Monat zu leihen. Wenn Sie Ihre Zahlung leisten, gehen $500 in die Zinsen und 500 in die Tilgung.
Ihr neuer Kontostand beträgt $99.500. Vergessen Sie jetzt die Vergangenheit, vergessen Sie die Zukunft.
Was kostet es Sie, diesen Betrag für einen Monat zu leihen? 497,5 $ - Es bleiben 502,50 $ für die Tilgung übrig.
Im dritten Monat wollen wir uns $98.997,50 für einen Monat zu Kosten von $494,99 leihen.
Und so weiter…
Gegen Ende des Kredits, wenn Sie nur noch 10.000 übrig haben, wird der Zinsanteil bei $100 pro Monat liegen, was bedeutet, dass Sie das Prinzip viel schneller bezahlen.
Im Wesentlichen ist der Zinsanteil der Hypothekenzahlung die Kosten für das Ausleihen des ausstehenden Saldos für 1 Monat. Da der Saldo abnimmt (sollte!), wird auch der Zinsanteil der Zahlung abnehmen.
In Wirklichkeit werden die Zinsen alle sechs Monate auf den Anfangssaldo berechnet. (Kanadische Banken - fester Zinssatz)
Die Banken zwingen Sie nicht dazu, in verschiedenen Phasen der Hypothek unterschiedliche Beträge zu zahlen. Es ist eine Folge davon, wie viel Kapital übrig ist.
Die Art und Weise, wie es funktioniert, ist, dass Sie immer zuerst die Zinsen abbezahlen, und dann geht jeder Überschuss in die Tilgung des Kapitals. Zu Beginn der Hypothek fallen jedoch mehr Zinsen an, so dass weniger von den Zahlungen in die Tilgung fließen. Später in der Hypothek gibt es weniger Zinsen, also geht ein größerer Teil der Zahlungen in die Tilgung.
Wenn Sie das nicht tun würden - z.B. wenn ein größerer Teil Ihrer Zahlungen schon früh in die Tilgung fließen würde - dann würden Sie feststellen, dass die Zinsen nicht vollständig getilgt werden. Die Zinsen würden zum Kapital addiert, was bedeutet, dass sich Ihr Kapital nicht um den vollen Betrag, den Sie abbezahlt haben, verringern würde. Tatsächlich wäre der Effekt genau derselbe, als wenn Sie zuerst die Zinsen abbezahlt hätten.
Banken lassen Sie jeden Monat aufgelaufene Zinsen auf den aktuell ausstehenden Saldo des Kredits zahlen. Sie wollen ihre Kapitalkosten; deshalb haben sie Ihnen den Kredit überhaupt erst gegeben. Darüber hinaus werden Sie etwas zusätzliches Geld zahlen wollen, um das Kapital zu reduzieren, sonst zahlen Sie für immer Zinsen (das ist im Grunde das, was große Unternehmen durch die Ausgabe von Kuponanleihen tun, aber ich schweife ab). Zu Beginn des Kredits ist der Saldo groß und damit auch die Zinsen, die jeden Monat anfallen. Wenn der Rest Ihrer Zahlung beginnt, den Kapitalbetrag abzubauen, sinken die aufgelaufenen Zinsen, was bedeutet, dass mit der gleichen Zahlung nun mehr Kapital bezahlt werden kann, was die auf den niedrigeren Saldo aufgelaufenen Zinsen weiter senkt, und so weiter.
Die Mathematik, die dahinter steckt, ist in der Finanzindustrie seit Jahrzehnten bekannt. Die Gleichung zur Berechnung einer periodischen Zahlung P für einen Kredit mit einem Guthaben B und einem periodischen Zinseszinssatz R über eine Anzahl von Perioden T ist als “umgekehrte Rentenformel” bekannt (weil sie für die Bank im Grunde genauso funktioniert wie für Sie, wenn Sie dasselbe Guthaben B auf einem Rentenkonto hätten, das in jeder Periode R verdient, und Sie müssten P in jeder Periode für T Perioden abheben) und lautet wie folgt:
P = [B(1 + R)TR] / [(1 + R)T - 1]
Sie können auch “Was-wäre-wenn” spielen, indem Sie eine so genannte “Amortisationstabelle” verwenden. Dies ist sehr einfach zu verstehen; nehmen Sie Ihren Saldo, addieren Sie den Betrag der monatlich aufgelaufenen Zinsen basierend auf dem Zinssatz (1/12 des effektiven Jahreszinses), dann subtrahieren Sie Ihre geplante Zahlung und das Ergebnis ist Ihr neuer Saldo, auf dem Sie den Prozess im nächsten Monat wiederholen. Wenn Sie diese grundlegende Reihe von Operationen in die Zeilen einer Tabellenkalkulation einfügen, können Sie die Anzahl der Zahlungen zählen, indem Sie einfach darauf achten, wann der Saldo unter Null fällt (Sie können die meisten Tabellenkalkulationen einfach so einstellen, dass sie den geringeren Betrag der Zahlung oder den aktuellen Saldo plus Zinsen subtrahieren; in diesem Fall fällt der Saldo und die Zinsen auf Null und bleibt dort, wenn der Saldo und die Zinsen geringer sind als die geplante Zahlung). Sie können dann eine “Zielsuche” durchführen, um eine Zahlung oder eine Rate zu finden, die einen bestimmten Saldo in einer bestimmten Anzahl von Zahlungen tilgt.
Es wird leichter zu verstehen sein, wenn Sie die Zinsen folgendermaßen behandeln: Es ist die Summe, die Sie der Bank zahlen, um die Erlaubnis zu bekommen, nicht gleich das ganze Kapital zurückzuzahlen. Zum Beispiel haben Sie sich eine Million geliehen und dann kommt die Bank hinter dieser Million her und Sie dürfen eine relativ kleine Summe (z.B. einen Tausender) zahlen, damit die Bank Sie einen Monat lang nicht belästigt.
Bei dem obigen Schema zahlen Sie den Kredit nie zurück, Sie zahlen nur Zinsen. Sie sind vielleicht daran interessiert, das Kapital zurückzuzahlen, damit Sie irgendwann schuldenfrei sind. Sie haben zwei grundsätzliche Möglichkeiten: gleiche Zahlungen oder gleiche Tilgung.
Bei der gleichmäßigen Tilgung zahlen Sie jeden Monat den gleichen Betrag, wobei ein Teil dieser Summe in die Zinszahlung und der Rest in die Tilgung fließt. Da Sie das Kapital langsam abbezahlen, sinkt letzteres und damit auch Ihre Zinszahlung - denn je niedriger das Kapital ist, desto weniger Geld müssen Sie an die Bank zahlen, damit die Bank “einen Monat länger weg ist”. Beachten Sie, dass, weil die Zinsen jeden Monat kleiner werden, die Summe, die auf das Kapital entfällt, steigt.
Bei gleicher Tilgung zahlen Sie jeden Monat unterschiedliche Beträge - der Teil, der auf das Kapital entfällt, ist immer gleich und die Zinsen verringern sich aus dem gleichen Grund wie bei gleichen Zahlungen.
So ist es nur natürlich - Sie zahlen mit jeder Zahlung einen Teil des Kapitals ab und so wird Ihre Schuld kleiner und Sie müssen jeden Monat weniger Zinsen zahlen, weil die Summe, die die Bank verlangen würde, wenn sie die Schuld vollständig bezahlt haben möchte, kleiner wird.