Wann können Sie bestehende Immobilien als Sicherheit verwenden, um weitere zu kaufen?

Sie setzen 20% nach unten und bereits schulden die 80% oder $ 80k, so dass Sie nicht die Fähigkeit, $ 100k oder sogar $ 20k für diese Angelegenheit zu leihen. Wie LittleAdv erklärte, haben die Banken wirklich verschärft ihre Kreditvergabe Kriterien. Eine Beleihung von mehr als 80% bringt eine hohe Prämie mit sich, wenn man sie überhaupt bekommen kann. In Ihrem Beispiel müssen Sie den Wert der Immobilie um mindestens 10 % steigern, um 10.000 $ zu leihen.

Im Allgemeinen, wenn Sie etwas besitzen - können Sie es als Sicherheit für einen gesicherten Kredit geben. So funktioniert ein Autokredit und so funktioniert eine Hypothek.

Ihr “Eigenkapital” an dem Vermögenswert ist der aktuelle Marktwert des Vermögenswerts abzüglich aller durch ihn gesicherten Verpflichtungen. Wenn Sie also eine Immobilie frei und unbelastet besitzen, haben Sie 100 % des Marktwerts als Ihr Eigenkapital.

Wenn Sie eine Hypothek auf Ihre Immobilie aufnehmen, verwenden die Banken in der Regel einen gewissen Prozentsatz des Beleihungswerts, um sicherzustellen, dass sie Ihnen jetzt oder in absehbarer Zukunft nicht mehr als Ihr Eigenkapital geben. Je nach Art und Dauer des Kredits variiert der LTV-Prozentsatz zwischen 65% und 95%. Vor dem Marktcrash im Jahr 2008 konnten Sie sogar mehr als 100% LTV bekommen, aber jetzt nicht mehr. Für Investitionen ist der Beleihungsauslauf typischerweise niedriger als für den Hauptwohnsitz und die Raten sind höher.

Ich möchte Sie nicht mit Anzahlungen und Kautionen verwirren, da dies keine Rolle spielt (es sei denn, Sie sind in Australien, anscheinend). Also, als Beispiel, nehmen Sie an, Sie haben eine Wohnung, die Sie vermieten, die Sie aber frei und sauber besitzen. Nehmen wir an, der aktuelle FMV ist $100K. Sie gehen zu einer Bank und nehmen eine Hypothek auf die Wohnung auf (lassen Sie sich einen Kredit geben, der durch die Wohnung besichert ist) zu 65% LTV (typisch für Eigentumswohnungen als Investition). Sie haben sich $65K besorgt, um eine weitere Einheit frei und unbelastet zu kaufen. Sie haben jetzt 2 Wohnungen mit einem FMV von $165K, Ihr Eigenkapital $100K und Ihre Verbindlichkeit $65K.

Wenn Sie die neue Einheit mit einer Hypothek zum gleichen Beleihungsauslauf von 65% belasten, erhalten Sie einen weiteren Kredit in Höhe von $42K - mit diesem Geld können Sie eine dritte Einheit kaufen.

Ihr Eigenkapital bleibt konstant, wenn Sie den Kredit aufnehmen und in den neuen Kauf investieren, aber der FMV Ihrer Vermögenswerte wächst, ebenso wie die durch sie gesicherte Verbindlichkeit. Aber während die Hypothek einen festen Zinssatz hat (normalerweise, nicht immer), steigen die Vermögenswerte mit unterschiedlichen Raten. Seien wir optimistisch und nehmen wir der Einfachheit des Beispiels halber an, dass in 2 Jahren Ihre $100K-Eigentumswohnung $200K wert ist. Voila, Sie können einen weiteren Kredit über 65.000 $ aufnehmen. Der Zyklus geht weiter.

So hat es Ihr Großvater gemacht.

Es wäre gut zu wissen, in welchem Land Sie sich befinden?

Mit Ihrem letzten Punkt sind Sie grundsätzlich auf dem richtigen Weg.

Normalerweise müssen Sie, wenn Sie Ihre erste Immobilie kaufen, eine Anzahlung leisten und dann den Rest leihen, um genug für den Kauf der Immobilie zu haben. In den meisten Fällen (und an den meisten Orten) ist der Standard-Prozentsatz von Darlehen zu Anzahlung 80% zu 20%. Dies wird als Loan to Value Ratio (LVR) ausgedrückt, der in diesem Fall 80% betragen würde. (Dies ist die Höhe des Darlehens zum Wert der Immobilie). Einige Banken und Kreditgeber werden Ihnen mehr als 80 % leihen, aber das kann normalerweise mit zusätzlichen Kosten verbunden sein (in Australien berechnen die Banken einen zusätzlichen Prozentsatz, der Loan Mortgage Insurance (LMI) genannt wird, wenn Sie mehr als 80 % leihen, und die LMI wird teurer, je höher der LVR ist, den Sie leihen). Auch diese Praxis der Kreditvergabe von mehr als 80% LVR wurde seit der GFC verschärft.

Wenn Sie also 80% des Wertes der Immobilie beleihen, müssen Sie die restlichen 20% Anzahlung plus die zusätzlichen Abschlusskosten aufbringen (Steuern - in Australien müssen wir die Stempelsteuer (Stamp Duty), Anwalts- oder Übertragungsgebühren, Kreditantragsgebühren, Gebäude- und Schädlingsinspektionskosten usw. bezahlen).

Wenn Sie dann eine zweite Immobilie kaufen wollen, müssen Sie die gleiche Anzahlung und andere Abschlusskosten erneut aufbringen. Die meisten Leute können sich das in nächster Zeit nicht leisten, zumal ein Großteil des Geldes, das sie vorher gespart haben, jetzt für die Hypothek und den Unterhalt der ersten Immobilie draufgeht (vor allem, wenn Sie früher bei Ihren Eltern gewohnt haben und jetzt in der Immobilie leben und sie nicht vermieten). Viele Leute, die weitere Immobilien kaufen wollen, warten also, bis der LVR der Immobilie auf, sagen wir, unter 60% gefallen ist. Dies wird dadurch erreicht, dass der Wert der Immobilie steigt und das Hypothekenprinzip durch Ihre Hypothekenzahlungen reduziert wird.

Sobald Sie genug, wie Sie sagen, Sicherheiten oder Eigenkapital in der ersten Immobilie haben, können Sie Ihre Hypothek refinanzieren und dieses Eigenkapital in Ihrer bestehenden Immobilie und den Wert der neuen Immobilie, die Sie kaufen möchten, verwenden, um im Grunde 100% des Wertes der neuen Immobilie plus Abschlusskosten zu leihen. Solange der LVR der gesamten Kreditaufnahme im Verhältnis zum Wert der beiden Immobilien bei oder unter 80% bleibt, sollte dies möglich sein. Sie können dies auf zwei Arten tun. Erstens könnten Sie Ihre erste Hypothek refinanzieren und erneut einen Kredit bis zu 80% LVR aufnehmen und diese zusätzlichen Mittel als Anzahlung und Abschlusskosten für die zweite Immobilie verwenden, für die Sie dann eine zweite Hypothek aufnehmen würden. Die zweite Möglichkeit ist, eine Hypothek über die beiden Immobilien zu refinanzieren. Die erste Methode ist vorzuziehen, da Ihre Hypotheken und Immobilien getrennt sind, so dass Sie, falls etwas schief geht, nicht alles auf einmal verkaufen müssen.

Dieser Prozess kann am Anfang recht langsam sein, da Sie möglicherweise ein paar Jahre warten müssen, um Eigenkapital in einer Immobilie aufzubauen (vor allem, wenn Sie darin wohnen). Aber je mehr Immobilien Sie anhäufen, desto einfacher und schneller geht es, da Ihr Eigenkapital schneller ansteigt und die Mieter einen guten Teil Ihrer Kosten bezahlen, wenn nicht sogar alles (wenn Sie positiv veranlagt sind). Natürlich sollten Sie vorsichtig sein, wenn die Immobilienpreise fallen (da dies Ihr Eigenkapital drastisch reduzieren und Ihren Gesamt-LVR oder den LVR einzelner Immobilien erhöhen kann) und ein Sicherheitsnetz haben. Ich versuche zum Beispiel, meinen LVR auf 60% oder darunter zu halten, derzeit liegt er unter 50%.

@victor hat die anschaulichste und grundlegendste Idee, wie man das macht. Das Einzige, was ich hinzufügen würde, ist, dass ein Vorteil von Immobilien darin besteht, dass Sie kontrollieren können, wie viel die Immobilie wert ist. Indem man die Mieten erhöht und die Immobilie zu einer der besten in der Nachbarschaft macht, erhöht man den Wert.

Was die Bemerkung betrifft, dass dies die Art des Investierens ist, die den Börsenkrach von 1929 verursacht hat, so gibt es viele andere Aspekte, die übersehen werden. Die Entnahme von Eigenkapital aus Immobilien hat schon lange vor und nach der Depression stattgefunden. Die Leute machen das ständig, indem sie Home-Equity-Darlehen aufnehmen, nur nutzt nicht jeder dieses Geld, um eine andere Investition zu erwerben.