Wie umgeht man die Owner Occupancy Affidavit, um in weniger als einem Jahr ein anderes Haus zu kaufen?

Gefahr. Die eidesstattliche Erklärung ist ein juristisches Dokument.

Verstehen Sie das Risiko, erwischt zu werden. Wenn Sie planen, die Eigentumswohnung zur Erzielung von Einkommen zu nutzen, ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie den Kredit nicht bedienen können, höher als bei einer selbst genutzten Immobilie. Aus diesem Grund verlangen sie eine höhere Anzahlung (20%+) und einen höheren Zinssatz.

In dem Dokument geht es nicht darum, sicherzustellen, dass Sie 183+ Nächte im Jahr in der Immobilie verbringen, sondern darum, sicherzustellen, dass es sich nicht um ein Geschäft handelt und dass Sie keine dritte Partei in der Immobilie wohnen lassen.

Wenn Sie innerhalb des ersten Jahres die Hypothekengesellschaft bitten, die Rechnung an eine neue Adresse zu schicken, oder wenn Sie die Art und Weise ändern, wie die Immobilie versichert ist, werden sie vermuten, dass es sich jetzt um eine Mietimmobilie handelt.

Was können sie tun? Das Darlehen rückgängig machen; eine Strafgebühr verlangen; Ihre Fähigkeit einschränken, in Zukunft eine Hypothek zu bekommen; oder einen Prozentsatz des Gewinns verlangen Wie wahrscheinlich ist das? Die genaue Strafgebühr wird in dem Paket von Dokumenten stehen, das Sie erhalten. Sie hängt davon ab, welche Regierungsbehörde an dem Darlehen beteiligt ist und wie die Kreditgeber planen, es auf dem Sekundärmarkt zu verkaufen.

Sie kann auch von dem Programm abhängen, das am Verkauf der Immobilie beteiligt ist. HUD und Schwesteragenturen sperren Investoren während der anfänglichen Verkaufsperiode aus. Sie wollen nicht, dass sich jemand als Hausbesitzer ausgibt, aber eigentlich ein Investor ist.

Hinweis: Einige lokale Regierungen sind nicht nur an Nicht-Investoren, sondern auch an bewohnten Immobilien interessiert. Daher bieten sie möglicherweise Steuerermäßigungen für Bewohner an, die in ihren Häusern wohnen. Dann werden sie sich die Anzahl der Nächte ansehen, die Sie das Haus in einem Jahr bewohnen. Wenn sie feststellen, dass Sie nicht wirklich ein Bewohner sind, der in dem Haus wohnt, hat das Steuerstrafen zur Folge.

Vorschlag :

Wenn Sie nicht ein Jahr warten wollen, kaufen Sie die Eigentumswohnung und lassen Sie den Kreditsachbearbeiter wissen, was Ihr Plan ist. Sie müssen die Anforderungen an die Anzahlung und den Zinssatz für eine Anlageimmobilie erfüllen. Ihre Frage impliziert, dass Sie genug Geld haben, um die geforderten 20% Anzahlung zu leisten. Wenn Sie dann soweit sind, kaufen Sie das größere Haus und ziehen dort ein.

Wenn Sie versuchen, die Eigentumswohnung mit einem Nicht-Investitionskredit zu kaufen, müssen Sie ein Jahr warten. Wenn Sie versuchen, die Wohnung jetzt bar zu bezahlen und dann später einen Kredit aufnehmen, müssen Sie zugeben, dass es sich um eine Mietwohnung handelt. Und Sie müssen immer noch die Anforderungen des Investors erfüllen.

Obwohl es für Sie vielleicht ein wenig spät ist, ist die wirkliche Antwort diese: Wenn Sie eine Hypothek für einen Hauptwohnsitz abschließen, bestätigen Sie (in einer eidesstattlichen Erklärung) zwei Absichten:

• Erstens bestätigen Sie, dass Sie beabsichtigen, innerhalb von 60 Tagen in die Immobilie einzuziehen (aus diesem Grund sind Rückmietvereinbarungen auf 60 Tage begrenzt);
• Zweitens bestätigen Sie, dass Sie beabsichtigen, die Immobilie für 1 Jahr als Hauptwohnsitz zu nutzen.

Dies sind Absichtserklärungen - keine Garantien; wenn also ein Hausbesitzer eine Änderung der Umstände hat und diese Absichtserklärungen nicht erfüllen kann, gibt es fast immer keine Strafe. Ehrlich gesagt ist das Hauptanliegen des Hypothekeninhabers, dass Sie Ihre Zahlungen pünktlich leisten, und er wird sich wahrscheinlich nicht um Nachfragen kümmern.

Das heißt, sollte ein Hausbesitzer ein Muster des Kaufs von Hauptwohnsitzen haben, und in weniger als 1 Jahr diesen Hauptwohnsitz in einen Mietwohnsitz umwandeln, und einen neuen Hauptwohnsitz kaufen, wird es wahrscheinlich einen Grund für eine Strafverfolgung wegen Hypothekenbetrugs geben.

In Ihrer speziellen Situation können Sie die eidesstattliche Erklärung zur Eigennutzung nicht legal unterschreiben, wenn Sie die Absicht haben, nicht 1 Jahr lang zu bleiben. Eine Lösung wäre, die Wohnung als Zweitwohnung oder als Investition zu kaufen; für beides können Sie in der Regel immer noch eine 80%ige Finanzierung bekommen. Ein Zweitwohnsitz ist knifflig, ich würde Ihren Kreditgeber fragen, was seine Anforderungen für die Klassifizierung als Zweitwohnsitz sind.

Ansonsten könnten Sie die Wohnung als Hauptwohnung kaufen, ein Jahr lang darin wohnen und sie dann umwandeln. Wenn Sie die 2. Immobilie unbedingt vor 1 Jahr kaufen müssten, könnten Sie sie als Primärwohnung mit einer 2-Monats-Miete zurück kaufen, sobald Sie 10 Monate erreicht haben. Sollten Sie es früher brauchen, kaufen Sie das zweite Haus einfach als Investition und refinanzieren es dann, sobald Sie eingezogen sind, als Hauptwohnung. Diese letzte Strategie erfordert eine gewisse Vorausplanung und Sie sollten Ihre Absicht dem Kreditsachbearbeiter im Voraus erklären, damit er den Preis für das Darlehen ohne Eigennutzung richtig festlegen kann.

Informieren Sie sich über die Definition des Begriffs “Hauptwohnsitz” für Ihre Gerichtsbarkeit(en). In einigen Staaten qualifiziert das Wohnen in der Wohnung für 183 Tage als Hauptwohnsitz für das gesamte Jahr.

In Ihrem besonderen Zustand könnte die Eigentumswohnung mit Bargeld kaufen, dann erhalten Sie Ihre Hypothek auf Ihr nächstes Haus mit “weniger als 20%” nach unten (d.h. mit Hypothekenversicherung), aber es wäre immer noch ein Eigentümer besetzt Darlehen. Wenn Sie die Hypothekenversicherung hassen, könnten Sie sparen und die Hypothek zurückzahlen, wenn Sie 20% zur Verfügung haben, einschließlich der anfänglichen Anzahlung, die Sie geleistet haben (d.h. 80% LTV-Verhältnis insgesamt). Oder vielleicht können Sie während der Zeit, in der Sie in der Eigentumswohnung leben, sparen, um die 20% Anzahlung für das neue Haus zu erreichen (?). Oder vielleicht können Sie einfach irgendwo mieten, dann in das Haus für 20% down, und während dort sparen und schließlich kaufen eine Eigentumswohnung “in bar” später. Oder vielleicht kaufen Sie die Eigentumswohnung für 50 % Anzahlung ohne Eigenheimhypothek…

IANAL, aber ein paar Dinge, die nützlich sein könnten: Sie müssen Ihren Zweitwohnsitz (Hypothek für Eigennutzung) nicht für 60 Tage nach dem Abschluss des Vertrages bewohnen. Sie könnten ihn also im Monat 10 kaufen. In Bezug auf die Festlegung der Hypothekenzinsen könnten Sie das sogar bis zu 3 Monate vorher tun, so habe ich gehört. Es ist nicht sofort klar, ob “rent backs” die 60-tägige Belegungsabsicht verlängern könnten, oder wenn ja, um wie viel länger (1 Monat könnte ok sein, aber 2? keine Ahnung)

Sie könnten auch einfach eine (oder die andere, oder beide) Ihrer Hypotheken als konventionelle “Nicht-Eigentümer-Besetzt”-Hypothek mit 20% Anzahlung kaufen und dort Spielraum generieren (z.B.: kaufen Sie das Haus als Nicht-Eigentümer-Besetzt und vermieten Sie es, bis Ihr Jahr um ist, obwohl nicht-Eigentümer-Besetzt-Hypotheken schlechtere Zinssätze haben, so dass das nicht so ansprechend ist). Oder kaufen Sie eine als “Zweitwohnsitz”-Hypothek? Wenden Sie sich an Ihren Kreditsachbearbeiter, die sehen gerne die “geographische Entfernung” zwischen Haupt- und Nebenwohnsitz, wie ich gehört habe.

Wenn es sich um eine HUD (FHA)-Hypothek handelt, unterschreiben Sie eine Vereinbarung, dass Sie “die Immobilie für mindestens ein Jahr nach dem Datum der Belegung weiterhin als Hauptwohnsitz bewohnen werden, es sei denn, es treten mildernde Umstände ein, die sich meiner Kontrolle entziehen” ref ), d.h. Sie planen, ein Jahr lang darin zu wohnen, also sind Sie in Ihrem Fall irgendwie festgefahren. Vielleicht würden Sie es zunächst so schnell wie möglich beziehen wollen, um das Jahr schneller zu überbrücken :)

Anscheinend können Sie den Kreditgeber auch bitten, den Eigennutzungsaspekt der Hypothek willkürlich aufzuheben, auf halbem Wege, obwohl ich mir vorstellen würde, dass Sie irgendeine Art von Entschuldigung brauchen, um sie zu überzeugen. Es könnte nicht schaden, zu fragen.