Welches Eigenkapital würde ich bei einem vorzeitigen Verkauf in der Hypothek haben?

Nach vier Jahren Hypothek zeigt die folgende Tabelle, wie viel Kapital Sie bei einer 30-jährigen Amortisation mit einem festen Zinssatz und einer monatlichen Zahlung tilgen könnten.

Rate Paid Off
3% 6992
4% 5989
5% 5096
6% 4308

Die Höhe der monatlich zu zahlenden Zinsen lässt sich einfach berechnen, indem man den (auf die monatliche Höhe angepassten) Zinssatz mit dem verbleibenden Kapital multipliziert.

Bei einem Zinssatz von 6 % enthält die erste Zahlung beispielsweise (0,06/12)*80000 = $400 an Zinsen. Die Gesamtzahlung kann mit einer Tabellenkalkulationssoftware auf $479,64 berechnet werden, so dass Sie mit der ersten Zahlung $79,64 auf das Kapital zurückzahlen würden.

Das Eigenkapital setzt sich zusammen aus dem Betrag des Kapitals, das Sie abbezahlen, plus etwaigen Kapitalgewinnen - Kosten der Investition.

Sofern Sie kein zinsloses Darlehen haben, werden Sie von Anfang an einen Teil des Kapitals abbezahlen, allerdings wird es anfangs nur ein sehr kleiner Teil sein, der sich mit der Zeit erhöht, wenn Sie mehr und mehr vom Kapital abbezahlen.

Wenn Sie nach 4 Jahren zum gleichen Preis verkaufen, zu dem Sie gekauft haben, ist es wahrscheinlich, dass Sie weniger als die anfänglichen 20.000 $ haben, da die Kosten für den Kauf und Verkauf wahrscheinlich höher sind als das Eigenkapital, das Sie durch die Rückzahlung eines Teils des Kapitals aufgebaut haben.

Ich habe gehört, dass ich in den ersten Jahren nur die Zinsen der Hypothek tilge und nicht das Kapital

Nur-Zins-Hypotheken könnten für Sie verfügbar sein, aber ansonsten ist das nicht korrekt.

Bei einer Tilgungshypothek berechnet der Kreditgeber (unter der kontrafaktischen Annahme, dass sich der Zinssatz während der Laufzeit der Hypothek nicht ändert), wie viel Sie jeden Monat zahlen müssen, um sicherzustellen, dass das Kapital nach der vereinbarten Tilgungsdauer auf Null zurückgezahlt wird. Im ersten Monat beträgt das Kapital $80k, die Zinsen sind ein Bruchteil davon, ich nenne ihn X. Sie zahlen Ihre monatliche Zahlung, Y, und Y-X wird vom Kapital abgezogen.

Im zweiten Monat sind die Zinsen nicht ein Bruchteil von 80.000 $, sondern von 80.000 $ + X - Y. Im zweiten Monat sind die Zinsen also etwas geringer als X, aber Ihre monatliche Zahlung ist immer noch Y. Daher wird im zweiten Monat das Kapital um etwas mehr als Y-X reduziert, und so weiter. Schließlich tilgen Sie im letzten Monat der Hypothek 100 % des verbleibenden Kapitals.

Eine reine Zinshypothek ist einfach eine Hypothek, bei der (aufgrund einer Vereinbarung mit dem Kreditgeber) Y = X ist, d.h. die monatlichen Zahlungen tilgen das Kapital nicht, immer. Am Ende der Hypothek müssen Sie den vollen Darlehensbetrag aufbringen, da Sie der Bank immer noch den vollen Betrag schulden.

Wenn Sie eine Tilgungshypothek vorzeitig beenden, verwendet der Kreditgeber dieses System aus regelmäßigen monatlichen Zinsbelastungen und regelmäßigen monatlichen Zahlungen, um Ihr verbleibendes Kapital zu berechnen. Dann werden sie alle Verwaltungsgebühren oder Vorfälligkeitsentschädigungen auf das berechnete Kapital aufschlagen.

Wann immer sich der Zinssatz ändert (oder die Hypothek sich anderweitig ändert), wird Ihre monatliche Zahlung neu berechnet, um Ihr angestrebtes Rückzahlungsdatum noch zu erreichen, und die Bank teilt Ihnen Ihre neue Zahlung mit.

Als eine Frage der Mathematik und insbesondere der Auswirkungen des Zinseszinses stellt sich heraus, dass Sie, wenn die Hypothek über einen langen Zeitraum amortisiert wird, in den ersten 5 Jahren nicht viel abbezahlen. Man zahlt zwar etwas ab, aber es ist klein genug, dass die Leute sagen, dass man in den ersten Jahren “das Kapital nicht abbezahlt”. soakley zeigt einige Beispielzahlen, es hängt vom Zinssatz und der Rückzahlungsperiode ab.

Also, wenn es wirklich wahr wäre, dass Sie in den ersten 5 Jahren nur die Zinsen abbezahlen (z.B. wenn die Hypothek, für die Sie sich entscheiden, eine reine Zinshypothek ist), dann wäre am Ende von 5 Jahren Ihr Eigenkapital im Haus der Wert des Hauses abzüglich der $80k, die Sie der Bank noch schulden. Anders ausgedrückt: Ihr Eigenkapital ist Ihre Vorauszahlung von 20.000 $ plus die gesamte Wertsteigerung des Hauses (oder abzüglich der gesamten Wertminderung, je nachdem). Angenommen, der Wert Ihres Hauses ändert sich nicht: $100k Vermögen minus $80k Schulden gleich $20k Eigenkapital.

Wenn Sie jedoch eine Tilgungshypothek haben, dann werden Sie in den ersten 5 Jahren tatsächlich einen kleinen Betrag abbezahlen und so wird Ihr Eigenkapital mehr als $20k betragen, vorausgesetzt, der Wert des Hauses ändert sich nicht.

Beachten Sie auch, dass es keine Frage von “Anteilen” am Wert des Hauses gibt. Die Leute reden davon, dass die Bank 80% des Hauses besitzt, aber das stimmt nicht (außer bei weniger verbreiteten Arrangements wie islamischen Hypotheken). Sie werden 100% des Hauses besitzen und der Bank $80k schulden (abzüglich dessen, was Sie angezahlt haben). Deshalb gehört die gesamte Wertsteigerung oder Wertminderung des Hauses Ihnen.

Dies bezieht sich auf Ihre letzte Kommentaraufforderung und nicht unbedingt auf die Frage.

Sie sagten:

Oh, das ist schade, aber gut, dass man sich dessen bewusst ist. In der obigen Situation wäre es also wohl besser gewesen, für die 4 Jahre zu mieten.

Ben Jacksons ursprüngliche Aussage berücksichtigt nicht Ihre Zahlungen auf Ihr Kapital (die andere ausreichend berücksichtigt haben). Ich würde empfehlen, dass Sie sich Ihre monatliche Abrechnung ansehen oder mit Ihrem Darlehensgeber sprechen, um herauszufinden, wie viel Sie bisher gezahlt haben (anstatt sich Tabellen im Internet anzusehen, die möglicherweise nicht 100%ig genau sind).

Konkretes Beispiel:

Nehmen wir an, Sie finden heraus, dass Sie bisher $X auf Ihr Kapital gezahlt haben. Das bedeutet, dass Sie von Ihren gesamten $100.000 $20.000 + $X gezahlt haben. Wenn Sie Ihr Haus für $100.000 verkaufen, haben Sie am Ende $20.000 + $X in der Tasche, abzüglich aller Gebühren von Immobilienmaklern, Abschluss usw. (die Gebühren, die Ben Jackson erwähnt hat). Das ist für runde Zahlen etwas niedrig gegriffen, aber wenn Sie z.B. $4.000 in Ihr Prinzip gezahlt haben und Ihre Gebühren sich auf $8.000 belaufen, werden Sie nach den 4 Jahren $16.000 in der Tasche haben. Natürlich haben Sie mit $20.000 angefangen, also haben Sie jetzt eigentlich weniger. Der Break-even-Punkt liegt bei principle payments = selling fees, und es gibt keine Möglichkeit, das für Sie zu berechnen, Sie müssen es einfach selbst nachschlagen. Selbst das ist an sich schon ein bisschen rudimentär. Aus meiner Erfahrung mit einem $120.000 Haus lagen meine Gebühren weit unter $8.000 bei etwa $3.000-$4.000 (erinnere mich nicht mehr genau), und meine Hauptzahlungen hatten die $4.000 Marke lange vor der 4-Jahres-Marke erreicht. Alles in allem hängt es einfach von Variablen ab, die nur Sie kennen (vorausgesetzt, es handelt sich um ein Haus, das Sie derzeit besitzen und verkaufen wollen).

Dinge, die Ihnen in Ihrer Situation helfen könnten:

• Erhöhter Wert des Hauses: Wenn Sie für 120.000 $ verkaufen, haben Sie im Wesentlichen +20.000 $ in die Tasche gesteckt. Umgekehrt, wenn Sie für 80.000 $ verkaufen, könnten Sie in Schwierigkeiten geraten (der Grund, warum Sie eine Anzahlung geleistet haben, ist, um diese Art von Schwierigkeiten abzumildern, die Anzahlung ist Ihr Puffer dagegen, dass Sie etwas schulden müssen, falls Ihr Haus an Wert verliert, aber sie schützt Sie nicht immer).
• Jeden Monat mehr als das Minimum auf die Grundschuld zahlen. Wenn Sie dies tun können, würde ich vorschlagen, es zu versuchen. Laut Soakleys Antwort könnte Ihre erste monatliche Zahlung auf das Prinzip nur $80 betragen haben, wobei der Rest auf die Zinsen entfällt. Wenn Sie in der Lage sind, 100 oder 200 Dollar zusätzlich zu zahlen, ist das eine enorme Verbesserung bei der Tilgung Ihrer Grundschuld, und wenn Sie vorhaben, lange zu bleiben, ist das auch der beste Weg, um die Kosten für die Zinszahlungen zu senken.

4 Jahre sind ein kurzer Zeitraum, um ein Haus zu besitzen, aber es kann sich durchaus lohnen, wenn Sie richtig planen. Wenn Sie kein Haus besitzen, aber gerade auf dem Markt sind und denken, dass Sie vielleicht nur 4 Jahre da sind, überprüfen Sie die Preise in Ihrer Gegend. Wenn sie niedrig sind, mit niedrigen Zinssätzen, könnte es sehr vorteilhaft sein. Wohnungsmärkte können sich in 4 Jahren stark verändern, und Sie könnten in einer guten Situation enden, in der Sie niedrig kaufen und hoch verkaufen (der Traum eines jeden Investors!).

Letztendlich müssen Sie einige Zahlen durchrechnen, um herauszufinden, ob Mieten oder Besitzen für Sie besser ist (oder besser gewesen wäre).

Sie erhalten eine Hypothek von 80.000 $. Beachten Sie, dass viele Hypothekengeber versuchen werden, Sie zu überzeugen, eine höhere Hypothek zu bekommen, damit Sie notwendige Reparaturen am Haus bezahlen können (oder in den Urlaub fahren, ein Auto kaufen oder das Geld auf viele Arten verschwenden). Das Klügste ist, die 80.000-Dollar-Hypothek zu bekommen und alle Reparaturen und Verbesserungen am Haus vorzunehmen, wenn Sie es sich leisten können, so dass Sie in einem schöneren Haus leben und ein Haus, das vielleicht mehr als 100.000 Dollar wert wird.

Bei der Hypothek zahlen Sie Zinsen für den Betrag, den Sie derzeit schulden ($80.000), und der Rest Ihrer Zahlung zahlt das Kapital (den Betrag, den Sie schulden). Ich habe berechnet, dass Sie für die Rückzahlung von $80.000 über 30 Jahre bei 6 % pro Jahr (0,5 % pro Monat) etwa $480 pro Monat zahlen müssten. Im ersten Monat sind $400 von Ihren $480 Zinszahlung, nur $80 von den $80.000 sind zurück. Im zweiten Monat schulden Sie $80 weniger. Sie zahlen 0,5% von $80 weniger Zinsen, das sind 40 Cent. Also zahlen Sie im zweiten Monat $80,40 zurück. In 30 Jahren sind fast alle $480, die Sie zahlen, vom Kapital abgetragen.

Zu sagen “am Anfang der Hypothek zahlen Sie nur Zinsen” ist also übertrieben, aber nicht so sehr. Im ersten Monat sind nur $80 von $480 Rückzahlung. In zehn Jahren sind $145 Rückzahlung. In 20 Jahren sind $264 Rückzahlung. Der Effekt ist umso stärker, je länger Ihre Hypothek läuft und je höher die Zinsen sind. Bei 12% Zinsen über 30 Jahre würden Sie $822,89 im Monat zahlen, wovon $800 Zinsen sind. Die Rückzahlung von $900 pro Monat würde bedeuten, dass Sie in 18 ½ Jahren statt in 30 Jahren zurückbezahlt sind.

Meine Berechnung ist, dass Sie bei 6% über 30 Jahre nach vier Jahren $75.670 statt $80.000 schulden würden. Wenn Sie also wieder für $100.000 verkaufen würden, hätten Sie $100.000 - $75.670 = $24.330. Wahrscheinlich gibt es Gebühren usw. und meine Berechnung und die der Bank sind nicht die gleichen, aber Sie werden etwas zusätzliches Geld haben, nur nicht sehr viel.