Wenn ich mein Haus verkaufe, muss ich dann Steuern auf den Gewinn zahlen?

Kurze Antwort: Sie werden am Ende Steuern dafür zahlen müssen.

Obwohl das Haus Ihr Hauptwohnsitz ist, erfüllen Sie den Eigentumstest nicht, und es ist nicht vermerkt, dass Sie eine Änderung der Beschäftigung, der Gesundheit oder andere unvorhergesehene Umstände hatten, die Sie zum Verkauf “zwingen”. Andernfalls könnten Sie sich für einen reduzierten maximalen Ausschluss qualifizieren, der es Ihnen ermöglichen könnte, ohne Steuern zu schulden oder mit einer reduzierten Steuerrechnung davonzukommen.

Sie können nicht einmal einen 1031-Tausch durchführen, um in einen neuen Hauptwohnsitz zu investieren.

Sie sollten mit einem Steuerfachmann überprüfen, welche Anpassungen Sie an der Kostenbasis der Immobilie vornehmen können, um Ihren ausgewiesenen Nettogewinn zu minimieren.

EDIT: Ownership and Use Tests

Während des 5-Jahres-Zeitraums vor dem Verkauf müssen Sie:

• das Haus mindestens 2 Jahre lang besessen haben und
• das Haus mindestens 2 Jahre lang als Hauptwohnsitz bewohnt haben.

Diese Zeiträume müssen nicht unbedingt zusammenfallen (Sie müssen nicht 2 Jahre hintereinander als Hauptwohnsitz darin wohnen, sondern nur 2 Jahre der letzten 5).

Bitte beachten Sie: Bevor Sie irgendwelche Schritte in Richtung einer Transaktion unternehmen, die mögliche Kapitalertragssteuerausschlüsse beinhaltet, konsultieren Sie bitte Ihren CPA, Anwalt oder Steuerberater. Ich bin kein CPA oder Steuerberater.

Da Sie nur 11 Monate darin gelebt haben, erfüllen Sie nicht den “Nutzungstest” für den vollen Ausschluss. Aber selbst wenn Sie nicht so lange darin gelebt haben, können Sie möglicherweise einen Teil des Gewinns aufgrund eines “unvorhergesehenen Umstands” ausschließen, nicht nur weil Sie umziehen wollten. Sie sagen, Sie sind “bereit für eine Veränderung” und das bedeutet, dass es eine willkürliche Entscheidung ist, nicht eine erzwungene. Um den teilweisen Ausschluss zu berechnen, nehmen Sie die Anzahl der Monate, die Sie vor dem Verkauf dort gewohnt haben, und teilen Sie diese durch 24. (11/24 = 0.45). Für eine unverheiratete Person können Sie also bis zu $250.000 ausschließen. Multiplizieren Sie das mit 0,45 und Sie erhalten $112.500. Wenn Ihr Gewinn nach Abzug von allem nur $35.000 beträgt, können Sie das von den Kapitalgewinnen ausschließen, weil es weniger als $112.500 ist.

Das alles vorausgeschickt, benötigen Sie eine Dokumentation für den Fall, dass Sie eine Steuerprüfung bekommen.

Weitere Informationen finden Sie in der IRS-Publikation 551, Basis of Assets , und suchen Sie nach dem Abschnitt über Grundbesitz.

Siehe auch dieses IRS Tax Topic on Sale of Your Home

Als Antwort auf einen der Kommentare könnten Sie daran interessiert sein, das neue Haus für ein Jahr als Mietobjekt zu besitzen. Sie könnten diese Überlegung umdrehen und das jetzige Haus für einen bestimmten Zeitraum in ein Mietobjekt umwandeln (1 Jahr scheint der Konsens zu sein, fragen Sie einen mit Immobilien vertrauten Buchhalter). Dies ermöglicht möglicherweise einen 1031-Tausch in eine andere Immobilie - obwohl ich glaube, dass diese Immobilie dann nicht der Hauptwohnsitz sein kann.

Alles möglicherweise nicht die Komplikation für die Steuerersparnis wert, aber ich dachte mir, ich werfe es mal da raus. Außerdem verschiebt der 1031-Tausch die Steuern bis zu einem Zeitpunkt in der Zukunft, an dem Sie die Immobilie(n) schließlich gegen Bargeld verkaufen.