2014-09-11 17:51:16 +0000 2014-09-11 17:51:16 +0000
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Baudarlehen für neues Haus als Ersatz für bestehendes, mit einer Hypothek belastetes Haus?

Nehmen wir an, ich kaufe ein Haus mit einer gewöhnlichen Hypothek mit einer Laufzeit von dreißig Jahren und beabsichtige, das Haus langsam zu renovieren und eine lange Zeit (mindestens zehn Jahre) dort zu leben. Fünf Jahre nach Abschluss der Hypothek entscheide ich mich jedoch, ein neues Haus zu bauen, möchte aber an der gleichen Adresse bleiben. Mit anderen Worten, ich möchte das alte Haus abreißen lassen und auf dem nun leeren Grundstück ein neues Haus bauen (während ich in einer Mietwohnung wohne), dann wieder in das neue Haus einziehen und dort auf unbestimmte Zeit leben.

Das neue Haus wird größer und besser sein als das alte, so dass die Immobilie als Ganzes (Grundstück plus Einbauten) viel mehr wert sein wird als der ursprüngliche Kreditbetrag.

Gibt es ein Kreditprodukt, das diese Art von Prozess abdeckt? Kann ich ein Baudarlehen aufnehmen, um das neue Gebäude zu finanzieren, und es dann in eine konventionelle Hypothek umwandeln, so wie es Leute machen, die Häuser auf unbebauten Grundstücken bauen? Was passiert mit meiner alten Hypothek, wenn ich das tue?

Ich vermute, dass der Pfandgläubiger nicht möchte, dass ich das alte Haus zerstöre, da dies den Wert des Grundstücks (zumindest vorübergehend) auf den Wert des Rohbodens reduziert, aber welche andere Möglichkeit gibt es? Was machen Leute, die ein altes Haus wegen der Lage kaufen wollen, aber von vornherein vorhaben, es abzureißen und ein neues Haus zu bauen? Geht das nur mit einem großen finanziellen Aufwand im Vorfeld?
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Antworten (2)

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2014-09-11 18:30:30 +0000

Lassen Sie uns also einige Werte annehmen, um dies besser zu erklären. Der Einfachheit halber sind alle diese Werte in Tausend:

  • Grundstückswert: $50
  • Aktueller Hauswert: $200
  • Aktueller Gesamtmarktwert: $250
  • Aktueller Kreditbetrag: $150
  • Aktuelles Eigenkapital: $100
  • Neuer Hauswert: $300
  • Neuer Gesamtmarktwert: $350
  • Neuer Kreditbetrag: $450
  • Neues Eigenkapital, wenn kein Bargeld eingebracht wird: -$100! (das ist negatives Eigenkapital)

In diesem Beispiel werden Sie also $250 an Wert vernichten, das bestehende Darlehen in Höhe von $150 abbezahlen und $300 investieren müssen, um das neue Haus zu bauen, und dieses Beispiel hat nicht genug Eigenkapital, um dies zu decken. Sie können normalerweise keinen Kredit für viel mehr als den (erwarteten) Immobilienwert bekommen.

Grundsätzlich müssen Sie einen Baukredit aufnehmen, um die Tilgung des bestehenden Kredits plus den Betrag, den Sie für das neue Haus ausgeben wollen, minus den Betrag, den Sie aus Ihren Ersparnissen beisteuern wollen, abzudecken. Dieser neue Kredit muss weniger als der neue Gesamtmarktwert betragen. Die einzige Möglichkeit, dass dies so funktioniert, ist, wenn Sie viel Bargeld zum Abschluss mitbringen, oder wenn Sie weniger als den Grundstückswert der aktuellen Immobilie schulden.

Beachten Sie, dass dies im Grunde eine Vereinfachung ist. Sie können weniger ausgeben, um ein Haus zu bauen, als es wert ist, wenn Sie damit fertig sind, usw., aber dies ist die grundlegende Art und Weise, wie es funktionieren würde - oder in den meisten Fällen NICHT funktioniert.
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2014-09-11 18:55:50 +0000

Vermutlich hat das bestehende Haus einen gewissen Wert. Wenn Sie das bestehende Haus abreißen, zerstören Sie diesen Wert.

Wenn der Wert des neuen Hauses wesentlich höher ist als der Wert des alten Hauses, z.B. wenn man ein kleines, heruntergekommenes altes Haus im Wert von $50.000 durch eine große neue Villa im Wert von $10.000.000 ersetzt, dann könnte der Wert des alten Hauses, das zerstört wird, in den Rundungsfehlern für alle praktischen Zwecke einfach verloren gehen.

Aber ansonsten sehe ich nicht, wie Sie das machen könnten, ohne Bargeld auf den Tisch zu legen, das im Grunde dem entspricht, was Sie noch für das alte Haus schulden.

Vermutlich ist das neue Haus mehr wert als das alte, also wird der Wert des Grundstücks nach dem Verkauf höher sein als vorher. Aber wird der Wert der Immobilie mehr sein als die alte Hypothek plus die neue Hypothek? Sofern die alte Hypothek nicht fast abbezahlt war oder Sie einen Haufen Bargeld mitbringen, ist die Antwort mit ziemlicher Sicherheit “Nein”.

Beachten Sie, dass Sie aus Sicht des Pfandgläubigers den Wert der Immobilie nicht “vorübergehend” reduzieren. Sie mindern ihn dauerhaft. Die Bank, die das neue Darlehen gewährt, hat ein Pfandrecht auf das neue Haus. Ich weiß nicht, was das Gesetz dazu sagt, aber Sie müssten entweder (a) absichtlich Eigentum zerstören, auf das jemand anderes ein Pfandrecht hat, ohne ihm eine Entschädigung zu geben, oder (b) zwei Banken ein Pfandrecht auf dasselbe Eigentum geben. Ich würde nicht denken, dass eine der beiden Optionen legal wäre.

Normalerweise, wenn Leute ein Gebäude abreißen, um ein neues Gebäude zu errichten, ist es, weil der Wert des alten Gebäudes so niedrig ist, dass er im Vergleich zum Wert des neuen Gebäudes vernachlässigbar ist. Entweder ist das alte Gebäude heruntergekommen und es in einen anständigen Zustand zu bringen würde mehr kosten, als es abzureißen und ein neues Gebäude zu errichten, oder es gibt zumindest irgendeinen - realen oder vermeintlichen - Vorteil für das neue Gebäude, der es lohnenswert macht.
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