15 Jahre Hypothek vs. 30 Jahre abbezahlt in 15

Ihre Berechnungen sind korrekt, wenn Sie denselben Hypothekenzins für die 15- und 30-jährige Hypothek verwenden. Wenn Sie jedoch eine 15-jährige Hypothek beantragen, ist der Zinssatz in der Regel deutlich niedriger als der 30-jährige Zinssatz . Der Zinssatz ist aus einer Reihe von Gründen niedriger, aber hauptsächlich gibt es weniger Risiko für die Bank bei einem 15-jährigen Rückzahlungsplan.

“Warum sollte jemand einen 15-jährigen Kredit abschließen, anstatt einen 30-jährigen in 15 Jahren abzubezahlen?

Weil die Rate nicht dieselbe ist. Das habe ich in den 30 Jahren, in denen ich die Zinsen verfolge, noch nie gesehen. Ich habe gesehen, dass der Zinsunterschied zwischen 0,25 % und 0,75 % liegt. (Im März ‘15 liegt der durchschnittliche Zinssatz in meiner Gegend bei 3,75% für 30 Jahre / 3,00% für 15 Jahre) Für ein Darlehen von 150.000 $ liegt die Zahlung für 15 Jahre bei 1036 $, während die Zahlung für 30 Jahre (mit höherem Zinssatz) in 15 Jahren bei 1091 $ liegt. Diese $55 Differenz kann als "Flexibilitätsprämie” betrachtet werden, da sie die Möglichkeit bietet, die tatsächlichen $695 in jeder Periode zu zahlen, in der das Geld anderweitig benötigt wird.

Wenn der Zinssatz gleich wäre, würde ich den 30er nehmen, und da ich nicht sagen kann, “investiere die Differenz”, würde ich sagen, in einem Tempo zu zahlen, um 15 Jahre zu gehen, es sei denn, Sie haben eine Cashflow-Situation. Ein Ehepartner, der arbeitslos ist. Ein Notfall, den Sie mit einem hochverzinslichen Kredit finanziert haben, usw. Der Ratschlag, einen Notfallfonds zu haben, ist großartig, bis, aus welchem Grund auch immer, einfach nicht genug da ist.

Persönlich habe ich mich bei unserer letzten Refinanzierung für eine 15-jährige Hypothek entschieden. Ich ging damals auf die 50 zu, und es schien mir vernünftig, einen hypothekenfreien Ruhestand anzustreben.

Wenn der Zinssatz in beiden Hypotheken gleich ist, dann ja, Sie werden am Ende den gleichen Betrag an Zinsen zahlen, wenn beide in 15 Jahren abbezahlt werden.

In der Praxis wird jedoch fast immer eine 15-jährige Hypothek einen viel niedrigeren Zinssatz haben als eine 30-jährige Hypothek.

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine 30-jährige Hypothek mit der Absicht einer vorzeitigen Rückzahlung aufzunehmen, vergewissern Sie sich, dass es keine Vorfälligkeitsentschädigung gibt; dies ist eine Strafe, die die Bank Ihnen berechnet, wenn Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen.

Ja. Es kostet dasselbe, eine “15 Jahre in 15 Jahren” im Vergleich zu einer “30 Jahre in 15 Jahren” Hypothek abzuzahlen. Schließlich wird die 30-jährige Amortisationszeit nur vom Kreditgeber verwendet, um die monatliche Zahlung zu berechnen, die er erwarten wird, während Sie, ohne dass er es weiß, eine 15-jährige Amortisation und den gleichen Zinssatz verwenden, um die Zahlungen zu berechnen, die Sie wirklich leisten werden.

Ein Faktor: Können Sie zusätzliche Zahlungen in der von Ihnen gewünschten Höhe leisten, ohne dass Ihnen der Kreditgeber Strafen auferlegt? Die meisten Hypotheken haben Vorfälligkeitsgrenzen. Immerhin sieht er seinen netten, gleichmäßigen 30-jährigen Cashflow plötzlich verkürzt. Er muss losziehen und jemand anderen finden, dem er die unerwarteten Zahlungen leihen kann…

EDIT: Geschlossene Hypotheken mit Vorfälligkeitsentschädigung sind hier in Kanada die Norm; in den USA überwiegen offene Hypotheken [ http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/nero/jufa/jufa ]0x018.cfm ](http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/nero/jufa/jufa_018.cfm)

Alle bisher gegebenen Antworten sind richtig, aber ziemlich eng gefasst.

Wenn Sie eine 30-Jahres-Hypothek kaufen, kaufen Sie das Recht, die Schulden in 30 Jahren zu tilgen. Was Sie zahlen, hängt vom Zinssatz ab und davon, wie lange Sie tatsächlich brauchen, um die Hypothek abzuzahlen (und vom Kapital und den Zinsen und so weiter).

Genauso wie Sie dieses Recht kaufen, verkauft Ihnen der Hypothekengeber dieses Recht, und er verlangt normalerweise etwas dafür, typischerweise einen höheren Zinssatz. Schließlich sind sie, und nicht Sie, 30 Jahre lang dem Zinsrisiko ausgesetzt.

Wenn jedoch eine Bank ein Aneurysma hat und bereit ist, Ihnen ein 30-jähriges Darlehen zum gleichen Preis oder niedriger als jede andere Bank für ein 15-jähriges Darlehen zu geben, hey, freie Flexibilität. Sie können sie genauso gut annehmen. Wenn Sie den Kredit in 15, 10 oder 20 Jahren abbezahlen wollen, können Sie das tun.

Neben dem Grund in @rhasketts Antwort , ist es wichtig zu bedenken, dass die Abzahlung einer 30-jährigen Hypothek, als ob es eine 15-jährige wäre, viel unbequemer ist, als die regulären Zahlungen einer 15-jährigen Hypothek. Wenn Sie eine zusätzliche Zahlung für Ihre Hypothek leisten, wissen einige Kreditgeber nicht, was sie mit der zusätzlichen Zahlung machen sollen. Sie müssen explizit darauf hingewiesen werden, dass die zusätzliche Zahlung auf das Kapital angerechnet werden muss. Möglicherweise müssen Sie dies jeden Monat mit jeder Zahlung tun. Darüber hinaus erlauben einige Kreditgeber nicht, dass Sie eine automatische Zahlung für mehr als die Hypothekenzahlung einrichten, so dass Sie möglicherweise jeden Monat explizit Ihre Zahlung mit Anweisungen für den Kreditgeber einreichen und dann jeden Monat nachfassen müssen, um sicherzustellen, dass Ihre Zahlung richtig gutgeschrieben wurde. Einige Kreditgeber sind bei dieser Art von Dingen besser als andere, und Sie werden nicht wirklich wissen, wie viel Ärger es mit Ihrem Kreditgeber geben wird, bis Sie mit den Zahlungen beginnen.

Wenn Sie vorhaben, das Haus in 15 Jahren abzubezahlen, dann nehmen Sie einfach die 15-jährige Hypothek.

Betrachten Sie die “Opportunitätskosten” der zusätzlichen Rückzahlung bei einem 15-jährigen Darlehen. Wenn Sie Geld zu 30 % p.a. und Geld zu 4 % p.a. schulden, dann ist es klar, dass der 30 %-Kredit zuerst abbezahlt wird. Bedenken Sie auch, dass, wenn die Hypothek nicht steuerlich absetzbar ist und Sie Einkommenssteuer zahlen, dass Sie keine Steuern auf das Geld zahlen, das Sie “sparen”. (d.h. im Extremfall ist $1 gespartes Geld $2 verdientes Geld).

Vorausschauendes Denken ist der Schlüssel, wenn Sie jetzt für das College von jemandem zahlen, dann würden Sie aus einem Bildungsplan zahlen wollen, für den Beiträge steuerlich absetzbar sind, Geld rein, Geld raus.

In meinem Land dauern die meisten Hypotheken, seien es 15, 25 oder 30 Jahre, für den Kreditgeber 6-8 Jahre. Die Leute ziehen um, verkaufen oder finanzieren neu.

Ich würde die 15 Jahre wegen des Zinssatzes nehmen, aber nur, wenn ich die Zahlungen ohne Not leisten könnte. Vielleicht ein bescheideneres Haus?

Wenn Sie sich die höheren Raten nicht leisten können, segeln Sie wahrscheinlich sowieso ein bisschen gegen den Wind.

Eine andere Sache, die man bedenken sollte, ist, dass Steuervorteile mit einem Federstrich geändert werden können, aber Sie müssen möglicherweise immer noch Rückzahlungen leisten.

Andere Leute haben darauf hingewiesen, dass Sie bei einer 15-jährigen Hypothek einen besseren Zinssatz erhalten, der in der Regel etwa 1,25 % niedriger ist. Der niedrigere Zinssatz macht die 15-jährige Hypothek finanziell klüger als eine 30-jährige Hypothek in 15 Jahren abzuzahlen.

Nehmen Sie also die 15-jährige Hypothek, wenn Ihr Einkommen stabil ist, Sie nie Ihren Job verlieren, Ihre Geräte nie kaputt gehen, Ihre Fahrzeuge nie größere Reparaturen benötigen, die Rohre in Ihrem Haus nie platzen, Sie und Ihr Ehepartner nie krank werden und Sie keine Kinder haben. Oder wenn Sie Kinder haben, dann haben sie zufällig gute Augen, gerade Zähne, sie haben keine Ambitionen für das College, spielen keine teuren Sportarten und sie werden nie um Hilfe bitten, die Miete zu bezahlen, wenn sie älter werden und ausziehen.

Aber wenn eines dieser Dinge wahrscheinlich ist, würde die 30-jährige Hypothek Ihnen eine gewisse Flexibilität geben, um kurzfristige Geldknappheit zu überbrücken, indem Sie für ein oder zwei Monate zu Ihrer normalen 30-jährigen Zahlung zurückkehren. Finanziell kluge Menschen werden sich vielleicht dagegen sträuben, weil man genug Bargeld in Reserve haben sollte, um solche Dinge abzudecken, und das ist ein guter Rat. Aber wie viele Leute kämpfen damit, diese Reserven zu erhalten, wenn sie ein neues Haus kaufen?

Stellen Sie eine Tabelle zusammen und berechnen Sie den Zinskostenunterschied zwischen den beiden Strategien. Wie viel mehr wird Sie die 30-jährige Hypothek an Zinsen kosten, wenn Sie sie in 15 Jahren abbezahlen? Dieser Betrag entspricht den Kosten einer Versicherungspolice für den Umgang mit einem gelegentlichen Bargeldmangel. Wollen Sie Tausende von zusätzlichen Zinsen für diese Versicherung zahlen? (Es ist eine ziemlich teure Versicherung)

Eine Strategie wäre es, jetzt eine 30-jährige Hypothek aufzunehmen, die zusätzlichen Tilgungszahlungen zu leisten, um die Laufzeit von 15 Jahren beizubehalten, zu sehen, wie sich das Leben entwickelt, und nach ein paar Jahren zu einer 15-jährigen Hypothek zu refinanzieren, wenn alles gut läuft und Ihre Barreserven stark sind. Leider werden die Zinsen in den nächsten Jahren wahrscheinlich steigen, was diese Strategie weniger attraktiv macht. Wenn es möglich ist, sollten Sie sich für eine 15-jährige Hypothek entscheiden, um die historisch niedrigen Zinsen zu sichern. Ziehen Sie in Erwägung, weniger Haus zu kaufen oder auf eine 30-jährige Anleihe umzusteigen, wenn Sie sich Sorgen machen, dass Ihre Barreserven nicht in der Lage sein werden, die kleinen Überraschungen des Lebens zu verkraften.

Eigentlich kommt die zusätzliche Zahlung vom hinteren Ende der Hypothek. Technisch gesehen wird die Hypothek also nur um einen Monat reduziert. Allerdings berechnen die Banken die Amortisationstabelle immer neu, wenn die letzte Zahlung geleistet oder ein Rückzahlungsbetrag angefordert wird. Es gibt einen Unterschied zwischen den beiden Situationen, aber das ist ein geringer Betrag. Die 30-jährige Note bietet Flexibilität, die die 15-jährige nicht hat. Wählen Sie eine, sparen Sie Geld - 15 Jahre, erhalten Sie Flexibilität - 30 Jahre.

Warum will niemand einfach die ursprüngliche Frage beantworten?

In der Frage ging es nicht um Opportunitätskosten oder Flexibilität oder Familienkosten. Es gibt keine richtigen Antworten auf all diese Dinge und sie hängen alle von den individuellen Umständen ab.

Ich glaube, die Antwort auf die Frage, ob die Abzahlung einer 30-jährigen Hypothek in 15 Jahren den gleichen Betrag kosten würde wie eine 15-jährige Hypothek mit dem gleichen Zinssatz, ist ja, aber NUR, wenn Sie sie genau nach dem gleichen Zeitplan abbezahlen wie Ihre vermeintliche 15-jährige. In Wirklichkeit ist die Antwort NEIN, und zwar aus zwei Gründen: dem Tilgungsplan und der Tatsache, dass die 30-jährige Hypothek immer einen höheren Zinssatz als die 15-jährige haben wird.

So wie Hypotheken amortisiert werden, werden die Zinsen im Wesentlichen zuerst bezahlt. Für die meisten Menschen besteht der Großteil der monatlichen Zahlung aus Zinsen für die erste Hälfte der Laufzeit des Darlehens. Das ist gut für die meisten Menschen, weil die meisten Hypotheken in der Realität nur ein paar Jahre laufen, nach denen die Leute refinanzieren oder umziehen und für diese ersten paar Jahre ist der Großteil der Wohnkosten (Zinsen) steuerlich absetzbar. Man kann darüber streiten, ob es klug ist, dies für das ganze Leben beizubehalten… aber das ist die Realität der meisten Hypotheken.

Wenn Sie also Ihre 30-jährige Hypothek nicht genau nach dem gleichen Tilgungsplan wie Ihre theoretische 15-jährige abbezahlen, werden Sie mehr Zinsen zahlen. Eine übliche Strategie ist es, jedes Jahr eine zusätzliche monatliche Zahlung (oder mehr) zu leisten. Wenn Sie dann dazu kommen, Ihr Kapital auf diese Weise abzutragen, haben Sie bereits viel mehr Zinsen gezahlt, als Sie es bei einer 15-jährigen Laufzeit getan hätten. Und wenn Sie es sich leisten können, die Tilgung im ersten Jahr oder in den ersten zwei Jahren Ihrer Hypothek erheblich zu reduzieren, hätten Sie wahrscheinlich von Anfang an weniger Geld leihen sollen.

Theoretisch, WENN die Zinssätze gleich wären (sind sie nicht) und WENN Sie die 30-jährige Hypothek jeden Monat auf die EXAKT gleiche Weise abbezahlen würden wie eine 15-jährige (werden Sie nicht), werden Sie am Ende den gleichen Betrag zahlen. Sie müssen entscheiden, ob Ihnen die Flexibilität mehr wert ist als die Kostenersparnis.

Ein Beispiel: eine 300k-Hypothek zu 3,5% wird eine monatliche Zahlung von ~$2150 für eine 15-jährige und ~$1350 für eine 30-jährige haben, beide werden mit ~$875/Monat beginnen, wovon ~$875 Zinsen sind (allmählich abnehmend mit der Zeit).

Ich denke, die meisten Leute unterschätzen die Freiheit und den Seelenfrieden, der mit einem abbezahlten oder fast abbezahlten Haus einhergeht… und 15 Jahre sind viel greifbarer als 30, und insgesamt viel billiger.

Wenn Sie sich eine 15-jährige Hypothek leisten können, ohne Ihr Budget zu sehr zu belasten, ist dies definitiv die bessere Option für finanzielle Sicherheit.

Und seien Sie vorsichtig mit den Ratschlägen zu den Opportunitätskosten von Indexfonds. Im Durchschnitt mag es eine gute Idee sein, wenn man den sehr langen Zeitraum betrachtet, historisch gesehen, aber viele Leute bekommen weniger als durchschnittliche Renditen, abhängig davon, wann sie kaufen und was der Markt kurzfristig macht. Es gibt keine Gewissheit darüber, welche Renditen Sie am Aktienmarkt erzielen werden, aber wenn Sie eine 30-jährige Hypothek haben, gibt es eine Menge Gewissheit darüber, was Sie jeden Monat für die nächsten 30 Jahre schulden werden. Unterschiedliche Investitionsmischungen sind für verschiedene Menschen sinnvoll, und die meisten Menschen wären gut beraten, sich wegen der Rendite und Liquidität am Aktienmarkt zu engagieren. Wenn es jedoch das Ziel von jemandem ist, mehr Geld für sein Haus zu leihen, um mehr Geld in den Aktienmarkt für seinen Ruhestand zu investieren, wäre er tatsächlich besser bedient, wenn er Sicherheit und Unabhängigkeit 15 Jahre früher erreicht.