Ich besitze ein Haus seit 3 Jahren. 15 oder 30 Jahre Hypothek?

Sie sagten, dass Sie davon ausgehen, dass die Zinsen, die Sie in den ersten 3 Jahren zahlen, bei der 15- und der 30-jährigen Hypothek gleich hoch sind. Das ist nicht ganz richtig.

Schauen wir uns die Zahlen an.

Aus den von Ihnen angegebenen Zahlen für die monatlichen Zahlungen geht hervor, dass Sie mit einem Zinssatz von 4,0% gerechnet haben. Das scheint ziemlich hoch zu sein, da die aktuellen nationalen Durchschnittshypothekenzinsen derzeit bei 2,86% für eine 15-jährige Festschreibung und 3,61% für eine 30-jährige Festschreibung liegen. Da Sie planen, in 3 Jahren zu verkaufen, könnten Sie möglicherweise einen noch besseren Zinssatz erhalten, indem Sie eine Hypothek mit einstellbarem Zinssatz aufnehmen; der aktuelle nationale Durchschnitt für einen einstellbaren Zinssatz für 5 Jahre liegt bei 2,80%. Die Zinssätze können jedoch lokal und je nach Ihrer Kreditsituation variieren, daher gehe ich davon aus, dass 4,0% der beste Zinssatz ist, den Sie entweder für eine 15- oder 30-jährige Hypothek bekommen können. (Wenn Sie einen niedrigeren Zinssatz bekommen können, können Sie sogar in nur 3 Jahren ziemlich viel sparen).

Für eine $230K, 15-jährige Hypothek bei 4,0% , über die nächsten drei Jahre, würden Sie folgendes bezahlen:

• Monatliche Zahlung: $1.701,28 ($61.246,08 über 36 Monate)
• Gesamtzinszahlung in den ersten 36 Monaten: $25.561,08
• Verbleibendes Kapital nach den ersten 36 Monaten: $194.314,92
• Eigenkapital im Haus, unter der Annahme, dass sich der Wert nicht ändert: $35.685,08

Wenn Sie sich stattdessen für die 30-jährige Hypothek zu 4,0 % entschieden hätten, sähe es folgendermaßen aus:

• Monatliche Zahlung: $1098,06 ($39.530,16 über 36 Monate)
• Gesamtzinszahlung in den ersten 36 Monaten: $26.877,06
• Verbleibendes Kapital nach den ersten 36 Monaten: $217.347,07
• Eigenkapital des Hauses, unter der Annahme, dass sich der Wert nicht ändert: $12.652,93

Der Unterschied der Zinszahlungen zwischen den beiden Optionen in den ersten drei Jahren beträgt also etwas über $1.300.

Wegen der größeren Zahlung ist der Unterschied im Eigenkapital nach 3 Jahren viel größer: über $23.000. Der Grund, warum dies wichtig ist, ist, dass es bei nur 3 Jahren zwischen dem Kauf und dem Verkauf des Hauses keine Garantie gibt, dass der Wert des Hauses in dieser Zeit steigt. Der Wert könnte in drei Jahren genauso gut geringer sein. Mit der 30-jährigen Hypothek zahlen Sie nur $13.000 auf Ihr Kapital ein, und wenn der Wert des Hauses sinkt, könnten Sie auf der Hypothek sitzen bleiben. Mit der 15-jährigen Hypothek würden Sie mehr als 35.000 Dollar in Ihr Kapital investieren und könnten einen viel größeren Wertverlust verkraften, bevor Sie sich unter Wasser wiederfinden.

Abgesehen davon wird der Unterschied im Eigenkapital zwischen der 15- und 30-jährigen Hypothek durch den Betrag ausgeglichen, den Sie bei den monatlichen Zahlungen sparen. Wenn Sie also die zusätzlichen 600 Dollar pro Monat behalten, die Sie bei der 30-jährigen Hypothek nicht zahlen müssen, beträgt der Unterschied zwischen den beiden Optionen nur die 1.300 Dollar Zinsen. Wenn Sie die $600 pro Monat ausgeben, könnten Sie sich in Schwierigkeiten befinden.

Was Ihre Mietoption angeht, fehlen ein paar Dinge in Ihrem Vergleich:

1. Wenn Sie kaufen, müssen Sie Grundsteuer zahlen. Als Mieter sind die Grundsteuern in der Miete enthalten.

2. Wenn Sie kaufen, müssen Sie eine Wohngebäudeversicherung bezahlen. Als Mieter brauchen Sie nur eine viel günstigere Mieterversicherung.

3. Wenn Sie kaufen, sind Sie dem Risiko eines Abschwungs auf dem Wohnungsmarkt ausgesetzt, wenn Sie verkaufen möchten. Als Mieter gehen Sie nach 3 Jahren einfach weg.

4. Wenn Sie kaufen, sind Sie für alle anfallenden Instandhaltungskosten verantwortlich, von einem undichten Wasserhahn bis hin zu einem undichten Dach. Als Mieter ist der Vermieter verantwortlich.

5. Wenn Sie ein Haus alle 3 Jahre verkaufen, bedeutet das in der Regel, dass Sie alle 3 Jahre verschiedene Abschlusskosten (Maklerprovision, Schätzung, Eigentumsversicherung usw.) bezahlen müssen. Dies frisst jegliches Eigenkapital auf, das Sie durch die Hypothek gewinnen würden. Wenn Sie zur Miete wohnen, ist dies kein Problem.

Wie andere bereits angemerkt haben, berücksichtigen Sie die Transaktionskosten nicht.

In meinem Teil des Landes verlangen Immobilienmakler typischerweise 6 bis 7% Provision für einen Verkauf. Unter der Annahme, dass Ben Millers Zahlen korrekt sind - ich will nicht sagen, dass ich an ihm zweifle, aber ich werde mir nicht die Mühe machen, die Berechnung vorzunehmen, wenn er es bereits getan hat - beträgt Ihr Eigenkapital bei einer 30-jährigen Hypothek etwa $13.500. Die Maklerprovision für den Verkauf beträgt etwa 6% von 230.000 $ = 13.800 $. Ihr gesamtes Eigenkapital wird zum Zeitpunkt des Verkaufs vernichtet.

Außerdem müssen Sie beim Kauf typischerweise Darlehensgebühren, Schätzungsgebühren und verschiedene Rechtskosten bezahlen, typischerweise etwa $2.000.

Und bedenken Sie, im wirklichen Leben entscheiden Sie sich nicht, ein Haus zu verkaufen und am nächsten Tag Ihr Geld zu zählen. Es dauert oft Monate, ein Haus zu verkaufen. Manche Leute finden heraus, dass sie nicht für das verkaufen können, was sie bezahlt haben und müssen einen erheblichen Verlust hinnehmen. Wenn Sie 20 Jahre lang in einem Haus leben und dann 10.000 Dollar beim Verkauf verlieren, könnten Sie vielleicht sagen, hey, das sind weniger als 50 Dollar pro Monat, den ich dort gewohnt habe, keine große Sache. Aber wenn Sie nur 3 Jahre dort gelebt haben, ist das ein erheblicher Prozentsatz Ihrer Kosten. Wenn es viele Monate dauert, bis es verkauft ist, sind das Monate, in denen Sie zwei Hypotheken zahlen. Und wenn niemand in dem Haus wohnt, müssen Sie sich um Vandalismus, Schäden durch Unwetter usw. kümmern.

Ich wäre sehr vorsichtig mit dem Kauf, wenn ich wüsste, dass ich in 3 Jahren wegziehen würde.

Die 15-jährige Hypothek wird günstiger sein. Hier ist der Grund dafür: Die zusätzlichen Kosten der 15-Jahres-Hypothek gehen hauptsächlich in das Eigenkapital des Hauses. Das bedeutet, dass Sie dieses Geld (im Idealfall) zurückbekommen, wenn Sie verkaufen. Außerdem zahlen Sie mit der 15-Jahres-Hypothek weniger Zinsen.

Schauen Sie sich jedoch Ihre Zahlen an! Der Bargeldaufwand einer 15-jährigen Hypothek ist in etwa so hoch wie bei einer Miete.

Die 30-jährige Hypothek hat ein weiteres Problem. Sie investieren in den ersten 3 Jahren fast kein Geld in das Eigenkapital des Hauses. Das bedeutet, dass Sie sich dem Risiko eines Markteinbruchs aussetzen. Es kann sein, dass Sie Ihr Haus nicht zu einem Preis verkaufen können, der ausreicht, um den Kredit in 3 Jahren zu tilgen. Dies wird als Upside-Down auf Ihrer Hypothek bezeichnet. Da Sie umziehen müssen, wäre das eine finanzielle Belastung - Sie wären gezwungen, die Immobilie zu vermieten oder mit Verlust zu verkaufen. Überlegen Sie, ob Sie bei einem Kauf ein Fernvermieter sein wollen.

Schließlich sollten Sie die Kosten für Steuern, Versicherungen, Abschluss-/Verkaufskosten und Instandhaltung nicht vernachlässigen. Diese Kosten sind nicht unerheblich und können eine Miete als die beste Wahl erscheinen lassen.

Basierend auf dem Markt und Ihrer individuellen Situation kann es immer noch in Ihrem besten Interesse sein, zu kaufen, aber stellen Sie sicher, dass Sie Äpfel mit Äpfeln vergleichen.

Militär im Ruhestand hier. 4 Hausgeschäfte unter meinem Gürtel, also spreche ich aus Erfahrung (3 gute, ein schlechtes). Hier sind die drei Variablen:

• Transaktionskosten (ich konnte diese zweimal minimieren, indem ich einen Neubau kaufte)
• der Vorteil von Hypotheken- Steuerabzügen (wenn Sie Amerikaner sind)
• ob das Haus an Wert gewinnt oder verliert ( steigender oder fallender Markt )

Der letzte Punkt (Marktwert) kam mir einmal zugute und hat mich einmal sehr verletzt.

Für den kurzfristigen Käufer, hier ist Ihr einfaches Flussdiagramm:

• wenn ich erwarte, dass die Immobilienpreise merklich steigen, kaufe ich
• wenn ich erwarte, dass die Immobilienpreise sinken, miete ich

Bezüglich einer 30- oder 15-jährigen Hypothek: Nehmen Sie die 30-jährige und leisten Sie zusätzliche Zahlungen. Das gibt Ihnen das Beste aus beiden Welten.

Update : Wenn Sie in den USA leben, empfehle ich eine VA-gesicherte Hypothek. Sie sind wirtschaftlicher. Auch wenn Sie Probleme haben, ist es einfacher, mit ihnen zu arbeiten.

Sagen wir, Sie legen 5 % an, halten 3 Jahre lang und bewerten eine 15- vs. 30-jährige Hypothek. Die 15-jährige Hypothek wird Ihnen mehr Geld in die Tasche stecken, aber wenn Sie die Opportunitätskosten für die Wiederanlage der Differenz (30-jährige Rate/Monat - 15-jährige Rate/Monat) x (12*3) berücksichtigen und diesen Betrag in ein festes Finanzvehikel investieren, können Sie möglicherweise eine bessere Situation erreichen. ODER Investieren Sie das Geld in einen Small-Cap-Indexfonds und kaufen Sie eine Double-Short-Option auf diesen Index, die in 1+ Jahren ausläuft, um sich gegen Ihre Investition abzusichern. Wenn Sie sich also ein Haus kaufen und die Differenz wieder mitnehmen, aber ein Bad, eine Garage usw. hinzufügen, je nachdem, wo Sie wohnen, könnte der Verkaufspreis die beiden vorherigen Vorschläge übertreffen. Kurz gesagt, wie viel sind Sie bereit, zu riskieren/wie viel Zeit im Voraus für die Analyse von Optionen? und sind Sie eher ein Heimwerker und fühlen sich wohler, wenn Sie diesen Weg gehen? **Können Sie es sich leisten, 3 Jahre lang auf dem Geld zu sitzen, wenn etwas Unerwartetes passiert?