2016-10-08 21:02:01 +0000 2016-10-08 21:02:01 +0000
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Wie lange muss ich als Erstkäufer wohnen, bevor ich die Immobilie vermieten kann?

Ein paar Tage habe ich eine Frage gestellt - Wie lange sollte ich die Hypothek zahlen, um beim Verkauf die Gewinnzone zu erreichen? (ist 2 Jahre genug) - wie Sie sehen können, denke ich darüber nach, eine Hypothek aufzunehmen.

Ich versuche, so viele Informationen wie möglich zu sammeln - das Problem ist - die meisten Ratgeber gehen davon aus, dass die Leute ein Haus kaufen mit der Absicht, darin zu wohnen. Weil London so teuer ist, kann ich mir keine Wohnung leisten, in der ich langfristig leben möchte.

Hypothetisch (zitieren Sie mich nicht, für den Fall, dass einer der Kreditgeber meinen Namen durchsucht) könnte die Absicht sein, dass die Mieteinnahmen die Hypothek abbezahlen - selbst wenn mir jeden Monat £100 fehlen würden, würde ich £1000 an Kapital und Zinsen zurückzahlen und in 25 Jahren wäre ich der rechtmäßige Besitzer des Hauses - und ich könnte die Einnahmen aus dem Verkauf nutzen, um ein Ticket zum Mars zu kaufen.

Einige Recherche:

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Hier ist eine gute Antwort: https://www.theguardian.com/money/2015/jan/08/buying-to-let-while-renting

Obwohl wir gerne in London kaufen würden, können wir uns die Anzahlung für einen Ort, an dem wir leben möchten, nicht leisten.

Also fragten sie, ob sie eine Immobilie kaufen und sie dann vermieten könnten:

Und die Antwort lautet: Nein, kann man nicht. Wohnbauhypotheken sind für Immobilien, die der Kreditnehmer bewohnen und sein Zuhause nennen wird. Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, die Sie vermieten und nie bewohnen werden, brauchen Sie eine “Buy-to-Let”-Hypothek, was schwierig sein kann.

Natürlich wäre es unverantwortlich, “nein” als Antwort zu nehmen…

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Eine weitere gute Antwort: http://www.thisismoney.co.uk/money/experts/article-2462805/Can-I-let-new-house-telling-lender.html

Gibt es oft ein Zeitlimit, bevor man es vermieten kann?

Und zwei Meinungen:

Es wird von Ihrem Kreditgeber und den individuellen Umständen abhängen, aber Ihr Hypothekenvertrag könnte gleich bleiben und Ihr Kreditgeber wird Ihnen die “Zustimmung zur Vermietung” ohne zusätzliche Gebühren geben, aber das liegt sehr in seinem Ermessen. Heutzutage werden sie Ihnen die Zustimmung zur Vermietung in Rechnung stellen wollen, möglicherweise einen Aufschlag auf Ihren Hypothekenzinssatz erheben und letztendlich begrenzen, wie lange Sie auf der Standardhypothek bleiben können, bevor Sie auf eine Buy-to-Let-Hypothek umgeschichtet werden.

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Eine weitere großartige Antwort: http://blog.moneysavingexpert.com/2016/04/19/can-you-rent-out-a-home-bought-with-a-help-to-buy-isalifetime-isa/

Wenn jedoch eine Person einen Help to Buy ISA-Bonus in Anspruch nimmt und nicht beabsichtigt, die Immobilie zu ihrem Zuhause zu machen, wird die Regierung gemäß den Regeln des Help to Buy ISA-Programms die Rückgabe der Gelder verlangen. Ich habe noch keine Informationen darüber erhalten, wie das in der Praxis ablaufen würde und ob es eine Geldstrafe geben würde (ich nehme an, nicht, wenn ich die obige Aussage lese). Wenn Sie irgendwann zur Vermietung wechseln, sollten Sie natürlich die Erlaubnis Ihres Hypothekengebers einholen (was knifflig sein kann) oder zu einer Buy-to-Let-Hypothek wechseln.

Nebenbemerkung - http://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-kupic-10-mieszkan-na-wynajem-na-kredyt-hipoteczny - Autor eines sehr beliebten Podcasts über den Umgang mit Geld hat einen Plan, 10 Buy-to-Let-Wohnungen mit persönlichen Hypotheken zu erwerben… Wenn er einen solchen Stunt durchzieht, sollte ich mit einer anfangen dürfen.

Was ich tun sollte:

  • das Kleingedruckte lesen
  • mit der Bank verhandeln
  • die Bank informieren
  • auf “buy-to-let” umsteigen

Gibt es irgendwelche Überlegungen und “must known” gotchas?

UPDATE: https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/overview - https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/overview - Die Regierung hatte “ein spektakuläres Eigentor” geschossen, indem sie die Stempelsteuer auf 12 Prozent für Häuser im Wert von mehr als £1. 5 Millionen

PS: Für alle, die vor einem ähnlichen Dilemma stehen - ISA ist der No-Brainer - https://www.helptobuy.gov.uk/help-to-buy-isa/how-does-it-work/ - “Die Regierung wird Ihre Ersparnisse um 25% aufstocken” bis zu £3000 - es ist im Grunde genommen kostenloses Geld und ich kann keinen Nachteil erkennen.

EDIT / UPDATE: https://blog.moneysavingexpert.com/2016/04/can-you-rent-out-a-home-bought-with-a-help-to-buy-isalifetime-isa/ - gleicher Link, aber wahrscheinlich ein aktualisierter Inhalt. Scheint, als hätten sich die Regeln jetzt geändert. UK ist ein Land mit einer langen Geschichte von Landbesitz, ich hätte das schon 2016 berücksichtigen sollen.
Quelle

Antworten (2)

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2017-04-18 13:18:35 +0000

Was Sie tun, ist unethisch und illegal, aber es ist sehr schwer zu fangen und zu verfolgen. Das Wichtigste, woran eine unethische Person hier denken muss, ist die Versicherung.

Für die meisten staatlichen Förderprogramme müssen Sie die Absicht haben, dort zu wohnen. Es ist extrem schwer, die Absicht zu beweisen - es sei denn, Sie stellen diese Frage unter Ihrem Namen in einem öffentlichen Forum, das von vielen Suchmaschinen archiviert wird und ein Protokoll aller Änderungen führt.

Bei anderen Leuten ist es üblich, dass sie behaupten, dass sie die Absicht hatten, dort zu wohnen, aber überrascht waren, dass ihre Finanzen nicht so funktionierten, wie sie erwartet hatten.

Solange die Bank jedoch bezahlt wird, ist es unwahrscheinlich, dass sie Nachforschungen anstellen werden.

Was passiert aber, wenn eine größere Reparatur nötig ist? Sie haben eine Versicherung - denn Ihre Bank hat einen Versicherungsnachweis verlangt, bevor sie eine Hypothek gewährt. Diese Versicherung ist für ein selbst genutztes Gebäude, was Sie nicht haben.

Ihre Versicherung wird Ihren Anspruch prüfen. Wenn die Umstände nicht mit dem übereinstimmen, wofür Sie versichert sind, weil Sie die Versicherungsgesellschaft angelogen haben, wird sie Ihren Anspruch nicht bezahlen - wozu sie berechtigt ist.

Sie arbeiten unversichert mit Mietern. Dies ist ein verstecktes Risiko, das Sie vielleicht nicht in Betracht ziehen. Mieter behandeln Eigentum nicht mit der gleichen Sorgfalt wie ein Eigentümer - deshalb sind sie anders versichert. Sie zahlen jetzt für eine Versicherung, die Sie nur schwerlich jemals in Anspruch nehmen werden.

Außerdem wird die Versicherungsgesellschaft nachforschen, wenn etwas passieren sollte, das es notwendig macht, den Versicherungswert geltend zu machen, damit Sie die Hypothek abbezahlen können. Sie können sich sehr leicht weigern, Ihren betrügerischen Anspruch zu bezahlen. Sie können Sie wegen Versicherungsbetrugs an die Polizei verweisen. Die Bank wird ihr Geld wollen. Wenn sie herausfindet, dass Sie die Immobilie nicht bewohnt haben, kann sie einfach die Zwangsvollstreckung betreiben. Sie könnten auch die Regierung darüber informieren, dass Sie die Immobilie nicht bewohnten, woraufhin jemand nachforschen und herausfinden könnte, dass Sie die Absicht hatten, das Programm um Geld zu betrügen, das für Sie kostenlos ist, aber durch Täuschung erlangt wurde.

Ziehen Sie einen weniger riskanten, unethischen Weg in Betracht, z.B. indem Sie den Leuten erzählen, Sie hätten sich aus Ihrem Auto ausgesperrt und bräuchten nur ein wenig Geld, um den Schlüsseldienst zu bezahlen, der es öffnet. Sie versprechen, dass Sie das Geld sofort zurückzahlen, sobald Sie in Ihrem Auto sind, wo Ihre Brieftasche ist. Dann nehmen Sie ihr Geld und suchen sich einen anderen Trottel. Das ist ethisch gleichwertig und es ist viel unwahrscheinlicher, dass Sie ins Gefängnis kommen. Allerdings müssen Sie den Leuten, die Sie um Geld betrügen, gegenübertreten, so dass Sie sich vielleicht weniger wohl fühlen. Viel Glück bei Ihren Entscheidungen!
Quelle
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2017-04-18 14:09:26 +0000

Die Erklärung eines Kreditgebers, wie man die Erlaubnis zum Vermieten erhält. Die Implikation ist, dass es unkompliziert ist und nur 1% zusätzliche Zinsen zu zahlen sind. Allerdings gibt es keine Garantie, dass die Erlaubnis erteilt wird, so dass ein Risiko bestehen könnte. http://www.nationwide.co.uk/support/support-articles/manage-your-account/letting-your-property/letting-your-property-overview

Definitiv ist die Vermietung einer Immobilie mit einer Wohnbauhypothek keine gute Idee.
Quelle