Die Hypothekengesellschaft versucht, uns nach einem Versicherungsanspruch zu Reparaturen zu zwingen

Sie haben eine Schadensmeldung für Schäden an der Terrasse eingereicht. Die Versicherungsgesellschaft hat die Hypothekengesellschaft benachrichtigt.

Nun möchte die Hypothekengesellschaft sicherstellen, dass die Sicherheiten für das Darlehen noch in gutem Zustand sind.

Sie wollen, dass Sie die Reparaturen durchführen, auf die Sie bestanden haben. Sie können sogar verlangen, dass Sie einen lizenzierten Bauunternehmer beauftragen, bevor sie die Mittel freigeben.

Sobald Sie das Haus ohne Hypothek besitzen, können Sie selbst entscheiden, ob kleinere Reparaturen durchgeführt werden müssen.

Ihr Hypothekenvertrag gibt Ihnen wahrscheinlich drei Optionen:

• Bezahlen Sie Ihre Hypothek vollständig ab.

• Verwenden Sie die von der Versicherung gezahlte Zahlung für die Reparatur Ihrer Terrasse, um sie in einen ähnlichen Zustand zu versetzen, wie sie zum Zeitpunkt der Aufnahme der Hypothek war, unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung seit Aufnahme der Hypothek.
  Mit anderen Worten: Sie können “die Immobilie wiederherstellen oder reparieren, um die Sicherheit des Kreditgebers nicht zu mindern”.
  Gemäß den meisten amerikanischen Hypotheken können Sie die Ersparnisse behalten, wenn Sie die Reparaturen für weniger als die Versicherungssumme durchführen können und der Kreditgeber mit der Arbeit zufrieden ist.

• Übergeben Sie die Zahlung der Versicherung für das Deck an Ihren Kreditgeber, und lassen Sie ihn diesen Betrag auf die Hauptsumme Ihrer Hypothek anrechnen.
  Wenn die Reparaturen nicht “wirtschaftlich machbar” sind und Sie mit Ihren Zahlungen im Rückstand sind, schreiben die meisten amerikanischen Hypotheken diese Verwendung des Geldes vor.

Hier sind einige typische Hypothekenbestimmungen zu diesem Thema. Dies ist ein Auszug aus dem Fannie Mae/Freddie Mac form 3048 , das von den meisten Banken für Hypotheken im Staat Washington verwendet wird. (Ich habe zur Verdeutlichung Absatzumbrüche und Fettdruck hinzugefügt.) Viele Staaten haben einen anderen Wortlaut, aber die Absicht ist die gleiche:

Im Falle eines Verlustes hat der Kreditnehmer den Versicherungsträger und den Kreditgeber unverzüglich zu benachrichtigen. Der Darlehensgeber kann einen Schadensnachweis erbringen, wenn der Darlehensnehmer dies nicht unverzüglich tut. Soweit der Darlehensgeber und der Darlehensnehmer nichts anderes schriftlich vereinbaren, sind alle Versicherungserlöse, unabhängig davon, ob die zugrundeliegende Versicherung vom Darlehensgeber verlangt wurde oder nicht, für die Wiederherstellung oder Reparatur des Eigentums zu verwenden, wenn die Wiederherstellung oder Reparatur wirtschaftlich durchführbar ist und die Sicherheit des Darlehensgebers nicht geschmälert wird.

Während eines solchen Reparatur- und Wiederherstellungszeitraums hat der Darlehensgeber das Recht, solche Versicherungserlöse einzubehalten, bis der Darlehensgeber Gelegenheit hatte, das Eigentum zu inspizieren, um sicherzustellen, dass die Arbeiten zur Zufriedenheit des Darlehensgebers abgeschlossen wurden, vorausgesetzt, dass eine solche Inspektion unverzüglich durchgeführt wird. Der Kreditgeber kann die Erlöse für die Reparaturen und die Wiederherstellung in einer einzigen Zahlung oder in einer Reihe von Abschlagszahlungen auszahlen, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind. Sofern keine schriftliche Vereinbarung getroffen wurde oder geltendes Recht die Verzinsung solcher Versicherungserlöse vorschreibt, ist der Darlehensgeber nicht verpflichtet, dem Darlehensnehmer Zinsen oder Erträge auf solche Erlöse zu zahlen.

Honorare für vom Darlehensnehmer beauftragte Sachverständige oder sonstige Dritte werden nicht aus den Versicherungserlösen gezahlt und sind die alleinige Verpflichtung des Darlehensnehmers.

Wenn die Wiederherstellung oder Reparatur wirtschaftlich nicht durchführbar ist oder die Sicherheit des Darlehensgebers gemindert würde, ist der Versicherungserlös auf die durch diese Sicherungsurkunde gesicherten Beträge anzuwenden, unabhängig davon, ob sie zu diesem Zeitpunkt fällig sind oder nicht, wobei der Überschuss, falls vorhanden, an den Darlehensnehmer ausgezahlt wird. Derartige Versicherungserlöse sind in der in Abschnitt 2 vorgesehenen Reihenfolge zu verwenden.

Prüfen Sie Ihre Hypothekenpapiere. Die meisten Hypotheken haben Klauseln, die Sie dazu verpflichten, die Immobilie instand zu halten, sie in gutem Zustand zu halten und Verderb zu verhindern. Die Immobilie ist die Sicherheit des Hypothekennehmers für den Kredit, also ist es vernünftig, dass er ein Mitspracherecht hat, die Immobilie in gutem Zustand zu halten.

Sie können ihnen sagen, dass sie in den Sand setzen sollen, und dann können sie das Darlehen in voller Höhe fällig stellen.

Lassen Sie uns veranschaulichen, wie eine typische Hypothek und ihre Versicherung funktioniert, von Anfang an.

• Sie: Wie viel für dieses Haus?
• Vorbesitzer: 100k
• Sie: Geben Sie mir einen Kredit von 100k, ich lasse Ihnen diese 100k als Sicherheiten zukommen
• Bank: Ist es wirklich 100k wert?
• Gutachter: Ja, es ist 100k wert.
• Bank: Hier sind 100k für Sie. Jetzt versichere es für diesen Betrag, damit der Wert meiner Sicherheiten geschützt ist.

Einige Jahre vergehen

• Sie: Ein Sturm hat mein Haus beschädigt.
• Sachverständiger: Der Schaden betrug 10k, daher ist das Haus jetzt 90k wert.
• Versicherer: Hier sind Ihre 10k. Unser Geschäft ist abgeschlossen, machen Sie damit, was Sie wollen.
• Sie: Ich habe mein Haus wieder auf 98k repariert und die letzten 2k werde ich für später aufheben
• Bank: Warten Sie mal! Unser Deal war es, 100k Vermögen als Sicherheit zu haben. Ich bin nicht mit 98k einverstanden!

Sie sind jetzt beim letzten Punkt angelangt. Der ganze Sinn der Versicherung war es, den Wert der Sicherheiten der Bank zu erhalten, zumindest aus ihrer Sicht. Durch die Geltendmachung eines Anspruchs haben Sie bezeugt, dass ein Schaden eingetreten ist und ein gewisser Wert des Eigentums verloren gegangen ist. Es ist nur vernünftig für die Bank, dass sie den Wert des Vermögensgegenstandes in Höhe des Darlehenswertes wiederhergestellt haben möchte. Oder andersherum. Die Bank kümmert sich nicht wirklich darum, ob Ihr Deck repariert ist, sie kümmert sich nur darum, dass die rechte Seite gleich der linken Seite in den Büchern steht. Durch die Aufnahme der Hypothek haben Sie zugestimmt, den Wert der Immobilie zu erhalten. Es gibt viele Möglichkeiten, aus dieser Situation herauszukommen, aber sich das Geld in die Tasche zu stecken ist keine davon.

Es gibt keinen Grund, die Hypothekengesellschaft zu bekämpfen, denn sie hat Recht. Sprechen Sie in gutem Glauben mit ihnen und gehen Sie die verfügbaren Optionen durch. Wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie mit dem Deck leben können, wie es ist, dann könnte die Rückzahlung eines Teils des Kredits eine gute Idee sein. Auf diese Weise “verlieren” Sie das Geld nicht, Sie sind immer noch 2k im Plus - nur nicht jetzt, sondern in 20 Jahren.

Nachgedanke: es ist möglich, dass es “genug” wäre, das Haus neu zu bewerten, um sicherzustellen, dass es auch mit beschädigtem Deck noch seinen ursprünglichen Wert hat (z.B. aufgrund anderer Verbesserungen, die Sie im Laufe der Jahre vorgenommen haben, oder allgemeiner steigender Immobilienpreise in der Gegend). Ich setze Anführungszeichen, weil Sie die Kosten für die Neubewertung einkalkulieren müssen, die möglicherweise zu groß sind, um den Wert zu erreichen. UND es könnte sich herausstellen, dass es noch weniger wert ist, z.B. wenn die Preise gefallen sind. Oder fügen Sie eine weitere Sicherheit hinzu, aber das bedeutet, ein weiteres Pfandrecht zu unterschreiben, was ebenfalls Geld kostet.

Lange Rede, kurzer Sinn: Die Hypothekengesellschaft hat ein erhebliches Interesse am Wiederverkaufswert des Hauses im Falle eines Ausfalls. Stellen Sie sich ein Szenario vor, in dem Sie sich sagen, dass Sie die Terrasse noch nicht reparieren werden (“meh, das machen wir nächsten Sommer”) und etwas passiert, das einen Ausfall der Hypothek verursacht.

Der Wiederverkaufswert des Hauses könnte durch die Terrasse beeinträchtigt werden, auch wenn Sie bereit sind, mit ihr zu leben. In diesem Fall hat die Hypothekengesellschaft jedes Recht, darauf zu bestehen, dass Sie die Reparaturen durchführen, um die Immobilie in einem verkaufsfähigen Zustand zu erhalten, also haben Sie im Grunde keine andere Wahl, als die Reparaturen durchzuführen.

Denken Sie auch daran, dass die Versicherungsgesellschaft für die Reparatur des Daches und der Terrasse_ bezahlt hat. Wenn die Versicherung erfährt, dass Sie nicht die Absicht haben, das Geld für die Reparatur zu verwenden, könnten Sie mit der Versicherung in einen Rechtsstreit geraten. Schließlich haben Sie den Scheck für Reparaturen angenommen, die Sie nun nicht durchführen.

Es ist nur möglich, dass, wenn Sie Ihr Haus schätzen lassen (was wahrscheinlich ein paar hundert Dollar kostet) und der Wert ausreichend höher ist als das, was der Hypothekengesellschaft geschuldet wird, dass sie dies durchgehen lassen, da sie abgesichert sind. Viele Banken erlauben zumindest gesicherte Kreditlinien gegen das Eigenkapital Ihres Hauses und erlauben eine Erhöhung des Darlehensbetrages, wenn der Wert der Immobilie steigt und Ihr Eigenkapital zunimmt. Ich würde dies jedoch mit der Hypothekengesellschaft besprechen, bevor ich in das Gutachten investiere, da sie in dieser Hinsicht vielleicht nicht so flexibel sind wie die Banken, mit denen ich zu tun hatte, und es ist in jedem Fall ein Glücksspiel, wenn Sie sich nicht sicher sind, was den Wert Ihrer Immobilie angeht.