Wie viel mehr als meine Hypothek sollte ich für die Miete verlangen?

Es tut mir leid zu sagen, dass Sie die falsche Frage stellen. Wenn ich ein Mietobjekt besitze, das ich mit Bargeld gekauft habe, habe ich keine Hypothek. Der Typ, an den ich es verkaufe, benutzt einen Kreditgeber für hartes Geld (der einen hohen Zinssatz verlangt) und finanziert 100%. All dies bedeutet nichts für den zukünftigen Mieter.

Im Allgemeinen würde man sich das Verhältnis von Miete zu Kauf in der Gegend ansehen und entscheiden, ob Häuser zu einem Preis verkauft werden, der es profitabel macht, sie zu kaufen und dann zu vermieten.

In Ihrer Situation verstehe ich, dass Sie sich für eine Miete entscheiden wollen, die auf Ihren Kosten basiert. Dieses Schiff ist abgefahren. Sie sind bereits Eigentümer. Sie müssen sich in der Gegend umsehen und herausfinden, wie hoch die Miete für Ihr Haus ist. Und diese Zahl wird Ihnen sagen, ob Sie es sich leisten können, es als Miete zu behandeln, oder ob es besser wäre, zu verkaufen.

Denken Sie daran - Sie geben kein Land an, aber wenn Sie in den USA sind, ist ein Teil eines Mietobjekts, dass Sie es jedes Jahr abschreiben “müssen”. Dies ist eine steuerliche Angelegenheit. Sie reduzieren Ihre Kostenbasis jedes Jahr und dieser Betrag ist ein Verlust, der mit den Einkünften aus der Vermietung verrechnet wird oder mit Ihrem normalen Einkommen verrechnet werden kann. Aber, wenn Sie verkaufen, ist Ihre Basis um diesen Betrag niedriger und Sie werden auf die Differenz zwischen Ihrer Basis und dem Verkaufspreis besteuert.

Edit: Nachdem ich die aktualisierte Frage von OP gelesen habe, möchte ich so antworten. Es gibt Experten, die vorschlagen, dass ein Mietobjekt eine ausreichend hohe Miete haben sollte, so dass 50% der Miete die Ausgaben deckt. Das schließt die Hypothek nicht mit ein. z.B. $1500 Miete, $750 gehen für Steuern, Versicherung, Instandhaltung, Reparaturen, etc. drauf, die restlichen $750 können für die Hypothek verwendet werden, und was übrig bleibt, ist der Bargewinn.

Niemand kann Ihnen mehr als eine vage Vorstellung davon geben, wonach Sie suchen müssen, weil Sie die Zahlen nicht mitgeteilt haben. Wie hoch sind Ihre Steuern? Versicherung? Jährliche Kosten für Landschaftsbau/Schneepflügen? Dann nehmen Sie jeden Gegenstand, der eine begrenzte Lebensdauer hat, und teilen Sie die Kosten durch seine Lebensdauer. z.B. $12.000 Dach über 20 Jahre sind $600. Machen Sie das für Malerarbeiten und jedes Gerät. Berücksichtigen Sie dann eine Leerstandsrate von 10 %. Wenn Sie all dies und die Hypothek abdecken, kann es sich lohnen, es zu behalten. Da Sie kein Eigenkapital haben, ist die Zeit auf Ihrer Seite, der Preis kann steigen, und hoffentlich verringern die monatlichen Zahlungen den Kredit.

Die Miete wird bestimmt durch:

der Miete, die in ähnlichen Häusern in Ihrer Nähe verlangt wird.

Ihre Kosten haben überhaupt keinen Einfluss auf den Preis, den Sie erhalten.

Wie bereits von anderen erwähnt, können Sie nicht einfach eine günstige Zahl wählen und für diesen Betrag vermieten. Wenn Sie Ihr Haus vermieten wollen, müssen Sie es für einen Wert vermieten, dem ein Mieter zustimmen würde.

Zum Beispiel gibt es ein Haus in meiner Straße, das seit 3 Jahren nach Mietern sucht. Sie wollen $2.500 pro Monat. Das deckt die Hypothek und ein wenig mehr für Steuern und Reparaturen. Es wurde noch nie vermietet. Andere Häuser in meiner Nachbarschaft werden für etwa $1.000 im Monat vermietet. Es gibt keinen Wert für einen Mieter, ein Haus zu mieten, das 1.500 Dollar mehr kostet als ein ähnliches Haus zwei Türen weiter.

Was man nun betrachten kann, ist die Kostenreduzierung. Ich verwende also Daten aus meiner Gegend. Häuser in meinem Teil Floridas müssen in den feuchten Monaten eine Klimaanlage haben, damit die Feuchtigkeit das Haus nicht ruiniert. Das kann leicht $100 pro Monat kosten (normalerweise mehr). Die Stadt verlangt, dass Sie einen Wasseranschluss haben, auch wenn Sie nicht bewohnt sind, obwohl die Kosten sehr gering sind. Das Gleiche gilt für die Abfallentsorgung, für die eine Pauschalgebühr von 20 Dollar pro Monat anfällt. Die Bewässerung des Gartens ist während der trockenen Monate ein Muss (wenn Sie Gras behalten wollen). Sagen wir, das macht 50 Dollar pro Monat, das ganze Jahr über. Schädlingsbekämpfung ist ein Muss, vor allem, wenn Ihr Haus Holzteile hat (wie Böden oder ein Dach). Selbst eine bescheidene Schädlingsbekämpfung kostet $25 im Monat. Die Grundsteuer beträgt etwa 240 Dollar pro Monat. Sagen wir, Ihre Hypothek beträgt etwa 1.000 Dollar pro Monat. Das bedeutet, dass Ihr Haus, wenn es leer steht, $1.435 kosten würde.

Wenn Sie das Haus nun vermieten würden, könnten viele dieser Kosten “verschwinden”, indem sie von den Mietern getragen werden. Die Kosten für ein volles Haus wären dann $1.240. Erhöhen wir das um 10% für Reparaturen und kommen auf $1.364.

Nehmen wir nun an, dass Sie für $1.000 pro Monat vermieten können. Beachten Sie, dass diese Preise für meine Gegend ungefähr richtig sind, sich aber je nach Größe und Ausstattung ändern.

Sie haben die Wahl, das Haus für $1.435 pro Monat leer stehen zu lassen oder es zu füllen und nur $240 pro Monat zu “verlieren”. Denken Sie daran, dass Sie in beiden Fällen Eigenkapital hinzugewinnen.

Also, was viele Leute hier machen, ist ihre Häuser zu vermieten und die $240 als Investition zu bezahlen. Für jede $240, die sie zahlen, erhalten sie $1.000 an Eigenkapital (naja, abgesehen von den Zinsen und Gebühren, aber Sie verstehen den Punkt).

Im Moment ist es kein Geldmacher für sie, aber wenn sie älter werden, passieren zwei Dinge. Die monatliche “Zahlung” von 240 Dollar tilgt die Hypothek, so dass sie am Ende das Haus ganz besitzen. Dann wird die monatliche Zahlung von 240 Dollar zu einem zusätzlichen Einkommen. Und irgendwann kann die Mietwohnung für (sagen wir mal) 400.000 Dollar verkauft werden. Sie haben also 86.400 $ bezahlt und 400.000 $ zurückbekommen. Die ganze Zeit über bauen sie Eigenkapital in ihrem Mietobjekt und in dem Haus, in dem sie leben, auf.

Die wichtige Erkenntnis daraus ist, dass es sich nicht um eine Einkommensquelle für den Vermieter handelt, sondern vielmehr um eine Investition. Sie werden wahrscheinlich nicht in der Lage sein, ein Haus für mehr als eine Hypothek + Kosten + Steuern zu vermieten, aber es ist ein gutes Investitionsvehikel.

Während JoeTaxpayer gab eine sehr aufschlussreiche Antwort, und eindeutig die beste Antwort, lassen Sie mich brechen es unten wirklich einfach für Sie.

Sprechen Sie mit einer guten bis sehr guten Hausverwaltungsfirma.

Da Sie außerhalb des Staates sein werden, werden Sie sowieso eine brauchen. Eine gute ist ihre Kosten wert, eine großartige sogar noch besser.

Sie werden Ihnen sagen, was der “Markt hergibt”, um Ihre Wohnung zu vermieten und welche Kosten zu erwarten sind. Von dort aus können Sie eine intelligente Entscheidung treffen.

Haben Sie bereits Erfahrung mit der Verwaltung von Mietobjekten? Ich gehe davon aus, dass dies nicht der Fall ist, und deshalb sollten Sie Profis in Ihrem Team haben.

Höchstwahrscheinlich werden Sie Geld investieren müssen, um diese Immobilie als Mietobjekt zu erhalten. Das ist einfach so, wie die Zahlen dazu tendieren, zu funktionieren.

zunächst möchte ich wiederholen, was alle anderen sagen, dass die mietpreise nichts mit ihren ausgaben zu tun haben. sie sollten marktübliche preise verlangen. etwas höhere, wenn sie bessere mieter wollen, und etwas niedrigere, wenn sie einen längeren leerstand vermeiden wollen. sie können die marktüblichen preise bestimmen, indem sie ähnliche immobilien in ihrer region suchen und sehen, was sie für die miete verlangen. sie müssen die lage, die quadratmeterzahl, die anzahl der badezimmer usw. berücksichtigen.

Nun, da das geklärt ist, hier eine kurze Checkliste der Kosten, die Sie für Ihre spezifische Immobilie berechnen und/oder schätzen müssen, um zu entscheiden, ob Sie vermieten oder verkaufen sollten:

1. Hypothekenzinsen (Sie wollen wahrscheinlich nicht das Prinzip zählen, das Sie jeden Monat abzahlen).
2. Verlorenes Kapital (die Höhe des monatlichen Einkommens, das Sie erwarten würden, wenn Sie Ihre Anzahlung oder anderes angesammeltes Eigenkapital zurückbekommen würden). 3-10% Ihres Eigenkapitals ist eine vernünftige Zahl.
3. Steuern. Diese belaufen sich im Allgemeinen auf etwa 2 % des Immobilienwerts, variieren aber je nach Bundesland und sogar Landkreis.
4. versicherung. das sind etwa 0,5-1% des hauswertes. sie sollten bereits eine hausratversicherung haben, aber wahrscheinlich sollten sie für etwas mehr Geld eine versicherung für den vermieter abschließen.
5. instandhaltung. dinge wie rasenmähen und filterwechsel können sie vielleicht auf den mieter abwälzen. andernfalls sollten sie einen service beauftragen. außerdem müssen sie jährliche inspektionen und teppichpflege durchführen.
6. reparaturen. wenn die heizung ausfällt oder ein rohr ein leck hat, sind sie am haken. die schätzungen für reparaturen liegen zwischen 0,5 % und 2 % des hauswerts pro Jahr. ein neues dach könnte sie 10 % des hauswerts kosten, wird aber wahrscheinlich nur alle 15 Jahre benötigt. die besten schätzungen für diese kosten führen jedes größere element mit einer geschätzten lebensdauer und den ersatzkosten auf.
7. verwaltungskosten. jemand muss auf Abruf für Notreparaturen zur Verfügung stehen, jährliche Inspektionen durchführen, sich um Anträge von Mietern, verspätete Zahlungen usw. kümmern. wenn Sie eine Verwaltungsfirma beauftragen, nehmen diese normalerweise einen Prozentsatz der Miete. etwa 10 % der Miete ist ziemlich normal, aber die Sätze variieren stark und einige Verwaltungsfirmen berechnen eine monatliche Pauschale.
8. wertsteigerung/abschreibung. dies ist normalerweise eher ein einkommen als eine ausgabe. häuser tendieren dazu, mit der inflation im wert zu steigen. die inflation in den usa liegt in der regel bei etwa 3% pro Jahr. in einem schlechten markt (z.b. 2009) können die hauspreise jedoch dramatisch fallen.

Wenn Sie alle oben genannten Ausgaben zusammenzählen und es mehr als die marktüblichen Mietpreise sind, sollten Sie verkaufen. Wenn die oben genannten Ausgaben unter den marktüblichen Preisen liegen, dann müssen Sie überlegen, ob die Gewinnspanne ausreicht, um den Aufwand und das Risiko zu rechtfertigen.

Ich denke, Sie versuchen herauszufinden, was ein kostendeckender Mietpreis für Sie sein wird, so dass Sie dann entscheiden können, ob sich das Mieten zu aktuellen Marktpreisen für Sie lohnt.

Dies ist schwierig zu bestimmen, da zukünftige Bewertungen unsicher sind. Sie können jedoch grobe Schätzungen vornehmen. Die unsicherste Komponente ist wahrscheinlich der Wertzuwachs oder die Abschreibung (Zunahme oder Abnahme des Wertes Ihrer Immobilie). Dies ist in der Regel eine relativ große Zahl (signifikant für die Berechnung). Der Wert ist unsicher, weil er von den Prognosen des Immobilienmarktes abhängt. Zukünftige Zinssätze oder wirtschaftliche Bedingungen werden wahrscheinlich eine große Rolle dabei spielen, den zukünftigen Wert Ihres Hauses zu bestimmen. Natürlich gibt es zahlreiche andere Kosten zu berücksichtigen, wie z. B. Instandhaltung, Steuern und Versicherungen, von denen einige über ein Treuhandkonto laufen und in Ihrer Hypothekenzahlung enthalten sind. Die größte Unsicherheit in Bezug auf das Einkommen sind die Höhe der Miete und die Belegungsrate. Ersteres ist einigermaßen vorhersehbar, letzteres weniger.

Ich würde Ihnen raten, eine Kalkulationstabelle zu erstellen und diese mit Fehlermargen aufzulisten, um eine Vorstellung davon zu bekommen.

Der absolute Betrag, den Sie für die Hypothek zahlen, ist ein Ablenkungsmanöver, ähnlich wie wenn Autohändler Sie fragen, welche Rate Sie sich leisten können. Das ist nicht das, was relevant ist. Was relevant ist, ist der Kapitalwert ALLER Zahlungen im Verhältnis zu dem, was Sie dafür bekommen.

Beachten Sie, dass ein Problem bei der Bewertung Ihrer Kapitalkosten die Frage ist, wie hoch Ihre Opportunitätskosten sind, d.h. wenn Sie das Geld nicht in Immobilien gebunden hätten, was könnten Sie damit anderswo verdienen? Dies ist nicht wirklich Teil der Kapitalkosten, aber es ist etwas, das man berücksichtigen sollte.

Beachten Sie auch, dass die monatliche Gesamtzahlung für die Hypothek für Ihre Berechnungen nicht nützlich ist, da ein erheblicher Teil der Zahlung wahrscheinlich für die Tilgung des Kapitals verwendet wird und somit keine wirklichen Kosten für Sie darstellt (es handelt sich wirklich nur um eine Überweisung, die Ihr Bankguthaben reduziert, aber Ihr Eigenkapital im Haus erhöht). Der Zinsanteil ist ein echter Kostenfaktor für Sie.

Ich wollte nur einen Faktor zu den anderen Antworten hinzufügen. Die Kosten für die Instandhaltung etc. sind nicht ein Bruchteil der Finanzierungskosten - sie sind eher ein Bruchteil des Wertes des Hauses und eine Funktion seines Alters. Wenn Sie sagen, dass Sie alle 25 Jahre ein Dach ersetzen müssen, und das kostet $10.000 (hängt natürlich von der Größe des Hauses ab), dann müssen Sie $400 pro Jahr für die Dachreparatur beiseite legen. Andere Kosten (Malerarbeiten, Bodenbeläge, Küche, Badezimmer, Warmwasserbereiter, Heizung, Klimaanlage, Instandhaltung des Gartens usw.) können auf die gleiche Weise grob geschätzt werden. Eine Faustregel ist 1% des Wertes des Hauses pro Jahr , um alle großen Instandhaltungskosten abzudecken. Wenn Sie 4% Hypothek zahlen, würde das die Rücklage um 25% erhöhen; aber wenn die Zinsen steigen, kann der Anteil kleiner sein (ich erinnere mich, dass ich über 10% Hypothek gezahlt habe…).

Im Allgemeinen hängt die Frage, ob es eine gute Idee ist, eine Immobilie für langfristige Mieteinnahmen zu halten (mit dem Potenzial für Wertsteigerungen - aber die Preise können steigen und fallen), weitgehend von Ihrer Fähigkeit ab, zukünftige Kosten und Werte vorherzusagen. Wenn Sie eine variable Hypothek haben, wird das schwieriger zu machen sein.

Ihre Argumentation ist verkehrt. Wie andere bereits betont haben, können Sie nicht einfach entscheiden, wie viel Sie unabhängig vom Markt verlangen. Lassen Sie mich ein wenig Ökonomie 101 paraphrasieren, um zu unterstreichen, warum Sie auch nicht so denken sollten:

Sie können eine Mietimmobilie wie Ihr Haus (dieselbe Argumentation wird üblicherweise mit dem Beispiel von Hotelzimmern erklärt) als eine Reihe von verderblichen Waren sehen. Ihr Haus repräsentiert den potenziellen Verkauf der Januar-Miete (die vergeht, sobald der Januar vorbei ist), plus die Februar-Miete usw.

Ihr Ansatz war, die Gesamtkosten zu berechnen (alle fixen und variablen Kosten des Besitzes dieses Hauses sowie die Kosten, die mit der spezifischen Miete verbunden sind) und sie über den Zeitraum zu mitteln, damit Sie wissen, wie viel Sie mindestens verlangen müssen.

Angenommen, Sie wollen das Haus nur vermieten und nicht verkaufen oder ein Familienmitglied dort wohnen lassen, können Sie so nicht denken. Die meisten dieser Kosten, die Sie gemittelt haben, sind das, was Ökonomen versunkene Kosten nennen. Die Hypothekenkosten sind bereits angefallen und werden von Ihrer Entscheidung, zu vermieten oder nicht, nicht beeinflusst. Diese Kosten sind irrelevant für Ihren Entscheidungsprozess. Sie müssen nur über die Grenzkosten nachdenken: jene zusätzlichen Kosten, die Sie haben, wenn Sie mieten, aber nicht, wenn Sie nicht mieten.

Schauen Sie sich die Marktpreise für die Anmietung ähnlicher Objekte in dieser Region an und vergleichen Sie diese mit Ihren Grenzkosten. Solange diese höher sind als Ihre Grenzkosten, vermieten Sie es. Das bedeutet nicht, dass Sie sicher sind, Gewinne zu machen, aber es bedeutet, dass Sie sicher sind, weniger Verluste zu machen als bei Ihrer einzigen Alternative, nicht zu vermieten.

Stimmen Sie den vorherigen Beiträgen zu, die Frage ist schlecht formuliert.

-aber-

Clark Howard sagt, dass Sie wirklich 90% der Hypothekenzahlung zurückbekommen müssen. Denken Sie daran, dass das, was Sie im Prinzip jeden Monat zahlen, zu Ihrem Nettowert beiträgt und Sie jeden Monat ein bisschen mehr Geld bekommen als bei der letzten Zahlung. Außerdem ist dies eine gute Absicherung gegen die Inflation und irgendwann in ein paar Jahren werden Sie den Break-Even erreicht haben.

Ich denke, die Hypothek darf überhaupt nicht in die Gleichung einfließen, um zu bestimmen, wie viel man verlangen kann. Natürlich wollen Sie Ihre Hypothek abdecken, aber der Mietpreis wird nur dadurch bestimmt, wie viel der Mieter zu zahlen bereit ist (Angebot und Nachfrage) und nicht durch Ihre Hypothek (manche Leute haben nicht einmal eine Hypothek).

Mit anderen Worten, ich denke, Sie sollten einen Preis verlangen, der auf ähnlichen vermieteten Häusern basiert.

wenn wir es also vermieten, wollen wir nicht nur das berechnen, was wir für unsere Hypothek zahlen - wir würden definitiv Geld verlieren, wenn wir das tun würden.

Ich glaube, Sie übersehen eine Sache: Ihr Gewinn/Verlust ist nicht monatlich. Ihr Gewinn ist die Immobilie, die nach Ablauf der Hypothek übrig bleibt. Selbst wenn Sie jeden Monat $100 mehr bezahlen müssen, weil die Miete niedriger ist als die Hypothek + Instandhaltung + Steuern, haben Sie nach 30 Jahren eine Immobilie im Wert von z.B. $200k, während Sie dafür bezahlt haben, d.h. 30 Jahre * 12 Monate * $100 = $36k.

Sie können die Miete niedriger als Ihre Kosten ansetzen und trotzdem langfristig einen Gewinn machen.

Um zu einer Entscheidung zu kommen, brauchen Sie die Zahlen: Ich schlage eine Tabellenkalkulation vor. Listen Sie die monatlichen und jährlichen Kosten auf (siehe andere Antworten). Bestimmen Sie dann, was der Marktpreis für die Miete ist. Sobald Sie die Zahlen haben, wird es von einem Zahlenstandpunkt aus klar sein. Man muss den Aufwand berücksichtigen, der mit dem Besitz einer Immobilie aus der Ferne verbunden ist, was in der Tabelle nicht berücksichtigt ist