Derzeit alleiniger Eigentümer einer Immobilie. Meine Freundin möchte bei mir einziehen und bietet mir an, "Miete" zu zahlen. Bin ich hier in Gefahr?

Die Mietzahlung ist im Prinzip steuerpflichtig. Sie sollten jedoch in der Lage sein, die “rent a room”-Regelung in Anspruch zu nehmen, und die vorgeschlagene Miete fällt deutlich unter den Steuerschwellenwert von £7.500/Jahr dafür. Es wird also keine Steuer fällig und Sie müssen es nicht offiziell erklären, solange Sie unter diesem Schwellenwert bleiben.

Sie sollten auch rechtlich gut abgesichert sein, falls Sie sich in Zukunft trennen und sie ausziehen wollen. Da Sie auch dort wohnen würden, wäre sie nur ein Untermieter, kein Mieter (technisch gesehen ein “excluded occupier” ). Wenn Sie wollen, dass sie geht, brauchen Sie nur eine angemessene Kündigungsfrist einzuhalten und keinen formellen Gerichtsbeschluss, wenn Sie sie zwingen wollen, zu gehen.

Wie JBentley anmerkt, hat es Gerichtsfälle gegeben, in denen Lebenspartner, die zu den Haushaltskosten beigetragen haben, während der andere Partner die Hypothek bezahlt hat, später behaupten konnten, dass dies gemeinsames Eigentum impliziert. Dies geschah auf der Grundlage eines “konstruktiven Vertrauens”, das durch die Art und Weise, wie sie ihre Finanzen arrangierten, implizit eingerichtet wurde.

Wenn es in Ihrem Fall eine klare, schriftlich festgehaltene Absicht gibt, das Geld als Miete und nicht als Beitrag zum Kauf der Immobilie zu behandeln, sollte es meiner Meinung nach sehr schwer sein, später das Gegenteil zu behaupten. Ich würde auch vorschlagen, dass Sie sich darüber im Klaren sind, ob die Miete einen Anteil an den Nebenkosten beinhaltet und dass Dinge wie Lebensmittel separat behandelt und 50:50 oder wie auch immer aufgeteilt werden.

Wie in einem Kommentar erwähnt, gibt es Musterverträge für Untermieter, die Sie als Ausgangspunkt verwenden könnten (z.B. dieser hier ), aber es ist wahrscheinlich, dass Sie sie an Ihre Umstände anpassen müssen.

Ein weiterer Punkt, der in einer anderen Antwort angesprochen wurde, ist, dass es möglicherweise eine neue Gesetzgebung geben wird, die Partnern von Lebensgemeinschaften einige Rechte gibt. Im aktuellen Entwurf würden diese nach drei Jahren oder wenn man Kinder hat, in Kraft treten. Wenn der Gesetzesentwurf in Kraft tritt, könnte man auch eine Ausstiegsklausel unterschreiben, aber nur nach rechtlicher Beratung, und es wäre immer noch möglich (wenn auch vermutlich schwer), ein Gericht davon zu überzeugen, eine Ausstiegsklausel aufzuheben.

Insgesamt stellt das ein kleines Risiko für Sie dar, aber nicht eines, das direkt von Ihrer Freundin ausgeht, die Miete zahlt. Es ist wahrscheinlich, dass, wenn Sie beide finanziell gleichgestellt sind und Ihre Finanzen immer getrennt gehalten haben, es sowieso keinen Zuschlag geben würde. Und Sie können nicht Ihr ganzes Leben auf hypothetischen Risiken aufbauen.

In Bezug auf die Sorgen um das Eigentum:

Ich weise Sie darauf hin - The Cohabitants Rights Bill derzeit in erster Lesung im Oberhaus. Es gibt noch nicht einmal einen Termin für die zweite Lesung.

Kurz gesagt versucht der Gesetzesentwurf, den Mangel an Rechten zu beheben, wenn eine nicht-verheiratete Beziehung endet, im Vergleich zu verheirateten Beziehungen; das heißt, dass einer der “Mitbewohner” im Grunde mit nichts enden kann, auf dem nicht sein Name steht.

Derzeit sind Sie also in Sicherheit, und (Teil 2) Abschnitt 6.2.a besagt, dass das Gesetz nicht rückwirkend gegen Sie verwendet werden kann, wenn Ihre Beziehung beendet ist, bevor es Gesetz wird (ich vermute, dass dieses Gesetz wegen des Brexit etc. keine hohe Priorität hat - es ist ein Jahr seit der ersten Lesung vergangen).

Abschnitt 6.2.a: Dieser Teil gilt nicht für ehemalige Lebensgefährten, wenn die ehemaligen Lebensgefährten vor dem Datum des Inkrafttretens aufgehört haben, als Paar zusammenzuleben;

Wenn Sie jedoch noch zusammen sind, wenn dieses Gesetz in Kraft tritt, dann kann im Grunde der gesamte (Teil 1) Abschnitt 2 relevant sein, da er die Bedingungen festhält, unter denen Sie in dieses Gesetz fallen werden:

Abschnitt 2.1.a: als Paar zusammenleben

und

Abschnitt 2.2.d: für einen ununterbrochenen Zeitraum von drei Jahren oder mehr als Paar zusammengelebt haben.

und das “zusammen gelebt haben” zu diesem Zeitpunkt zählt ab dem Beginn Ihres Zusammenlebens, nicht ab dem Beginn des Gesetzes:

Abschnitt 2.4.a: Für die Zwecke von Unterabschnitt (2)(d) ist bei der Bestimmung der Länge des ununterbrochenen Zeitraums, in dem zwei Menschen als Paar zusammengelebt haben, jeder Zeitraum der Beziehung zu berücksichtigen, der vor dem Datum des Inkrafttretens (des Gesetzes) lag

Wenn Sie irgendwann Kinder haben, würden Sie auch unter 2.2.a bis 2.2.c fallen.

Danach hängt die finanzielle Parität, über die das Gericht entscheidet, von einer ganzen Reihe von Bedingungen ab, wie im Gesetzentwurf beschrieben, aber Abschnitt 8.1.b ist ziemlich klar:

Abschnitt 8.1.b: (b)das Gericht ist überzeugt, dass entweder- (i) der Antragsgegner einen Vorteil behalten hat; oder (ii)40dass der Antragsteller einen wirtschaftlichen Nachteil hat, als Ergebnis von qualifizierten Beiträgen, die der Antragsteller geleistet hat

Ich bin nicht qualifiziert zu sagen, ob Ihre Partnerin, die hilft, Ihre Hypothek abzubezahlen, anstatt selbst Miete zu zahlen, als bloße Mietzahlung oder als wirtschaftlicher Vorteil zählen würde.

Die Abschnitte 12, 13 und 14 behandeln Opt-outs und sind ebenfalls lesenswert.

Ein wichtiger Hinweis an dieser Stelle ist, dass die Gesetzesentwürfe in diesem frühen Stadium noch geändert, gestrichen und/oder ersetzt werden können, so dass diese Informationen nicht korrekt sind. Als zusätzliche Lektüre finden Sie hier einen FT-Artikel vom Februar 2016, in dem die fehlenden Rechte eines Mitbewohners diskutiert werden, was alle aktuellen Bedenken zerstreuen sollte.

Haftungsausschluss: Ich bin Jurastudent, kein Anwalt, und behaupte nicht, eine Rechtsmeinung zu haben, so oder so. Meine Antwort soll einige potenziell relevante Beispiele aus der Rechtsprechung aufzeigen, um zu verdeutlichen, dass Sie vorsichtig sein sollten (und sich angemessen beraten lassen sollten, wenn Sie der Meinung sind, dass Vorsicht geboten ist). Ich behaupte auch nicht, dass der Sachverhalt in diesen Fällen derselbe ist wie in Ihrem; sie verdeutlichen lediglich die flexible Herangehensweise, die die Gerichte in solchen Fällen verfolgen, und die Tatsache, dass dieses Rechtsgebiet kompliziert ist.

Ich denke nicht, dass es vernünftig ist, einfach davon auszugehen, dass es keine Möglichkeit gibt, dass Ihre Freundin als mietzahlende Mieterin Eigentumsrechte erwerben könnte, wenn dies auf einer informellen Basis vereinbart wurde, ohne dass es einen Beweis für die Absicht der Vereinbarung gibt. In einer der Antworten wird ein Gesetzentwurf erwähnt, der nicht verheirateten Partnern mehr Rechte geben soll, als sie derzeit haben. Aber die Existenz dieses Gesetzentwurfs beweist nicht die Abwesenheit eines bestehenden Gesetzes, sondern deutet lediglich eine mögliche Rechtslage an, die in der Zukunft bestehen könnte.

Auch hier sollte eine Worst-Case-Annahme getroffen werden, da Sie die Möglichkeit in Betracht ziehen, was schief gehen kann. Sagen wir also der Argumentation halber, dass Sie eine schreckliche Trennung haben und Ihre Freundin bereit ist, unehrlich darüber zu sein, was die Absichten in Bezug auf die Wohnung waren (z. B. wird sie behaupten, dass sie die Vereinbarung so verstanden hat, dass sie Eigentumsrechte im Austausch für die Zahlung von zwei Dritteln der monatlichen Hypothekentilgung erwerben würde).

Grant v Edwards [1986] Ch 638 - Der Beklagte hatte Eigentum im Namen von sich und seinem Bruder. Der Kläger zahlte nichts auf den Kaufpreis oder auf die Hypothekenzahlungen, sondern bezahlte verschiedene Ausgaben und Aufwendungen. Das Gericht stellte ein konstruktives Treuhandverhältnis zugunsten des Klägers fest, der einen wirtschaftlichen Anteil von 50 % an der Immobilie erhielt.

Abbot v Abbot [2007] UKPC 53, [2008] 1 FLR 1451 - Die Mutter des Beklagten schenkte einem Ehepaar ein Grundstück mit der Absicht, es als eheliches Heim zu nutzen. Es wurde jedoch nur auf den Namen des Beklagten eingetragen. Die Hypothek wurde von einem gemeinsamen Konto bezahlt. Der Klägerin wurde ein Anteil von 50 % zugesprochen.

Thompson v Hurst [2012] EWCA Civ 1752, [2014] 1 FLR 238 - Die Beklagte war eine Mieterin der Gemeinde. Später ging sie eine Beziehung mit dem Kläger ein. In der Folge beschlossen sie, das Haus von der Gemeinde zu kaufen, allerdings auf den Namen der Beklagten. Die Beklagte zahlte als Mieterin die gesamte Miete und als Eigentümerin alle Hypothekenzahlungen sowie alle Nebenkostenabrechnungen. Der Kläger leistete manchmal einen Beitrag zur Gemeindesteuer und unterschiedliche Beträge zu den allgemeinen Haushaltskosten (Haushaltsführung, Kinder usw.). Während einiger Zeiträume zahlte er überhaupt nichts, und zu anderen Zeiten erledigte er Arbeiten rund um das Haus. Kläger erhielt 10 % Eigentum zugesprochen.

Aspden gegen Elvy [2012] EWHC 1387 (Ch), [2012] 2 FCR 435 - Die Beklagte kaufte 10 Jahre nach der Trennung des Paares eine Immobilie in ihrem alleinigen Namen. Der Kläger half ihr, das Grundstück in ein Haus umzubauen. Er erledigte einen Großteil der handwerklichen Arbeiten selbst, lieh seine Maschinen aus und beteiligte sich finanziell an den Kosten. Ihm wurde ein Anteil von 25 % zugesprochen.

Leeds Building Society v York [2015] EWCA Civ 72, [2015] HLR 26 (S. 532) - Miss York und Herr York hatten eine dysfunktionale und missbräuchliche Beziehung und lebten von 1976 bis zu seinem Tod im Jahr 2009 zusammen. Im Jahr 1983 kaufte Mr York ein Haus mit einer Hypothek. Er zahlte die monatlichen Hypothekenzahlungen und andere Ausgaben. Zu verschiedenen Zeiten trug Miss York mit ihrem Verdienst zu den Haushaltskosten bei, aber der Richter befand, dass dies über den Zeitraum von 33 Jahren “nicht viel” ausmachte, auch wenn es dazu beigetragen hatte, dass Mr York sich den Kauf überhaupt leisten konnte. Sie kochte auch alle Mahlzeiten für die Familie und kümmerte sich um die Tochter. Ihr wurde ein Anteil von 25% zugesprochen.

Schlussfolgerung: Stellen Sie keine Vermutungen an, ziehen Sie in Erwägung, eine Frage auf https://law.stackexchange.com/ zu stellen, sich rechtlich beraten zu lassen und einen formellen Vertrag zu haben, der die genauen Absichten der Parteien festhält. Es ist ein allgemeiner Grundsatz für diese Art von Fällen, dass die Parteien beabsichtigt haben müssen, dass die Person, der der Rechtstitel fehlt, ein wirtschaftliches Interesse erwirbt, und der Beweis des Gegenteils sollte einen solchen Anspruch wahrscheinlich scheitern lassen.

Alternativ können Sie auch entscheiden, dass das Risiko gering ist und es sich nicht lohnt, sich darüber Gedanken zu machen. Treffen Sie aber in jedem Fall eine wohlüberlegte Entscheidung.

Edit #2 Meine ganze Antwort basierte auf meinem Missverständnis, dass Sie ein völlig separates Objekt an Ihre Freundin vermieten würden. Ich verstehe jetzt endlich, dass du ein Zimmer in DEINER Wohnung an deine Freundin vermietest. Also, basierend auf meinem neuen Verständnis, denke ich nicht, dass es unbedingt eine schlechte Idee ist. Die folgende Antwort ist meine Antwort auf eine andere Frage ;)

Original-Antwort Meine Antwort hat nichts mit dem Geschäft zu tun, sondern ist völlig beziehungsbasiert.

Wenn Sie sich um sie in einer “wir könnten eine lange Zeit zusammen sein”-Art kümmern, dann würde ich das nicht tun. Egal, welche Vereinbarungen du vorher getroffen hast, irgendwann wirst du das Gefühl haben, dass sie dir etwas schuldet. Abgesehen von den einfachsten Situationen, die man sich vorstellen kann (sie ist mit der Miete im Rückstand, sie verliert ihren Job und kann nicht zahlen usw.), werden Sie gezwungen sein, Entscheidungen darüber zu treffen, wie sehr Ihr Wunsch, sie zu lieben und für sie zu sorgen, Ihr Bedürfnis, Ihre Hypothek zu bezahlen, überwiegt. Sie können den ganzen Tag darüber streiten, wie großmütig Sie sind, aber ist das etwas, das Sie in Ihre Beziehung einbringen wollen?

Nun, wenn es Ihnen nicht wirklich wichtig ist, so lange bei ihr zu bleiben und Sie das Leben mit oder ohne sie meistern können, dann machen Sie es. Ich denke, die große Frage ist: Ist Ihre Beziehung £200 wert?

Edit Um meine Meinung zu untermauern, hier ein paar Artikel, die ich zu diesem Thema gefunden habe:

Leider ist die Art und Weise, wie die Vermietung an Freunde oder Familie funktioniert, oft weit von dem entfernt, was man zwischen Menschen erwarten würde, die sich umeinander sorgen. In den meisten Fällen sind Freunde und Familienmitglieder tatsächlich schlechte Mieter, weil sie mehr von Ihnen erwarten als ein Mieter, der Sie nicht kennt. Es kann sein, dass Sie viele Bitten um Instandhaltung und Reparaturen erhalten, selbst bei kleinen Dingen, und Sie können auch feststellen, dass Familienmitglieder und Freunde denken, dass sie aufgrund Ihrer persönlichen Beziehung zu ihnen Anspruch auf Vergünstigungen haben sollten. Wenn sie keine Sonderbehandlung bekommen, können sie wütend auf Sie werden, und das schadet sowohl Ihrer beruflichen als auch Ihrer persönlichen Beziehung.
American Apartment Owners Association

“Meiner Erfahrung nach funktionieren Vermieter, die an Verwandte vermieten, nicht perfekt”, sagt Ceyhun Doker, ein REALTOR® -Mitarbeiter bei Keller Williams Realty in Burlingame, CA. “Wenn man sich nicht kennt, gibt es weniger Probleme.”
realator.com

Wenn Sie ‘zwanglos’ zusammenleben (kein formeller Partnerschaftsvertrag), dann wäre meine Option, sie höflich zu bitten, wie sie es angeboten hat, einen Beitrag zu leisten, indem sie die Lebensmittel oder ähnliches kauft, die Sie sich teilen. Ein ‘freiwilliger Beitrag’, nicht ein einklagbarer. Genauso wie zwischen Mitbewohnern, von denen nur einer der eigentliche Mieter der Wohnung ist, der Mietvertrag aber das “Teilen” erlaubt. Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag das Teilen von Unterkünften erlaubt. PS Ein altes schottisches Sprichwort lautet: “Mache niemals Geschäfte mit engen Verwandten”. D.h. verlangen Sie von Ihrer Frau oder Ihrem Mitbewohner keine Miete. Es vermischt das emotionale häusliche Leben mit einem formellen Geschäftsleben, was im Falle einer Trennung oder eines Streits zu Fehden führen kann. Wenn Sie eine kinderreiche Beziehung oder eine Elternschaft oder eine formelle Partnerschaft oder eine Ehe eingehen, dann ändert sich all das irgendwann in der Zukunft.

Ich vermiete nun schon seit über 7 Jahren Zimmer aus meinem Haus. Wenn ich an Nicht-Familienangehörige vermiete, ist das Arrangement normalerweise erfolgreich. Die Leute ziehen aus verschiedenen Gründen aus, und gelegentlich werde ich jemanden bitten, auszuziehen, wenn es nicht funktioniert. In den USA funktioniert das gut, denn wenn man die Dinge formell hält (Mietverträge usw.), hat man eigentlich ein tolles Geschäft mit vielen Abzügen, die am Ende das Nettoeinkommen ziemlich stark reduzieren.

Allerdings macht das US-Recht einen großen Unterschied, ob Sie an Familie/Verwandte vermieten oder nicht, insbesondere, ob diese die volle Marktmiete für ihr Zimmer zahlen oder nicht. Wenn nicht, dann subventionieren Sie sie, was dazu führen kann, dass Ihre Immobilie (oder zumindest der Teil, den sie nutzen) nicht mehr als rechtmäßig vermietet gilt - und somit keine Steuerabzüge für diese Aktivität möglich sind.

Das andere Risiko - wiederum in den USA - ist die Möglichkeit, dass eine Langzeitbeziehung unter die Regeln der “common-law marriage” fällt. Dies ist selten, es sei denn, es sind Kinder involviert. Ein Paar, das Kinder hat, ob verheiratet oder nicht, kann die Gerichte einschalten, um die Aufteilung des Vermögens zu überwachen und sicherzustellen, dass die Kinder einen Platz zum Leben und angemessene finanzielle Unterstützung haben.

Für Großbritannien würde ich denken, dass die Gesetze in etwa ähnlich sind. Auf dieser Website finden Sie eine detaillierte Übersicht. https://www.citizensadvice.org.uk/family/living-together-marriage-and-civil-partnership/living-together-and-marriage-legal-differences/