Betrug an einem Investor durch das Angebot eines schnellen Verkaufs einer Immobilie zu dem von ihr genannten Preis

Es ist nicht immer einfach zu sagen, wie ein gegebener Betrug am Ende Geld für den Betrüger bringt. Das liegt an vielen Dingen, wie z.B. an den Feinheiten der Papierwege oder an Details der Geschichte, die weitergegeben / weggelassen werden (z.B.: vielleicht wollte der Freund Ihrer Mutter das Geld auf eine seltsame Art und Weise deponieren, die den Betrug ermöglicht, oder es war in einer bestimmten Gerichtsbarkeit, die Immobilien-Schlupflöcher möglich machte, so dass etwas ausgenutzt werden kann).

Deshalb ist es meiner Meinung nach mehr wichtig, das zu tun, was Ihre Mutter getan hat: einen Betrug allein aufgrund des Geruchstests abzulehnen. Wie würde der Freund Ihrer Mutter Geld verdienen / wie würde Ihre Mutter Geld bei einem bestimmten Betrug verlieren? Es könnte sein, dass ihr die Immobilie gar nicht gehört, sie würde also eine gefälschte Urkunde kaufen. Oder es könnte sein, dass ihr aktueller Mieter einfach furchtbar ist, so dass die Immobilie nicht zum vollen Wert verkauft werden würde, wenn der Zeitpunkt stimmt. Ungeachtet dessen ist hier wichtig, dass der Betrüger versucht, ein Haus zu verkaufen (ein normalerweise bedeutsamer und mühsamer Prozess) ohne offensichtlichen Einsatz von Anwälten oder Überprüfung. Es spielt keine Rolle, wie der Betrug funktioniert, wichtig ist nur, dass der Betrüger durch die Überschreitung der ganz normalen Kaufmethoden (die zum Schutz von Käufer und Verkäufer existieren) seine Hand aufgehalten hat.

Ich verstehe das akademische Interesse daran, wie der Betrug funktioniert, aber ich glaube nicht, dass das das Wichtigste ist. Denn wenn jemand darauf mit “der Betrug funktioniert, weil A dann B dann C” antwortet, dann bleibt das Risiko bestehen, dass ein nachfolgender, schlauerer Betrüger, sagt “ah, aber A trifft nicht zu und du bist durch B wegen X geschützt, und deshalb wird C nie passieren und das ist alles über Bord!”

Bei einem Betrug kontrolliert der Betrüger die Informationen. Es ist schwer, einen Informationskrieg zu führen, wenn Sie nicht alle Fakten haben. Dies gilt insbesondere, wenn Sie z. B. versuchen, einen älteren Verwandten davon zu überzeugen, dem netten nigerianischen Prinzen kein Geld zu geben. Wenn Sie Ihrem Verwandten erklären, wie solche Betrügereien normalerweise ablaufen (der im Gegensatz zu Ihrer Mutter vielleicht naiv oder sogar leichtgläubig ist, um das Angebot überhaupt in Betracht zu ziehen), dann könnte dieser Verwandte vielleicht von dem Betrüger überzeugt werden, ihm trotzdem Geld zu geben, nachdem er Ihre weitergegebenen Bedenken vorsichtig abgewiegelt hat. Stattdessen sollten Sie Ihrem Verwandten erklären, was er bereits weiß - “Was zu schön ist, um wahr zu sein, ist es auch, und niemand kontaktiert immer jemanden, den er noch nie getroffen hat, um ihm einen Anteil an einer 100-Millionen-Dollar-Erbschaft anzubieten”.

So, wie würde dieser Betrug funktionieren? Es ist schwer zu sagen, ohne alle Fakten zu kennen. Es ist möglich, dass der eigentliche Betrug erst in ein paar Tagen stattfindet. Der Grund, warum Betrüger auch “Hochstapler” genannt werden (oder, allgemeiner, Hochstapler), liegt darin, dass die meisten Betrügereien auf einer anfänglichen Phase des Aufbaus von Vertrauen in die Vertrauenswürdigkeit des Betrügers beruhen. Die Zielperson in die Gewinnchance einzuweihen (“Helfen Sie mir, meiner bösen Nichte eine Lektion zu erteilen, und Sie erhalten eine Belohnung!”) ist ein üblicher Anfang. Dann, vielleicht am zweiten Tag, kommt der eigentliche Betrug (“Bevor Sie das Haus kaufen, benötige ich ein gültiges Hausgutachten gemäß den Vorschriften des Wohnungsamtes - aber wir müssen das schnell machen, und ich kenne einen Mann, der das Gutachten am Telefon erstellt, ohne Fragen zu stellen. Sie müssen ihm nur 500 Dollar überweisen, und Sie können diese Kosten von Ihrer Rendite abziehen!”).

Ihre Mutter hatte den richtigen Ansatz - wenn es zu gut klingt, um wahr zu sein, oder den “Geruchstest” nicht besteht, dann gehen Sie einfach weg.

Ein ähnlicher Fall, der mir passiert ist, war jemand, der mir anbot, eine Darlehensschuld von 38.000 $ zu bezahlen, indem er eine gemeinsame Eigentumsurkunde, die wir hatten, kündigte (andere Transaktion). Er “schenkte” mir also seine Hälfte der Immobilie, die zu dieser Zeit etwa 40.000 $ wert war, für diese 38.000 $ Schulden. Ungefähr 2 Jahre später, als ich die Immobilie verkaufen wollte, entdeckte ich, dass er ein Steuerpfandrecht des IRS in Höhe von 50.000 Dollar auf die Immobilie hatte. Er hatte nie seine Steuern bezahlt und während der Zeit, in der wir die Immobilie zusammen besaßen, hatte das Finanzamt das Pfandrecht angemeldet und er hatte es irgendwie geschafft, dafür zu sorgen, dass ich die Mitteilung nicht sah. Ich erzählte dem IRS-Agenten meine traurige Geschichte und er sagte: “Das ist scheiße. Aber Sie schulden das Geld…” Also blieb ich auf seinen 50.000 Dollar Schulden sitzen, im Austausch für meinen 38.000 Dollar Kredit an ihn. Ich habe meine (teure) Lektion über Quit-Claim-Urkunden gelernt.

Mein Punkt ist, dass diese Art von Sache möglicherweise der “Schritt zwei” Teil ihres Vertrauensbetrugs war; sie würden diese überstürzte Rache-Transaktion “vereinfachen”, indem sie eine Quit-Claim-Tat im Austausch für einen Barbetrag verwenden, und Ihre MIL mit einer größeren Schuld belasten, die bereits gegen das Grundstück eingereicht wurde.

Ihre MIL weiß das wahrscheinlich, aber alle Immobilien sollten über eine Titelagentur mit Titelversicherung gekauft werden. Solange dieser Prozess befolgt wird, ist Ihre MIL geschützt. Es kann sein, dass die Eigentümergesellschaft einige nicht genannte Eigentümer oder Pfandrechte ausfindig macht, die den Verkauf blockieren könnten. Es kann aber auch sein, dass sie es nicht tun. In diesem Fall schützt die Rechtsschutzversicherung den Käufer.

Vielleicht ist das “es schnell machen”, um den Weg über die Eigentumsgesellschaft und die Eigentumsversicherung zu vermeiden.

Am Ende des Tages: Gut für MIL, dass sie die Ratte gerochen hat, jetzt muss sie diese Person nur noch aus ihrem Leben stoßen.

Wie schon von anderen hier erwähnt wurde, ist es wirklich schwer, genau zu bestimmen, was der Verkäufer will. Wir wissen jedoch, dass der Verkäufer die Zeit einschränken will, die der Käufer hat, um seine Due Diligence zu machen. Der Verkäufer versucht wahrscheinlich nicht, zusätzliches Geld aus dem Geschäft zu machen (obwohl das eine Möglichkeit ist), er versucht wahrscheinlich nur, ein Problem oder einen Fehler weiterzugeben.

Hier ist also eine nicht erschöpfende Liste von Dingen, die mit der Immobilie nicht in Ordnung sein könnten und die man herausfinden kann, wenn man seine Due Diligence macht:

1. Der Verkäufer ist nicht Eigentümer der Immobilie (Brooklyn Bridge). Entweder handelt es sich um einen regelrechten Betrug oder es gibt jemanden, der einen Anteil an der Immobilie hat.
2. Nicht vorschriftsmäßig. In vielen Orten löst der Verkauf einer Immobilie eine Inspektion aus. Haben Sie eine Aluminiumverkabelung? Das wird teuer werden.
3. Es müssen nicht-regulierungsrelevante Reparaturen durchgeführt werden. Es gibt keine Behörde, die Ihnen sagt, dass Sie es reparieren müssen, aber wenn das Dach undicht ist wie ein Sieb, müssen Sie es trotzdem reparieren.
4. Schimmelprobleme. Ähnlich wie bei “Warum sind alle Wände schwarz gestrichen?”
5. Pfandrechte. Grundsteuer, Wasser, IRS und Bauunternehmer sind nur einige derjenigen, die Pfandrechte auf eine Immobilie setzen können. Denen ist es egal, von wem sie ihr Geld bekommen.
6. Schlechte Mieter. Einige Gebiete haben sehr günstige (für den Mieter) Gesetze oder freundliche (für den Mieter) Richter. In manchen Gegenden kann es 6 Monate bis 2 Jahre dauern, jemanden rauszubekommen (während er keine Miete zahlt).
7. Gang/Kriminalität oder laute/schmutzige Fabrikgegend. Viel Glück beim Finden eines Mieters.

Glas-halb-voll-Ansicht hier.

Erste Regel: Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl. (Das heißt, auf der Seite der Vorsicht). Von Angesicht zu Angesicht ist gut, weil es menschliche Faktoren liefert, die Ihre Mutter nicht einmal an Sie weitergeben kann, geschweige denn hier posten. Ihre Mutter kennt die Freundin, kennt ihre Geschichte, ihre Gewohnheiten, usw. Es ist schwer, eine Lüge vor einer Freundin zu verbergen.

Es ist nicht seltsam oder betrügerisch für den Freund (meine Freundschaften haben kein Verfallsdatum), Ihre Mutter auf das Haus anzusprechen, da sie es praktisch zusammen gekauft haben. Das würde ich erwarten, aus Höflichkeit: ein “Vorkaufsrecht ”. Und es macht finanziell Sinn: die ursprüngliche Grundbuchgesellschaft hat alle älteren Recherchen in ihrer Akte und muss nur die jüngsten Belastungen recherchieren. Das beschleunigt den Verkauf, ist also durchaus sinnvoll.

OP ist in den USA. In den USA wäre es ungewöhnlich, einen Anwalt für den Kauf eines Einfamilienhauses als Hauptwohnsitz zu beauftragen. Juristische Arbeit wird gemacht, ja - meistens von der Titel Versicherungsgesellschaft. Sie sind selbst motiviert, gute Arbeit zu leisten, denn sie zahlen die Rechtskosten oder kaufen Ihr Haus, wenn ein unerwarteter Dritter aus heiterem Himmel mit einer Forderung auftaucht. Es ist Teil der Verbraucherschutzgesetze, die Transaktionen schützen. Weil in den USA…

Alle Immobiliengeschäfte sind Betrug

…bis zum Beweis des Gegenteils. Dieses hier ist nichts Besonderes. Die menschliche Gier ist so mächtig, dass man sie annehmen muss. Denken Sie daran, Amerika ist “der wilde Westen” und Kalifornien hat noch viel von diesem Geist, trotz einiger Urbanität. Bei allem Respekt für diejenigen, die verzweifelt versuchen, Sie vor Betrug zu schützen, aber das System tut das bereits, wenn Sie es vollständig nutzen.

Und das System ist auf dieser Annahme aufgebaut, und hat ein System von Verriegelungen, um Transaktionen zu schützen.

Wenn zum Beispiel Ihre Einfahrt eine Eisenbahnlinie kreuzt, wird normalerweise eine jährliche Wartungsgebühr von etwa 500 Dollar erhoben. Aber wenn die Bahn die Strecke verkauft, versuchen sie, die Leute dazu zu bringen, auf eine einmalige Zahlung umzustellen (die sie finanzieren). Sie behalten das Geld und die nächste Bahngesellschaft muss die Wartung übernehmen. Greed.

Man hört von Ausländern, die $250 nur für eine “title search” bezahlen - das wäre a la carte. Ich habe das bei Immobilien gekauft, auf die ich neugierig war. Kaufen Sie sie von dem Versicherer, den Sie letztendlich benutzen werden, da sie die Kosten einfach in die Titelversicherung einfließen lassen, wenn der Verkauf abgeschlossen wird. Die Titelversicherung ist mehr wie $1000 einmalig.

Ich habe einen netten Scheck über 300 Dollar von der Treuhandgesellschaft bekommen, um die Titelrecherche, die ich im Voraus bezahlt hatte, zu begleichen, die dann in die Titelversicherung, die der Verkäufer bezahlte, eingefügt wurde.

**Ein US-Haus ohne Titelversicherung zu kaufen ist verrückt. Der title insurer übernimmt u.a. viele andere rechtliche Formalitäten und Detailarbeiten, die Sie jetzt selbst erledigen müssten. Huch!

Diese Bündelung von Titelsuche, Titelversicherung und anderen Aufzeichnungsdiensten hält alle ehrlich und bietet einen fairen Deal für US-Hauskäufer.

Es gibt immer wieder Leute, die der Meinung sind, dass “Ihr Freund sicher versucht, Ihre Mutter auszutricksen, damit sie die Titelversicherung und das Treuhandkonto umgeht” – das haben Sie aber nicht gesagt. Ich für meinen Teil bezweifle das wirklich – der Freund weiß ganz genau, dass Mom eine Immobilienmeisterin ist, die das nie tun würde. Ich habe schon Immobilien von Leuten gekauft, denen ich einen Koffer voller Bargeld anvertrauen würde - wir haben eine Rechtsschutzversicherung und ein Treuhandkonto abgeschlossen, das macht man halt so.

Ich habe auch Eigentum von dem Typen von nebenan gekauft, von dem ich glaube, dass er ein Meth-Kopf ist. Nie eine Sorge wegen des Systems.

Bei der Eigentumsversicherung geht es nicht um den Verkäufer. Der Verkäufer hat zugestimmt, das Haus zu verkaufen. Es geht um Überraschungen.

Sowohl die Titelversicherung als auch das Treuhandkonto können schnell erledigt werden, wenn man ein gutes Team hat. Halb-voll-Szenario: Deshalb kam der Freund zu Mom.

Was das Geschäft mit den drei Schecks angeht, ist es ein wenig seltsam, aber ich bin nicht bereit, es vorschnell als Scheckvorschussbetrug zu bezeichnen, und zwar aus mehreren Gründen.

• Erstens handelt es sich beide um Immobilienbetrug und geplatzte Schecks, was jeweils eine Art von Verbrechen ist, für das man ins Staatsgefängnis kommt, besonders in Texas. Das ist ein großes Risiko.
  
• Check21 sorgt dafür, dass normale Schecks zu schnell eingelöst werden, damit der Betrug funktioniert.
  
• Scheckvorschuss-Betrügereien hängen meist von einem magischen Scheck ab, der sehr lange braucht, um zu platzen. Diese sind das Produkt von “nigerianischen” Profis, ein gewöhnlicher Bürger wird nicht wissen, wie man einen solchen Scheck ausstellt. Ein langjähriger Freund, der von Angesicht zu Angesicht handelt, schließt diese Wahrscheinlichkeit aus.
  
• Sie könnten das ganze Problem aus der Welt schaffen, indem Sie darum bitten, per Überweisung bezahlt zu werden.
• Die Mutter könnte direkt zur Bank der Schwester des Freundes gehen und mit einem Bankangestellten sprechen, bumm. Es gibt einfach zu viele Möglichkeiten, wie ein Mehrwege-Scheck-Betrug auffliegen kann. Einen alten Freund mit einem “nigerianischen” Betrüger gleichzusetzen ist dumm.
  

“Manchmal ist eine Zigarre nur eine Zigarre.” - Sigmund Freud

Es kann legitim sein und die Geheimhaltung/Dringlichkeit kann einen vernünftigen Grund haben. Ich habe mehrere Immobilien im Geheimen gekauft. Viele der normalen Verzögerungen beim Kauf eines Hauses können beschleunigt werden, besonders wenn Sie ein erfahrener Stammkunde mit einem “Team” vonTitel Versicherer, Inspektoren, etc., die bereit sind, zu drängen, weil es Sie ist.

Wenn der Verkäufer also legal ist und Ihre Mutter und das Geschäft kennt, kann es sein, dass der Verkäufer bei Ihrer Mutter vor der Tür steht, weil er weiß, dass Ihre Mutter das Zeug dazu hat, was sie von einem Fremden nicht erwarten könnte.

Wie auch immer, machen Sie es vollständig und legal. Punkt.

Mach einen Punkt auf allen I’s, einen Strich auf allen T’s… Mach es einfach schnell und diskret. Vielleicht sogar diskret vor dem Freund. Das wird den Ansprüchen des Freundes genügen.

Das erste, was Sie (Mom) tun, ist, die Titel-Firma den “Titel-Such”-Teil des Jobs machen zu lassen. Sie werden dies oft für vernünftige Kosten tun. Sie brauchen dem Freund nicht einmal zu sagen, dass Sie dies tun, und erwähnen Sie es erst zum erwarteten Zeitpunkt.

Dann gehen Sie zu dem Freund und bitten um eine vollständige Offenlegung aller Fakten, die die Immobilie betreffen - etwas, wozu sie in jedem Fall im weiteren Verlauf des Verkaufsprozesses gesetzlich verpflichtet sind. Schreiben Sie es auf, entweder bei dem Treffen (vor allem, wenn das ihre Methode ist) oder danach im Comey-Stil.

Jede schwerwiegende Abweichung zwischen den behaupteten Fakten und den entdeckten Fakten, wird aufdecken, ob es sich um einen Betrug handelt oder nicht.

Auch, wenn Ihre Freundin ein großes Problem damit hat, den Prozess legitim zu durchlaufen, ist das ebenfalls ein rotes Tuch. Zumindest bedeutet es, dass sie nichts gelernt hat.

Der Gewinn bei einem legalen Geschäft ist offensichtlich: Der Verkäufer kommt aus einem Haus heraus, das für ihn ein Problemhaus ist. So etwas kommt durchaus vor: Ein aufdringliches Familienmitglied, das die Immobilie gewaltsam besetzt und sagt: “Würden Sie Ihre eigene Verwandtschaft verhaften?” und andeutet, dass sie die gesamte Trockenbauwand herausreißen werden, wenn Sie sie rauswerfen. Eine Tochter, die ein bisschen zu viel vom Mietscheck für ihre Hausverwaltungsdienste nimmt. Und ja, “Ich habe das Haus verkauft und jetzt hast du es mit einem Fremden zu tun” ist ein ausgezeichneter Weg, diese Verstrickung zu beenden.

Wenn es sich um einen Betrug handelt, liegt der Gewinn offensichtlich darin, Geld für ein Haus zu kassieren, zu dessen Verkauf sie kein Recht haben, oder das ein verstecktes Vermietungsrecht hat (d.h. es gehört ihnen nicht), usw. Ihre Absicht könnte sogar sein, den Titelversicherer abzuzocken, nicht Ihre Mutter.

Bester Fall: brauchbares Haus. Schlimmster Fall: der Titelversicherer hat jetzt ein ernstes Problem. Es ohne Titelversicherung zu kaufen, wird nicht passieren.

Ich habe eine Antwort darauf, wie der Betrug funktionieren könnte (ich habe gesehen, dass dies jemandem in meinem Bekanntenkreis passiert ist)

In dieser Situation gab der Verkäufer vor, in einer finanziellen Notlage zu sein und schnell verkaufen zu wollen, und verkaufte die Immobilie an zwei verschiedene Parteien und verschwand dann. Leider kenne ich die genauen Details nicht, wie der Verkäufer damit davongekommen ist.

Der Betrug besteht darin,:

1. Titelagenturen, Banken, Anwälte, etc. zu umgehen.
2. Gelder zu hinterlegen (wo sie eingelöst werden würden)
3. Verschwinden

Das Verbrechen wird wahrscheinlich eine Erschleichung unter Vorspiegelung falscher Tatsachen, Betrug sein.

Seien Sie immer auf der Hut, wenn jemand Immobilientransaktionen schnell und unauffällig abwickeln will. Es ist beabsichtigt, Sie angreifbar zu machen.

Der “beliebige Preis, den sie will” könnte übertrieben sein. Jeden Preis? Wie wäre es mit $1? Diese Aussage impliziert, so scheint es mir, jeden vernünftigen Preis, den sie will. Die meisten Betrügereien beruhen stark auf der Gier des Opfers, wenn es also irgendein vernünftiger Preis ist, klingt es eher nach Verzweiflung.

Außerdem würde ich die Kommentare Ihrer Frau zum Bankrott nicht so schnell abtun. In einigen Bundesstaaten gibt es möglicherweise keine oder nur eine sehr geringe Befreiung für vermietetes (nicht selbstgenutztes) Eigentum. Wenn sie es frei und klar besitzt und einen schlechten Konkurs vor sich hat, ist es besser, 5.000 oder 10.000 Dollar zu bekommen (vielleicht um den Konkursanwalt zu bezahlen), als alles zu verlieren.