Sollte ich mein Haus in bar oder mit einer Hypothek kaufen und den Rest meines Geldes investieren?

Fragen Sie Ihre Investorenfreunde, wenn Sie das Haus bereits besitzen würden, würden sie Ihnen raten, eine Hypothek aufzunehmen, um anderweitig zu investieren. Wenn nicht, bitten Sie sie, den Unterschied zwischen der Aufnahme einer Hypothek am Tag des Hauskaufs und der Aufnahme der gleichen Hypothek am Tag danach zu erklären.

Ich denke, Sie haben ein Missverständnis in Punkt 2:

Effektiv wären die Kosten der Hypothek im ersten Jahr viel höher als der nominale ~3,5 Prozent Zinssatz des Kredits.

Nein, der Zinssatz Ihres Kredits ist, wie viel Zinsen Sie relativ zum ausstehenden Saldo zahlen. Im ersten Jahr einer Hypothek mit einer konstanten monatlichen Zahlung, ja, Sie zahlen mehr Zinsen (als Prozentsatz Ihrer Zahlung), weil Ihr ausstehender Saldo höher ist. Sie zahlen im ersten Jahr etwas weniger als 3,5 % Ihres Kreditsaldos an Zinsen (es ist etwas weniger, weil Sie auch Ihren Kapitalbetrag schrittweise reduzieren).

Also ja, Sie können im Durchschnitt mehr als 3,5 verdienen, indem Sie in Aktien investieren, als Sie an Hypothekenzinsen zahlen.

Wo der Unterschied liegt, ist das Risiko. Das Abzahlen von Schulden (einschließlich einer Hypothek) ist effektiv eine risikofreie Investition, da Ihr Zinssatz garantiert ist. Gewinne auf dem Aktienmarkt sind nicht garantiert. In manchen Jahren werden Sie 30-40% gewinnen, in manchen Jahren werden Sie 30% verlieren. Wenn die Investition geliehen und in einem Haus gebunden ist, kann ein Marktcrash einen scheinbar narrensicheren Plan in die Knie zwingen. Wenn Ihr Haus abbezahlt ist, müssen Sie sich keine Sorgen machen, das Haus in einer Baisse zu verlieren.

(Ich würde wetten, dass viele “schlaue Investoren” 2008 ihr Haus verloren haben, als ihre fremdfinanzierten Investitionen abstürzten)

Ein weiterer Unterschied ist Liquidität. Wenn Ihr Haus durch eine Hypothek gebunden ist, ist es schwieriger zu verkaufen, es besteht das Risiko, unter Wasser zu stehen, wenn der Marktwert sinkt, usw. Der Cashflow ist ebenfalls wichtig, da Sie jeden Monat eine Hypothekenzahlung leisten müssen. Wenn Sie in einen Liquiditätsengpass geraten, könnte es sein, dass Sie die Investition anzapfen, was zukünftige Gewinne schmälert und potenzielle Kapitalertragssteuern auslöst.

Es stimmt, dass Sie einen Steuerabzug für Hypothekenzinsen bekommen können (obwohl Sie recht haben, dass die Wahrscheinlichkeit jetzt größer ist, dass Sie nicht in der Lage sein werden, den Betrag aufzuschlüsseln), aber Sie können auch einen Steuerabzug bekommen, indem Sie Geld in steuerbegünstigte Konten wie Rentenkonten und IRAs für Bildungszwecke investieren.

Ein klügerer Plan wäre es, das Haus bar zu bezahlen, den Betrag zu investieren, den Sie für eine Hypothek ausgeben würden, ihn wachsen zu lassen und ruhig zu schlafen.

Ich denke, Sie haben Recht.

Jedoch… es sei denn, (1) Sie sind sehr reich, oder (2) das Haus ist sehr billig, oder (3) Sie kaufen ein Haus mit dem Erlös eines anderen, dann wird der Kauf mit Bargeld einen erheblichen Prozentsatz Ihrer Liquidität vernichten.

Deshalb würde ich eine Hypothek aufnehmen und planen, sie in 10 Jahren abzuzahlen.

EDIT: Das Leben ist ein Balanceakt, und arm an Bargeld zu werden ist fast so unausgeglichen wie bis zum Hals in Schulden zu stecken.

Ich denke, es ist wichtig, die Zahlen zu betrachten.

Betrachten wir ein 100.000-Dollar-Haus.

Fall 1: Kauf mit Bargeld

In diesem Fall besteht das Risiko darin, alles auf eine Karte zu setzen. Viele Leute benutzen den Begriff “Investition”, wenn sie von Häusern sprechen, aber das ist umstritten. Mietobjekte sind eine Investition. Hauptwohnsitz? Ich persönlich würde sagen, nein. Es gibt nichts, was erfordert, dass der Wert Ihres Hauses steigt. Wenn sich herausstellt, dass Ihr Haus im nächsten Jahr 100.000 Dollar wert ist, dann verlieren Sie bereits Geld durch die Inflation. Wenn der Wert sinkt, verlieren Sie noch mehr. Am Ende von 15 Jahren ohne zusätzliche Investitionen haben Sie lediglich den Wert des Hauses, unabhängig davon, ob er gestiegen oder gefallen ist.

Fall zwei: 20% Anzahlung

Nehmen wir an, Sie leisten eine Anzahlung von $20k und investieren $80k. Sie erhalten ein Darlehen mit 15 Jahren Laufzeit für die 80.000 $, die Sie noch für das Haus schulden, zu 3,25 %.

Während der Laufzeit des Kredits zahlen Sie insgesamt 102.000 $ (aufgerundet). Also $22k an Zinsen.

Nehmen wir an, dass die Investition von 80.000 $ jährlich 8 % einbringt. Nach 15 Jahren werden daraus $234k

Ausgleich

Im Fall 2 können Sie argumentieren, dass Ihre monatlichen Zahlungen als zusätzliche Investition zählen, was im Fall 1 nicht der Fall ist. Um die Dinge für Fall 1 fair zu machen, sagen wir, Sie investieren $450 pro Monat, oder $5400 jährlich. Ich bin zu faul, das nach dem Tilgungsplan aufzuschlüsseln. Als Pauschalbetrag jährlich investiert und mit den gleichen Zinsen wie die Investition in Fall 2 (8%), ergibt das $147k. $87k weniger als das, was Ihre Investition in Fall 2 macht.

Sie haben sich also die Kosten von $22k an Zinsen gespart und den Gewinn von $87k verpasst. Oder umgekehrt für Fall 2, wo Sie die $22k als Risiko akzeptieren und darauf wetten, dass Ihre Rendite über 15 Jahre größer ist als dieser Betrag. Solange sich die Märkte besser entwickeln als Ihr Zinssatz, schneidet die große Anfangsinvestition immer besser ab.

Fazit

Letztendlich kommt es auf den “Tag danach” an, an dem Sie das Haus kaufen. Im Fall 1 haben Sie ein Haus und keine Investitionen. Im Fall 2 haben Sie eine große Investition, die sofort zum Wachsen bereit ist. Mathematisch gesehen wird die Investition immer gewinnen, solange Ihre jährliche Rendite größer ist als der annualisierte Zinssatz für einen Kredit. Das ist auch der Grund, warum viele Leute auf dieser Seite nicht empfehlen, einen 1,7%igen Autokredit vorzeitig zu tilgen und stattdessen diese zusätzlichen Mittel in Investitionen zu stecken, denn 1,7% jährlich zu schlagen ist außerhalb von Rezessionen/Depressionen ziemlich einfach.

Edit

Wenn Sie Kapitalgewinne in Betracht ziehen wollen, ist die Situation etwas anders. Für diese Zahlenreihe verwende ich konservativere 5% für die jährliche Rendite und nehme den maximalen Kapitalgewinn von 20% an.

Fall 1:

• Die Investition von 5400 pro Jahr bei 5% Rendite ergibt $117k. Mit Kapitalgewinnen: $94k.

Fall 2:

• Wenn Sie mit 80 T€ beginnen und keine weiteren Investitionen tätigen, erhalten Sie 158 T€. Mit Kapitalgewinnen: $126k

Durch ‘Raten und Prüfen’ habe ich herausgefunden, dass Sie die $22k Zinsen mit einem Zinssatz von nur 3,8% immer noch schlagen können. Ich habe versucht, die Zahlen des annualisierten Tilgungsplans zu verwenden, und die Rate kann in diesem Fall bis auf 3,4% sinken.

Und der Vorbehalt zu all dem ist: OP ist der Einzige, der die wirklichen Zahlen/Raten kennt. 10-Jahres-Darlehen haben sogar niedrigere Raten als 15-Jahres-Darlehen. Es könnte sein, dass OP ein 600.000-Dollar-Haus betrachtet, in dem Fall werden alle diese Zahlen größer, aber die Mathematik funktioniert immer noch die gleiche.

Das unterstreicht nur meinen Punkt: ob OP bereit ist, das Risiko einer Hypothek einzugehen und zu investieren, oder ob er das Haus direkt kaufen will, liegt an OP. Allerdings ähneln sich die beiden Situationen in meiner Antwort nur, weil ich versuche, fair zu sein und annehme, dass der OP $400+ pro Monat sparen kann. Es ist vernünftig zu denken, dass OP das kann, weil er keine Hypothekenzahlung hat, aber wenn wir weiter gehen, ist das alles Spekulation. OP kann für sich selbst entscheiden, welche Risiken akzeptabel sind oder nicht.

Sie können ein Haus in bar kaufen und dann sofort einen HELOC (“home equity line of credit”, eine gängige Kreditart, die von Banken und Hypothekengesellschaften angeboten wird, die durch das Eigenkapital des Hauses unterlegt ist und bei der Sie keine Schulden machen oder Zinsen anfallen, bis Sie die Kreditlinie in Anspruch nehmen, typischerweise mit einem Scheckbuch oder einer auf Sie ausgestellten Debitkarte) einrichten, um die Liquidität aufrechtzuerhalten und so das Beste aus beiden Wegen zu nutzen.

Es gibt hier Antworten von unterschiedlicher Qualität und einiges davon wird sich wahrscheinlich wiederholen. Es gibt hier eine Menge Dinge zu berücksichtigen und ich denke, es wird helfen, die Schlüsselfaktoren zu organisieren.

Zunächst einmal ist Ihre Behauptung, dass die Zinsen am Anfang höher sind, völlig falsch, wie in anderen Antworten erwähnt. Ihre Rate ist das, was Sie für den verbleibenden Teil des Kredits zahlen. Mit Ihrer ersten Zahlung zahlen Sie also einen Monatszins von ~3,5 auf (mehr oder weniger) den gesamten Anfangssaldo des Kredits. Die nächste Zahlung zahlt Zinsen für einen etwas kleineren Betrag und so weiter und so fort. Im späteren Teil des Kredits geht jede Zahlung fast vollständig auf das Kapital. Sie verkomplizieren das Ganze zu sehr. Es gibt noch andere Kosten, die Sie mit einer Hypothek bezahlen, die Sie nicht wieder einbringen können. Davon hängt ab, wie viel Sie mit den Investitionen verdienen müssen, um kostendeckend zu arbeiten.

Sie müssen darüber nachdenken, wie viel Geld Sie nach dem Kauf übrig haben werden. Wenn Sie ein Haus besitzen, müssen Sie in der Lage sein, es zu unterhalten. Irgendwann brauchen Sie einen neuen Ofen. Ein neues Dach. Einen neuen Warmwasserbereiter. Haushaltsgeräte. Sie müssen es möblieren. Wenn Sie ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen und es verbessern, können Sie eine Menge Geld sparen. Aber um es in Ordnung zu bringen, brauchen Sie Bargeld.

Auf das Geld, das Sie in ein Haus gesteckt haben, können Sie nicht zugreifen, es sei denn, Sie verkaufen entweder das (gesamte) Haus oder nehmen einen Kredit auf. Sie können 10 % Ihrer Anteile verkaufen. Sie können nicht 10% Ihres Hauses verkaufen.

Wenn Sie das Haus direkt kaufen, übernehmen Sie das gesamte Risiko, dass der Wert des Hauses sinkt. Wenn Sie eine Hypothek haben, haben Sie die Möglichkeit, auszusteigen. Ja, das wird Ihre Kreditwürdigkeit für 7 Jahre total ruinieren, aber die Leute haben es getan. Während der Immobilienblase haben Leute Kredite gegen ihr Eigenkapital aufgenommen und ein Boot gekauft. Dann sind sie mit dem Boot von ihrem Haus weggegangen. Ich sage nicht, dass ich das tun würde oder dass Sie das tun sollten, aber Sie können die Hypothek als Absicherung gegen ein Risiko wie eine biblische Flut betrachten.

Ein Vorteil der Barzahlung ist, dass Sie möglicherweise ein besseres Angebot bekommen. Nachdem ich ein Haus verkauft hatte und der Umgang mit den Bedingungen meines Käufers und den Bedingungen des Käufers mich gestresst hat, weil mein neuer Hauskauf von ihren Bedingungen abhängig war, wurde klar, was für ein Vorteil es ist, mit einem Angebot in bar zu kommen. Möglicherweise können Sie mit einem niedrigen Gebot für das Haus davonkommen.

Wenn Sie durch den Kauf eines Hauses im Grunde keine Rücklagen für schlechte Zeiten haben, sollten Sie es auf keinen Fall tun. Ziehen Sie eine 15- oder 10-jährige Hypothek und/oder eine größere Anzahlung in Betracht. So bekommen Sie einen besseren Zinssatz und haben mehr Bargeld zur Hand.

Sie müssen darüber nachdenken, wie viel Geld Sie nach dem Kauf übrig haben werden. Wenn Sie ein Haus besitzen, müssen Sie in der Lage sein, es zu erhalten

Sehr wahr. Sie geben nicht Ihr Alter an oder woher das Geld stammt. Ein sehr häufiges Problem bei geerbtem Vermögen ist es, zu viel auszugeben, ohne Vorsorge für Instandhaltung/unerwartete Probleme zu treffen. Genug Geld zu haben, um eine Immobilie direkt zu kaufen, ist ein großer Vorteil, man kann später immer noch eine Hypothek aufnehmen, wenn die Bedingungen es erlauben.

Es kann von Ihrem Standort abhängen.

In Virginia wird gemäß § 58.1-803 :

eine Eintragungssteuer auf Treuhand- oder Hypothekenurkunden zu einem Satz von 25 Cent auf jeden $100 erhoben

Mit anderen Worten, eine zusätzliche Steuer von 0,25 % wird vom Staat auf den geliehenen Betrag erhoben, den Sie nicht geschuldet hätten, wenn Sie alles bar bezahlt hätten.

Außerdem erheben die Kommunen (Landkreise, Städte) dann eine zusätzliche Steuer, zum Beispiel 1/3 der staatlichen Steuer. Sie sind also auf 0,33% Steuer.

Andere Gründe, bar zu bezahlen, sind die Vermeidung von Abschlusskosten, insbesondere der Schätzung. Hausrat- und Wohngebäudeversicherung werden optional, wenn Sie bar bezahlen.

Außerdem können Sie dem Verkäufer ein besseres Angebot mit weniger Bedingungen machen, wenn Sie bar bezahlen können.

Welche Gründe gibt es, einen Kredit nicht zu nutzen? Eine Handvoll Gedanken aus dem Stegreif (bereinigt, um den Aspekt “Risiko” hervorzuheben und zu vereinfachen):

• Riskante Optionen nehmen
• Geringere/keine Versicherungsanforderungen
• Verzicht auf Inspektion
• Kosten
• Abschluss
• Höhere Formen der Versicherung “erforderlich”
• Zinsen
• Inspektionsanforderungen
• Hebelwirkung/Vorteil gegenüber anderen
• Kein Papierkram

Risiken - Wollen Sie mehr Risiko als eine Bank “unterstützt”? Wollen Sie den Vorteil in einem Bieterkrieg? Nur Bargeld, keine Inspektion, kein Papierkram - Dinge, mit denen sich andere bei Krediten herumschlagen müssen, während Sie einfach unterschreiben können?

Kosten - zusätzlich zu den 3,5% gibt es tonnenweise andere “Kosten”, die bedeuten, dass Sie “mehr” als die 8% verdienen müssen, um kostendeckend zu arbeiten. Von Abschlusskosten bis hin zu Steuern auf die 8%, die Sie verdienen. Von Inspektionsgebühren bis hin zu Säumniszuschlägen. Alles Kosten, die Sie im Vergleich zu den verfügbaren “Investitions”-Optionen, die Sie vielleicht bekommen oder auch nicht, einkalkulieren müssen.

Andere ähnliche Listen existieren, wie zum Beispiel dieser Penny Hoarder Artikel

Reasons to use cash:
1. You Can Negotiate a Better Purchase Price
2. You Avoid the Hassle of a Mortgage
3. You Can Close Faster
4. Your Credit Report is Not an Issue
5. You Save Money on Interest
6. You Save Money on Closing Costs
7. You Save on Future Costs
8. You’ll Have Permanently Lower Housing Costs
9. Your Home May Be Easier to Sell
10. You’re Unlikely to Ever Lose Your House

Problems With Paying Cash
1. You tie up a lot of money in one asset class
2. You give up a degree of liquidity
3. You give up leverage

The Verdict
It all depends on your particular situation and goals

Ich weiß, dass dies eine unpopuläre Idee ist, also lassen Sie mich vorausschicken, dass ich kein Profi bin und dies nur meine Meinung ist.

Ich habe diese Option auch schon ein paar Mal in Betracht gezogen. Macht es Sinn, die Kredite komplett zu tilgen oder sie weiter zu bezahlen und diese Mittel anderweitig zu investieren. Ich muss diese Antwort aufteilen, weil es ein paar Dinge gibt, die ich im Kopf habe.

1. Ich habe mehrere Investitionen, wie viele hier, und das, was ich an ihnen am meisten liebe, ist das reduzierte Risiko. Ich versuche immer, das Risiko zu reduzieren, wenn die Dinge nach Süden gehen.

2. Mein zweiter Punkt ist, was Sie TATSÄCHLICH jeden Monat sparen. Sagen wir, ich habe eine Hypothek von 1300 im Monat. Natürlich besteht diese Hypothek nicht nur aus Zinsen und Tilgung. Sie besteht auch aus Abgaben für Steuern und Versicherungen.

Der einzige Vorbehalt hier ist, dass ich empfehlen würde, mindestens eine zusätzliche Hypothekenzahlung pro Jahr zu leisten. Wenn Sie nur eine zusätzliche Zahlung pro Jahr leisten, wird Ihr 30-Jahres-Darlehen auf etwa 17 Jahre reduziert, was die Höhe der Zinsen, die Sie zahlen, erheblich verringert. Der größte Trugschluss, den ich bei Leuten sehe, ist, dass sie ein Haus für 100.000 kaufen, 30 Jahre lang darauf zahlen, am Ende 2,5 Mal so viel dafür bezahlen und es dann für 200.000 verkaufen, weil sie denken, sie hätten einen großen Gewinn gemacht.

Stellen Sie nur sicher, dass Sie nicht Ihr ganzes Geld in das Haus stecken. Hypotheken mit großer Anzahlung sind in der Regel sehr günstig, viel günstiger als ein typischer Autokredit zum Beispiel. Es könnte also klug sein, die Hypothek aufzunehmen und das Geld zu haben, um zwei Jahre später ein neues Auto/Boot/was auch immer zu kaufen, anstatt einen Kredit aufnehmen zu müssen oder zu warten, bis Sie genug gespart haben.

Wenn Sie natürlich genug Geld für das Haus und für absehbare zukünftige Anschaffungen haben, brauchen Sie die Hypothek nicht.

Ich werde besser schlafen wissen…..

Ich werde das wörtlich nehmen. Fall abgeschlossen.

Man kann alle Arten von Mathematik anbieten, Analysen des Marktes im Laufe der Zeit, etc. Oder meine eigene Erfahrung, Retired, With Mortgage , in der ich dokumentiert habe, wie meine Entscheidung, mit der Hypothek zu gehen, für mich richtig war. (Beachten Sie, bei mir ging es nicht genau um Hypothek/keine Hypothek, sondern um einen Blick auf die Rendite meines Rentenkontos im Vergleich zu den Hypothekenkosten). Die Tatsache, dass die Marktrendite im besprochenen 15-Jahres-Zeitraum deutlich höher war als die Hypothek, war insofern interessant, als dass der Zeitrahmen 2 große Crashs beinhaltete, darunter die Dotcom-Blase und die große Rezession.

Das ist es, was Ihre “Freunde” Ihnen wahrscheinlich sagen werden. Die Mathematik.

Wenn der Satz, den ich zitiert habe, wahr ist, ist das potenzielle zusätzliche Geld es nicht wert. Die einzige Sorge, die ich mit dem Kauf eines Hauses mit Bargeld teilen würde, ist, dass Sie einen richtigen Notfallfonds eingerichtet haben. Ein Budget ohne Hypothekenzahlung ist großartig, aber wie Sie anmerken, müssen Sie immer noch Grundsteuer und Versicherung bezahlen.

Zuletzt wirkt die Hypothek für einige als Zwangssparen. Sehen Sie es mal so: Sie haben $XXX, eine Summe, die ich als “Altersvorsorge” bezeichnen würde, wenn ich sie in der Bilanz sehen würde. Ein großer Batzen davon wird ausgegeben. Ich würde vorschlagen, dass Sie die Nicht-Hypothekenzahlung, die nicht jeden Monat fällig ist, nehmen und dieses zusätzliche Geld auf das Rentenkonto leiten, und es nicht einfach als zusätzliche Ausgabe ins Budget rutschen lassen.

• Am Ende des Tages scheint mir der Kauf des Hauses in bar klüger zu sein, was effektiv dasselbe ist, wie eine garantierte Rendite zu erhalten, die dem entspricht, was ich sonst an Zinsen für die Hypothek zahlen würde.

• Für das Protokoll, mein Hauptgrund für den Kauf des Hauses in bar ist emotional, nicht finanziell. Ich schlafe besser, wenn ich weiß, dass ich, falls ich meinen Job verliere, nicht viel darüber nachdenken muss, das Haus zu verlassen, weil meine einzigen größeren monatlichen Ausgaben die Grundsteuer sind

Das sind zwei gute Gründe, ein Haus direkt zu kaufen, wenn Sie können. Bei beiden geht es darum, das Risiko zu reduzieren. Für einen Hedge-Fonds ist es sinnvoll, Risiken einzugehen, um die Rendite zu steigern. Für die meisten Menschen, die nicht sehr wohlhabend sind, macht es Sinn, das Gegenteil zu tun. Risiko hat mehrere Kosten - die Kosten für Stress und Sorgen, die Kosten für die Energie, die Sie aufwenden müssen, um Probleme zu lösen, wie z. B. pleite zu sein, die Kosten, wenn Sie gezwungen sind, umzuziehen oder einen weniger idealen Job anzunehmen. Deshalb gibt es Versicherungen.

Wie Sie anmerken, hätte die Verrechnung von Zinszahlungen mit der Steuer ein gutes Gegenargument sein können, aber es gilt nicht mehr.

Man muss tatsächlich eine Rendite auf die Investition erzielen, die größer ist als der Hypothekenzins plus die Steuern auf die Investition. Wenn es sich nicht um eine langfristige Investition handelt, müssen Sie den Prozentsatz Ihrer Grenzsteuerklasse verwenden (ich habe jedoch 20 % verwendet, um die Investitionsalternative zu schonen).

Man muss auch eine “Risikoprämie” auf die (nicht garantierte) Investition verdienen. Keine Investition kommt mit null Risiko, es gibt Möglichkeiten, das Risiko zu mindern oder zu reduzieren (und dann passiert AIG). Garantien erfordern eine Gegenpartei, und sie erfordern eine Zahlung, um das Risiko zu akzeptieren. Nehmen wir an, die effektiven Kosten für das Risiko betragen 10 % (können Sie wirklich eine hohe Rendite mit geringem Risiko erzielen? lesen Sie über ‘Beta’ und ‘Alpha’), aber wahrscheinlich liegen sie näher bei 25 % (langfristig).

Dann müssen Sie mehr als die Nettorendite erwirtschaften,

RateOfReturn * (1.0 - TaxRate) * (1.0 - RiskPremium) > MortgateRate
RoR * (1.0 - .2) * (1.0 - .1) > MorgageRate

Oder

RoR > MortgageRate / 0.80 / 0.90 = 3.5 * 1.25 * 1.11 = 3.5 * 1.385
RoR > MortgageRate / 0.80 / 0.75 = 3.5 * 1.25 * 1.33 = 3.5 * 1.667

Abhängig von Ihrem Anlagerisiko müssen Sie vielleicht 5,5-6,5% erwirtschaften, um die Rendite zu erreichen. Und es lohnt sich nicht, gleichmäßig zu verdienen, also wollen Sie etwas verdienen (daher das ‘>’-Zeichen), nehmen wir an, dass Sie 10%-20% verdienen wollen, wie viel höher muss RoR sein? [Übung für den Leser: wie hoch muss der RoR bei 20% Steuern, 25% Risiko und 20% Ertrag sein?]

• Sie werden so oder so eine Wohngebäudeversicherung kaufen.
• Sie sparen viele Hypothekenkosten (Gutachten, Treuhandkonto, u.a.)
• Sie haben einen Verhandlungshebel beim Kauf (könnte 5%-10% wert sein)

Da Sie ein Haus gekauft und bar bezahlt haben, nehmen Sie an, Sie wollen ein Mietobjekt kaufen? Jetzt können Sie dieses Mietobjekt mit gehebeltem Geld kaufen (es ist eine Investition), und es ist einfacher, einen Kredit aufzunehmen, weil Sie ein niedrigeres Verhältnis von Schulden zu Einkommen haben.

Die sicherste Investition, die Sie kaufen könnten, ist ein Geldmarkt, FDIC-versichert bis $250K, der welchen Zinssatz zahlt? Wie hoch ist der aktuelle Zinssatz, der von Anleihen mit A*-Rating gezahlt wird?

Wissen Sie, an wie vielen Tagen in den letzten 100 Jahren der Börsendurchschnitt (der 80 % der professionellen Investmentfondsmanager schlägt) im Vergleich zum Vortag nach oben geschlossen hat (und an wie vielen Tagen er nach unten geschlossen hat)?

Es gibt hier bereits viele gute Antworten, aber es gibt etwas, das vielleicht angemerkt werden sollte: Eine Wertsteigerung Ihres Hauses ist weniger sicher als eine Wertsteigerung Ihrer Investitionen.

Während die meisten Argumente für den Kauf über eine Hypothek im Vergleich zum Barkauf darauf hinauslaufen, dass die Gesamtrendite von Investitionen höher ist als die Hypothekenzinsen, gibt es auch den zusätzlichen Vorteil der Diversifizierung Ihres Vermögens.

Schauen wir uns einen Ihrer Punkte an:

Am Ende des Tages scheint es mir klüger, das Haus in bar zu kaufen, was effektiv dasselbe ist, wie eine garantierte Rendite zu erhalten, die dem entspricht, was ich sonst an Zinsen für die Hypothek zahlen würde - was wiederum viele Tausende von Dollar im ersten Jahr, in dem ich das Haus besitze, wären.

Es stimmt zwar, dass Sie bei den Zinszahlungen sparen würden, aber der Wert Ihres Hauses könnte sich auch verringern. Und obwohl es durchaus möglich, wenn nicht sogar wahrscheinlich ist, dass der Wert des Marktes als Ganzes ebenfalls sinkt, sind Sie einem viel größeren Risiko ausgesetzt, wenn Sie Ihr gesamtes Geld in einem einzigen Vermögenswert haben, anstatt es zu diversifizieren.

Es gibt auch Nicht-Markt-Risiken, die dazu führen können, dass ein Haus an Wert verliert, von denen viele typischerweise nicht durch eine Hausratversicherung abgedeckt sind. Beispiele hierfür sind:

• Größere bauliche Mängel
• Schimmelpilzbefall
• Rechtliche Probleme
• Termiten
• Überschwemmung

Diese Risiken sind zwar nicht das Ende für den Wert Ihres Hauses, können aber den Wert der Immobilie erheblich mindern und/oder den späteren Verkauf des Hauses erheblich erschweren. Während so etwas wie Termitenschäden, Überschwemmungen oder Schimmelpilzbefall Sie wahrscheinlich immer noch Geld für Reparaturen mit einer Hypothek kosten würde, könnten Sie, wenn Sie den Großteil Ihres Bargeldes für ein Haus ausgeben, am Ende mit viel weniger Bargeld dastehen, nachdem Sie die Reparaturen bezahlt haben.

Während Sie bei einer Hypothek immer noch mehr Nettowert verlieren können, wenn Ihr Haus an Wert verliert (da Sie immer noch den gleichen Betrag an Zinsen zahlen müssen), würden Sie immer noch einen größeren Barwert haben, als wenn Sie Ihr gesamtes Bargeld für das Haus ausgegeben hätten.

Außerdem macht es die Tatsache, dass der größte Teil Ihres Wertes in einem Haus steckt, im Gegensatz zu Bargeld oder anderen Vermögenswerten, erheblich schwieriger, Ihre Verluste überhaupt zu realisieren: Wenn Ihr Haus einen großen Teil seines Wertes verliert, müssen Sie es immer noch verkaufen, um Bargeld zu erhalten. Und ein Haus zu verkaufen ist viel schwieriger als andere Formen von Wertpapieren wie Aktien, Anleihen oder Fonds zu verkaufen.

Das Fazit: Wenn Sie ein Haus in bar kaufen, stecken Sie effektiv Ihr ganzes Geld in einen einzigen Vermögenswert. Ein kluger Investor würde nicht empfehlen, sein ganzes Geld in eine einzige Aktie oder sogar in einen einzigen Markt zu stecken. Einen großen Teil Ihres Wertes in einen einzigen Vermögenswert zu stecken, ist keine sehr gute Idee, selbst wenn dieser als Wohnsitz dient.

Eine alternative Möglichkeit: Nehmen Sie eine Hypothek auf die Immobilie auf, in der Sie wohnen wollen, und kaufen Sie mit Ihrem Bargeld eine andere Immobilie und vermieten Sie diese. Sie sollten in der Lage sein, genug Mieteinnahmen (nach Kosten) zu erzielen, um die Kosten für die Hypothek zu decken. Sobald die Hypothek abbezahlt ist, haben Sie dann zwei Immobilien.

Natürlich müssen Sie eine vermietbare Immobilie kaufen und sie bewohnt und instand gehalten halten, aber alle guten Investitionen erfordern Arbeit.

Ich kaufe ein Haus (um selbst darin zu wohnen) und kann es mir leisten, es in bar zu kaufen. Die meisten meiner Investorenfreunde sagen mir, dass dies eine dumme Idee wäre, weil ich mehr an Zinsen verdienen könnte, wenn ich das Haus mit einer Hypothek kaufen und den Rest meines Geldes investieren würde.

Meine Frage hier ist, wollen Sie das Haus als Investition oder als Ort zum Leben kaufen?

Ich bin in London UK und besitze ein Haus. Ich möchte umziehen. Ich habe wahrscheinlich drei Orte gefunden, an die ich in vier Jahren umziehen möchte. In jedem Fall, bevor ich den Verkaufsprozess abschließen konnte, tauchte innerhalb einer Woche ein Barkäufer auf und schloss den Verkauf ab. Verkaufs-Kauf-Ketten können Monate dauern. Ich würde vorschlagen, dass Sie, wenn Sie einen Sofortkauf machen können, einen Ort finden, an dem Sie aus irgendeinem Grund leben wollen. Ich habe Mietkauf und Kauf zur Miete aus finanziellen Gründen in Betracht gezogen, aber mein eigenes Haus ist der Ort, an dem ich leben möchte.

Bargeld zu bezahlen ist besser, weil es normalerweise ein Fixer-Upper ist, den man für einen guten Preis bekommen kann, oder durch den Sheriff-Verkauf oder durch den Verkauf von Sozialwohnungen, wir sind im Grunde Bargeld ist König… durch meine eigene Erfahrung kaufst du mit Bargeld, bekommst einen guten Preis, und dann lebst du in dem Haus, das du gerade gekauft hast, und du bringst es in Ordnung, während du darin lebst, und entweder hast du einen kleinen Kredit, den du abbezahlst, aber du lebst in dem Haus, das du für Profit in Ordnung bringst, also ist es eine Win-Win-Situation, das ist meine Meinung.

Ein möglicher Grund ist die Hochwasserversicherung. Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie, bei der das Grundstück mehr wert ist als das Haus. Der Hypothekengeber wird, zumindest nach meiner Erfahrung, von Ihnen verlangen, dass Sie eine Hochwasserversicherung für den ausstehenden Saldo der Hypothek abschließen, und nicht für den Wiederbeschaffungswert des Hauses.

PS: Um das Ganze etwas zu verdeutlichen, müssen Sie sich die Gesamtkosten der Hypothek ansehen, nicht nur den angegebenen Zinssatz. Es kommen oft verschiedene Kosten hinzu, wie z.B. PMI, wenn man mit weniger als 20 % Anzahlung kauft, oder in meinem Fall die erforderliche Flutversicherung, die weit über dem Wiederbeschaffungswert des Hauses lag. (Und natürlich gibt es auch mögliche Vorteile, wie z.B. abzugsfähige Zinsen.) In meinem Fall war die ursprüngliche 4,5%-Hypothek effektiv näher an 6%, was bedeutete, dass es (zeitweise) vernünftiger war, die Hypothek abzubezahlen, als in einen, wie ich dachte, überhitzten Markt zu investieren.

*Zu Recht, wie sich herausstellte, denn die Zeiten waren etwa 2005-07.