Warum steigt die Miete in einem Wohnkomplex, in dem mehrere Einheiten unvermietet sind?

Sie nähern sich wahrscheinlich einer bekannten geschäftigen Neu-Mieter-Saison. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Miet- und Wohnungspreise steigen, wenn der Sommer naht, da viele Familien in dieser Zeit umziehen. Die Schule ist aus und vielleicht möchte die Familie, dass die Kinder die Schule wechseln oder das Schuljahr nicht unterbrechen. Leute, die direkt nach dem Schulabschluss eine Wohnung gefunden haben, haben Mietverträge, die im Mai oder Juni enden, und sie sind vielleicht auf der Suche nach einer neuen Wohnung.

Sie geben auch nicht an, woher Sie wissen, dass der Komplex als Ganzes nicht gut ausgelastet ist. Wenn andere Einheiten vermietet werden und die Gesamtverfügbarkeit sinkt, dann ist es nur natürlich, dass die Preise steigen. (Ich denke bei diesem Szenario an einen größeren Apartmentkomplex).

Vielleicht sind ihre Betriebskosten gestiegen und sie müssen das ausgleichen und können es sich nicht leisten, eine Einheit ein ganzes Jahr lang zu diesem Preis zu vermieten. Vielleicht gehen sie das Risiko ein, dass sie einen Monat leer stehen, aber 12 darauffolgende Monate zu einer höheren Rate haben, als sie es sonst hätten.

Eine andere Theorie könnte sein, dass sie herausgefunden haben, dass ihr Preispunkt sie unter begehrtere Mieter bringt. Wenn jemand auf der Suche nach einer Wohnung ist und etwas im Bereich von $1.000 - $1.300/mo sucht, könnte eine Wohnung, die für $850 vermietet wird, nicht auf dem Radar erscheinen. Vielleicht ist das Gegenteil der Fall und es bewerben sich zu viele Leute, weil sie in die Preisspanne von Leuten mit niedrigeren Budgets fallen.

Oder, wie RonJohn kommentierte, vielleicht sind sie einfach dumm und wissen nicht, was sie tun. Es gibt viel zu viele Variablen, als dass jemand Ihnen eine tatsächliche Antwort geben könnte, ohne mit dem Vermieter gesprochen zu haben. Was mich zu folgendem bringt:

Fragen Sie. Rufen Sie den Vermieter an und sagen Sie: “Ich habe Wohnungen recherchiert und Ihre für $X Betrag gefunden, aber ich sehe jetzt, dass der Preis auf $Y gestiegen ist. Wurden Verbesserungen vorgenommen oder wurde etwas geändert, wie z.B. die Nebenkosten? Ich wäre daran interessiert, die Wohnung zu mieten, aber ich hatte gehofft, im Bereich von $W - $X zu liegen. Wären Sie bereit zu verhandeln?” Wer weiß, vielleicht können Sie die Wohnung zu dem Preis mieten, den Sie sich erhofft haben. Vielleicht könnten Sie im Gegenzug einen 2-Jahres-Vertrag oder eine höhere Kaution anbieten.

Charles Marohn von Strong Towns , ein lizenzierter Stadtplaner, sagte dies, als er die offensichtliche Lösung für hohe Leerstände beschrieb:

Mit einem soliden Verständnis der freien Marktwirtschaft versteht der Entwickler, dass sich Angebot und Nachfrage mit dem Preis im Gleichgewicht befinden. Wenn sich die Einheiten bei 10.000 Dollar pro Jahr nicht füllen, dann muss der Preis niedriger sein.

…

Nehmen wir an, unser Bauträger senkt die Preise um 20 %, so dass die markträumende Mietrate nun 8.000 $ pro Jahr beträgt.

Jetzt nimmt der Bauträger $64.000 pro Jahr ein, statt $70.000 pro Jahr. Das ist in Ordnung. Sie leisten immer noch ihre Zahlungen an die Bank. Sie halten sich immer noch an die Instandhaltung. Ihre Investoren sind nicht glücklich darüber, einen Haarschnitt zu nehmen, aber das ist Teil des Risikos beim Investieren. Also, das ist stabil, richtig?

Nicht wirklich. Kommerzielle Kredite werden in der Regel über 3-, 5- und 7-Jahres-Zeiträume finanziert. Das bedeutet, dass der Bauherr alle paar Jahre den Kredit verlängern muss. Wenn er das tut, wird der Wert des Gebäudes auf der Grundlage der aktuellen Marktmiete berechnet, die in unserem Fall jetzt 20 % niedriger ist.

Anstatt also ein Gebäude zu haben, das $1 Million wert ist, ist Ihr Gebäude jetzt nur noch $800.000 wert. Wenn Sie Ihren nächsten Kredit beantragen, wird die Bank Ihnen nur noch 640.000 $ leihen. Und in einem fallenden Markt könnten sie deswegen ein wenig nervös sein.

Er fährt fort, dass es oft eine viel bessere Option ist, Anreize zu schaffen, wie z.B. eine gewisse Zeit lang mietfrei zu vermieten, anstatt die Preise zu senken, da ein zusätzlicher Anreiz den Wert des Gebäudes nicht senkt. Wenn diese Strategie nicht funktioniert, ist es oft immer noch besser, die Mietobjekte leer stehen zu lassen und “so zu tun, als ob” die Situation stabil wäre, denn andere Maßnahmen geben Ihnen nicht einmal genug Zeit, um eine Chance zu haben, Ihre Investitionen zurückzubekommen.

Bitte beachten Sie, dass dieser Aufsatz in Bezug auf Gewerbeflächen und nicht auf Wohnungen erstellt wurde; es ist jedoch eine Perspektive, die meiner Meinung nach in den anderen Antworten fehlt.

Zusätzlich zu BobbyScons Antwort gibt es noch zwei weitere häufige Gründe, warum ein Apartmentkomplex mit hohem Leerstand seine Preise erhöht:

1. Wenn die meisten derjenigen, die sich für die Miete entscheiden, mehr bezahlen würden, dann macht eine Preiserhöhung Sinn. Dies gilt unabhängig davon, wie hoch die aktuelle Kapazität ist.
2. Der uralte Rabatttrick: Erhöhen Sie Ihre Preise und bieten Sie dann einen zeitabhängigen Rabatt an, um neue Kunden “auszutricksen”, damit sie “heute” kaufen. Eine Erhöhung der Miete ermöglicht es Ihnen auch, X Monate kostenlos anzubieten, ohne dass sich der Umsatz ändert.

Ich kann mir mehrere Möglichkeiten vorstellen:

• Ausnutzung des Kontrasteffekts. Der Anbieter möchte potentielle Kunden vielleicht mit großen Zahlen konfrontieren, um ihnen dann kleinere Zahlen zu präsentieren (vor allem denjenigen, die das Angebot mit einem Lesezeichen versehen haben). Dieser Effekt wird auch im klassischen TV-Marketing verwendet (“Nicht $ 99. Nicht $ 85. NEIN! Jetzt nur für $ 70”).
• Der Anbieter möchte vielleicht die Rabatt-Hervorhebung des Portals ausnutzen: “$ 999 / Monat Jetzt nur $ 799 / Monat!!!”_
• Der Anbieter möchte vielleicht ein anderes Preissegment sondieren, vor allem, wenn er die magischen Dezimalzahlen durchbricht. Denken Sie sowohl an verschiedene demografische Segmente als auch daran, größere Mieter durch das schiere Preisschild anzulocken (denken Sie an Apple oder Porsche).
• Vielleicht war es einfach wieder einmal die Zeit, in der die Preisentwicklung der Inflation entsprechen muss (oder mehr, natürlich). Die Ausgaben des Vermieters könnten gestiegen sein, und im Gegenzug wäre der Preis mit oder ohne einen aktuellen Mieter gestiegen.
• Ich habe seltsame Fälle in Online-Shops gesehen, in denen Verkäufer die Preise drastisch erhöht haben, weil sie nichts auf Lager hatten und darauf boten, dass niemand das Produkt kauft. Warum? SEO, vielleicht. Oder weil sie nicht wusste, wie man den Lagerbestand in der Online-Schnittstelle einstellt, 5 Minuten bevor sie es aufgibt.
• Die anbietende Person hat keinen Anhaltspunkt und probiert wahllos Dinge aus.

Mehr ist möglich.

Die Stadt kann Gesetze zur Mietkontrolle haben, die es nur erlauben, die Miete um einen bestimmten Prozentsatz zu erhöhen, nachdem ein Mieter ausgezogen ist, möglicherweise für einen bestimmten Zeitraum. Vielleicht stand es dem Vermieter früher nicht frei, die Miete zu erhöhen, aber jetzt kann er es tun.

Ich lebe in einer Stadt, in der dies üblich ist, zumindest in den letzten 2 Jahren. Die Antwort kann in einem Fall, in dem die Preise unabhängig von der “unmittelbaren” Nachfrage steigen, sehr einfach sein: erwartete Nachfrage, weil die Leute in die Gegend strömen. Die Konkurrenz dieser einen Wohnung, die ich überprüfte, erhöhte die Preise 4 Mal in einer Woche und war innerhalb von 2 Wochen komplett voll. Die Wohnung, die ich überprüfte, erhöhte die Preise ebenfalls auch ohne unmittelbare Nachfragesteigerung, aber sie wussten, dass sie irgendwann voll sein würden, weil die Leute weiterhin in die Gegend ziehen:

• Keine anderen Wohnungen, Häuser, Eigentumswohnungen, sind verfügbar
• Die Leute könnten weiter weg ziehen, müssen aber höhere Preise für das Pendeln bezahlen und unsere Gaspreise explodieren gerade. Pendeln kostet Gas und Zeit!
• Das Bevölkerungswachstum boomt weiter und es gibt keine Anzeichen für eine Verlangsamung.

Die Wohnung, die ich kontaktiert habe, ist jetzt komplett voll. Es hat einen Monat gedauert, aber es ist passiert.

Passiert das auch in Ihrer Stadt? Ich bin mir nicht sicher, aber es könnte eine Erklärung sein. Es könnten die anderen aufgeführten Möglichkeiten sein.

Sie können den Zustand des Marktes nicht beurteilen, indem Sie sich ein einziges Angebot ansehen. Es ist durchaus möglich, dass Mietwohnungen in dieser Gegend sehr gefragt sind, es ist nur so, dass diese eine Wohnung mehr als sonst leer steht.

Stellen Sie sich vor, Sie haben 10 Äpfel, die Sie für je $1 verkaufen. Gestern haben Sie 5 Äpfel verkauft. Heute sehen Sie, dass andere Apfelverkäufer den Preis auf $2 erhöht haben. Würden Sie das auch tun? Ich meine, Sie konnten die verbleibenden 5 Äpfel gestern nicht verkaufen, also würden Sie allein aufgrund dieser Daten einen Preisnachlass auf Ihre Äpfel geben.

Natürlich, wenn es ein echter Markttrend ist, dass es ein Überangebot an Mietobjekten gibt, wird es nicht lange dauern, bis Sie anderswo ein günstigeres Grundstück finden.

Lassen Sie uns ein paar Zahlen aus der Luft holen:

Der Apartmentkomplex hat 20 Apartments.

15 sind zu $2000/mtl. vermietet. 5 stehen leer.

Gesamteinkommen: $30000.

Alternative 1: Senkung der Miete auf $1400. Alle Wohnungen sind nun vermietet. Aber das Gesamteinkommen beträgt jetzt $28000.

Alternative 2: Erhöhen Sie die Miete auf $2500. 2 Mieter ziehen aus, 13 bleiben. Gesamteinnahmen: $32500

Es sieht so aus, als ob leere Wohnungen dem Eigentümer tatsächlich Geld einbringen! Wer hätte das gedacht?

Diese Zahlen wurden offensichtlich erfunden, um meinen Standpunkt zu verdeutlichen, aber der Standpunkt bleibt bestehen: Gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass leere Wohnungen einen Verlust für den Eigentümer bedeuten.