Praktikabilität einer 30-jährigen Festhypothek im Alter von 55 Jahren

Sie haben zwei Fragen gestellt. Erstens:

Ich verstehe, dass Kreditgeber nicht aufgrund des Alters diskriminieren dürfen, aber gibt es wirklich Daten, die belegen, dass Kreditgeber das nicht tun?

In Anbetracht Ihrer Kennzeichnung der Vereinigten Staaten ist es erwähnenswert, dass der Equal Opportunity Credit Reporting Act, der Fair Housing Act und der Home Mortgage Disclosure Act diskriminierende Kreditvergabepraktiken verhindern sollen. Im Rahmen dieser Vorschriften sind Kreditgeber verpflichtet, Daten über Kreditantragsteller zu melden (sowohl über diejenigen, die bewilligt wurden, als auch über diejenigen, die nicht bewilligt wurden), und die Aufsichtsbehörden suchen im Wesentlichen nach Mustern in den Daten, um festzustellen, ob es eine Diskriminierung auf breiter Front gibt. Die Federal Reserve Bank erstellt jährliche Berichte an den Kongress , diese Berichte enthalten eine Analyse der gemeldeten Daten - das ist wahrscheinlich das, was den Daten am nächsten kommt, die belegen, ob Kreditgeber aufgrund des Alters diskriminieren oder nicht.

Sie haben auch gefragt,

Nehmen wir an, jemand nimmt eine Hypothek auf, wenn er/sie 55 Jahre oder älter ist und einen Job und ausreichendes Vermögen hat (und das Haus verkleinert), was sind die Vor- und Nachteile der Aufnahme einer Hypothek aus finanzieller Sicht?

Die Vor- und Nachteile haben keine inhärente Verbindung zu Ihrem Alter - da alles andere gleich ist, sollten sie die gleichen sein wie die Vor- und Nachteile in jedem anderen Alter.

Natürlich gibt es einige offensichtliche Dinge, die wahrscheinlich nicht gleich sein werden - viele Menschen leben später im Leben von ihren Ersparnissen oder anderen Kapitalerträgen, anstatt für ein Gehalt zu arbeiten. Wenn dies bedeutet, dass Sie über ein festes Einkommen verfügen, kann eine Hypothek tatsächlich etwas sinnvoller sein als andere Formen des Wohnens, da Ihre Zahlung für die Dauer des Kredits festgelegt ist (im Gegensatz zu, sagen wir, Miete - wo der Vermieter die Miete im Laufe der Zeit erhöhen kann, um die Inflation auszugleichen).

Es gibt auch eine erhöhte Wahrscheinlichkeit, dass eine ältere Person stirbt, bevor das Darlehen abbezahlt ist, verglichen mit jemandem jüngeren Alters. Wie sich dies auf Ihren Nachlass auswirkt, wenn dieser an Ihre Erben weitergegeben wird, ist ebenfalls eine Überlegung wert.

In Bezug auf den Hypothekenprozess benötigen Kreditgeber in der Regel einen Einkommensnachweis, um zu zeigen, dass Sie in der Lage sind, den Kredit im Laufe der Zeit zu tilgen. Für jemanden, der berufstätig ist, ist dies leicht durch die Vorlage von Lohnabrechnungen oder Steuererklärungen möglich. Wenn Sie im Ruhestand sind oder bald in den Ruhestand gehen werden, müssen Sie möglicherweise mit Ihrem Kreditgeber zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass Sie einen Nachweis über Ihr Einkommen erbringen und dass dieses über einen längeren Zeitraum stabil bleibt. Im Allgemeinen gilt ein großes Vermögen nicht unbedingt als Einkommensnachweis - vor allem, wenn es sich um liquide Mittel handelt (z. B. Bargeld auf einem Sparkonto). Der Kreditgeber wird wissen wollen, dass Sie einen stabilen Cashflow haben werden, wohingegen es riskanter sein kann, nur einen Haufen Geld zu haben, da nichts Sie davon abhält, alles im ersten Jahr der Hypothek zu verprassen.

Ich bin 56 Jahre alt. Vor einem Jahr beantragte ich einen HELOC. Die Bedingungen waren eine 15-jährige Inanspruchnahme und dann eine 10-jährige Tilgung. Im Endeffekt also ein 25-Jahres-Darlehen.

Ich begann das Gespräch (alles am Telefon, nicht live), indem ich sagte, dass ich im Ruhestand sei und keine W2s vorweisen könne.

Ich wurde fast sofort bewilligt, die Bank machte eine Vorbeifahrtbewertung, und das war’s. Wenn man den Vorruhestand ignoriert, endet der Kredit, wenn ich 80 bin, also weit über den normalen Ruhestand hinaus.

Obwohl es sich um einen HELOC handelte, schreiben die meisten Banken eine Hypothek und verkaufen sie schnell auf dem Sekundärmarkt. Die Bank kümmert sich darum, dass die Details stimmen und nicht das Alter des Antragstellers. In meinem Fall war der niedrige LTV (loan to value) ausreichend. Für einen Hauskauf ist das der Schlüssel, zusammen mit der Verschuldung des Käufers zum Einkommen.

Pro - Sie können dort leben, wo Sie es sich leisten können, auch ohne Vermögenswerte liquidieren zu müssen, um das Haus mit 100% Bargeld zu kaufen.

Contra - es ist eine monatliche Verpflichtung. Viele werden sagen, dass man eine Hypothek so planen sollte, dass sie zeitgleich mit der Pensionierung endet. Meine letzte große Hypothekenrückzahlung fand zu Beginn des Jahres statt, in dem wir in den Ruhestand gingen. Ich nahm eine Laufzeit von 15 Jahren und habe es nie bereut. Noch 7 Jahre, dann sind 15 % unseres Budgets frei.

Denken Sie daran, dass Hypotheken gesicherte Darlehen sind. Die meisten 30-jährigen Hypotheken werden vorzeitig abbezahlt, wenn die Häuser in weniger als 30 Jahren verkauft werden. Die Erwartung, dass der Kreditnehmer die letzte Zahlung 30 Jahre später leisten wird, ist also nicht Teil der Gleichung. Der Kreditgeber kümmert sich hauptsächlich darum, ob (1) der Kreditnehmer sich die monatlichen Zahlungen derzeit leisten kann und (2) die Anzahlung groß genug ist, um zu verhindern, dass das Haus in einem Abschwung “unter Wasser” gerät, was dem Kreditgeber einen Verlust bescheren könnte. Im letzteren Fall gehen sogar Kreditnehmer, die die Zahlungen weiter leisten könnten, stattdessen oft weg (strategischer Zahlungsausfall). Ein 55-Jähriger, der sich verkleinert, hat wahrscheinlich die Mittel für eine große Anzahlung, und das Risiko in der Hypothek wäre minimal, obwohl der Kreditnehmer wahrscheinlich innerhalb von 30 Jahren in Rente geht oder stirbt.

Jede Hypothekenbank im Land ist verpflichtet, der Regierung Informationen über jeden Kreditantrag, den sie entgegennimmt, jede Entscheidung, die sie trifft, und die demografischen Merkmale jedes Kreditnehmers (oder potenziellen Kreditnehmers) im Rahmen des HMDA (Home Mortgage Disclosure Act) zu übermitteln. Alle diese Daten sind öffentlich zugänglich und die Regierung selbst nutzt die Daten, um sicherzustellen, dass Banken nicht aufgrund des Alters oder anderer geschützter Merkmale diskriminieren.

Was die Vor- und Nachteile angeht, so ändern sich diese mit dem Alter nicht wirklich. Viele Menschen bauen ihren Ruhestandsplan auf der Idee auf, dass sie ihre Hypothek abbezahlt haben werden, bevor sie in den Ruhestand gehen, so dass sie weniger Einkommen im Ruhestand benötigen. Aber es ist genauso vernünftig, eine Hypothekenzahlung im Ruhestand einzuplanen und sicherzustellen, dass man genug Vermögen hat, um diese Zahlung zu bewältigen, wenn man aufhört zu arbeiten. Darüber hinaus ist es eine Frage der persönlichen Präferenz und eine Frage, welche Alternative(n) Sie in Betracht ziehen.

Aus Sicht der Kreditgeber spielt es keine Rolle, wann die Hypothek aufgenommen wird; die meisten Darlehen werden refinanziert, von einem anderen Kreditgeber aufgekauft oder Jahre vor Ablauf der 30-jährigen Laufzeit abbezahlt. Die Banken bekommen immer ihr Geld. Aus der Sicht eines Hausbesitzers, wenn es das Leben erschwinglicher macht, dann senken Sie die Zahlung durch eine Refinanzierung. Nach steuerlichen Gesichtspunkten ist es billiges Geld, und wenn Sie im Leben nicht knausern wollen, um alles Ihren Kindern zu hinterlassen, verlängern Sie es und leben Sie.

Früher war die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen ein wichtiger Vorteil einer Hypothek. Der Abzug von Hypothekenzinsen ist jedoch für viele Steuerzahler nicht mehr praktikabel, da die Zinssätze sehr niedrig sind und der neue höhere standardisierte Abzug bedeutet, dass der Standardabzug mehr sein kann als Ihre Zinszahlungen und andere Abzüge. (Das hängt natürlich stark von Ihrem Wohnort ab und davon, wie groß das Haus ist, das Sie brauchen. Dort, wo ich wohne, kann man ein Haus für $35.000 kaufen, aber wenn Sie irgendwo wohnen, wo Anfängerhäuser $500.000 kosten, ist das etwas anderes).

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, könnten Sie das zusätzliche Geld, das Sie nicht für Ihr Haus ausgegeben haben, in der Hoffnung investieren, eine höhere Rendite als den Hypothekenzinssatz zu erzielen. Der Hypothekenzins ist jedoch fest (es sei denn, Sie nehmen eine Hypothek mit variablem Zinssatz auf) und die Rendite, die Sie für Ihre Investitionen erhalten würden, ist variabel, so dass Sie am Ende mehr an Hypothekenzinsen zahlen könnten, als Sie mit Ihrer Investition des nicht für das Haus ausgegebenen Geldes verdienen.

Die meisten 30-jährigen Hypotheken dauern weniger als 8 Jahre, bevor es eine Änderung in ihrem erwarteten Lebenszyklus gibt. Refinanzierung, Umstrukturierung, Auszahlung und … Rückabwicklung. Der Bank macht das nichts aus, sie wird eine Scorecard verwenden, um den Kredit zu genehmigen.

Mit 55 Jahren können Sie auch damit rechnen, irgendwann in den nächsten 20 Jahren zu einem Geldbetrag zu kommen.

Die Laufzeit ist nur ein Attribut. Haben Sie ein bestimmtes Ziel, das Sie stattdessen mit einer Rückzahlung über 10 Jahre erreichen wollen? Denken Sie an Ihren Cashflow.

Andere Länder, vor allem Japan, haben viel längere Laufzeiten und zahlen für eine gewisse Zeit nach der Gründung effektiv nur Zinsen. Besagte Zinsen sind heutzutage ziemlich niedrig.

Eine längere Hypothek setzt auch Bargeld frei, das Sie sonst teuer bekommen könnten. Niemand sonst wird Ihnen zu diesem Zinssatz Geld leihen.

Das Risiko bei einem variablen Zinssatz ist, dass die Zinsen in 10 Jahren höher sein können.

Frame Challenge

Der ganze Sinn von “Downsizing des Hauses” ist es, das aktuelle größere Haus zu verkaufen und ein kleineres Haus zu kaufen.

Während das kleinere Haus vielleicht etwas teurer ist, brauchen Sie trotzdem keine 30-jährige Hypothek.