2015-02-26 17:42:32 +0000 2015-02-26 17:42:32 +0000
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Nachdem ich 80% LTV erreicht habe, weigert sich mein Hypothekengeber, PMI zu entfernen. Gibt es einen Regress?

Ich habe kürzlich mein Haus refinanziert. Zu der Zeit, basierend auf der Bewertung vs. Amortisation fand ich, dass ich mit PMI (private Hypothekenversicherung) für ca. 9 Monate stecken bleiben würde.

Ich habe jeden Monat extra auf die Hypothek gezahlt und nach 7 Monaten hatte ich einen LTV (loan-to-value ratio) von 79%. Juhu! Also rief ich bei Pacific Union an und bat darum, die PMI zu entfernen.

Die Frau sagte, ich müsse einen schriftlichen Antrag einfaxen. Dann fügte sie hinzu, dass mein schriftlicher Antrag wahrscheinlich abgelehnt werden würde, weil mein Konto in den letzten 12 Monaten nicht ordnungsgemäß geführt worden sei. Ich wies darauf hin, dass ich den Kredit erst seit 7 Monaten hatte und noch nie im Verzug war, aber das schien ihr egal zu sein.

Also faxte ich meinen schriftlichen Antrag ein. Dann habe ich mir alle Unterlagen zu meinem Kredit durchgelesen. Nirgendwo stand, dass ich den Kredit 12 Monate lang haben musste.

Nach einer Woche rief ich zurück und sie sagten, es würde noch eine Woche dauern, bis eine Entscheidung getroffen würde.

Also habe ich eine weitere Woche gewartet und angerufen. Sie hatten jetzt nur eine Aufnahme, die sagte, sie seien zu beschäftigt, um einen Anruf entgegenzunehmen, und ich könne eine Rückrufnummer hinterlassen. Ich tat dies und hörte nie zurück. Ich habe jetzt noch zweimal versucht, sie anzurufen. Jedes Mal hinterlasse ich eine Nummer und jedes Mal höre ich nicht zurück. Also habe ich wieder eine schriftliche Anfrage abgeschickt.

An diesem Punkt sind wir schon beim nächsten Monat angelangt und in zwei kurzen Tagen werde ich die PMI für den März bezahlen.

Haben sie irgendeinen Grund, PMI nicht zu entfernen? Ist es nicht staatlich vorgeschrieben, dass PMI bei 80% entfernt werden muss? Fällt jemandem ein Regress ein?

[EDIT] - Ich habe eine Antwort von Pacific Union erhalten. Sie sagen, dass ich nichts unterschrieben habe, um diesen Bedingungen zuzustimmen, wovon ich überzeugt war. Sie sagen, dass diese Bedingungen bei Fannie-Mai-gesicherten Krediten einfach automatisch gelten und es keine Rolle spielt, ob ich über diese Bedingungen informiert war oder nicht. Sie entschieden sich auch, sich nicht hinter der Klausel “keine verspäteten Zahlungen” zu verstecken und sagten stattdessen, dass sie ein Gutachten verlangen, um PMI zu entfernen. Natürlich kostet ein Gutachten $400 und ich werde 78% LTV erreichen, bevor ich so viel extra an PMI zahlen würde. Ich habe jetzt einen Anwalt kontaktiert. Ich werde wieder aktualisieren, welche Meinung der Anwalt hat und ob ich weitermache oder nicht.

[EDIT] - Ich habe eine BBB-Beschwerde eingereicht. Sie haben 30+ Tage gewartet, um zu antworten. In ihrer Antwort geben sie an, dass die erste Frau (und einige SE-Benutzer unten) falsch sind. Der Kredit muss NICHT 12 Monate lang in gutem Zustand sein. Der Kredit muss lediglich keine verspäteten Zahlungen innerhalb von 12 Monaten aufweisen. Sie verstecken sich dann hinter der Anforderung eines weiteren Gutachtens als einzigem Grund, es nicht zu entfernen. Ich habe mich bei Fannie Mae erkundigt, die den Kredit absichert, und mir wurde gesagt, dass dies optional ist, aber der Kreditgeber kann es erzwingen und ich habe keinen Regressanspruch. Außerdem hätten sie eine Broker’s Price Option (BPO) oder ein Wertzertifikat verlangen können, was mich Hunderte weniger kosten würde.

An diesem Punkt kann ich nicht weiter gegen sie kämpfen, weil der Betrag der PMI, den ich bis 78% LTV zahlen werde, gleich oder geringer ist als die Kosten für das Gutachten von $400.

[EDIT] Im August 2015 habe ich 78 % LTV erreicht. Ich rief Pacific Union an, um sicherzustellen, dass die automatische Stornierung der PMI stattgefunden hat. Sie sagten nein, ich müsste das schriftlich beantragen. Das ist ein Verstoß gegen das Bundesgesetz, da es automatisch sein sollte. Sie sagten auch, dass sie es immer noch verweigern würden, weil sie jetzt 24 Monate mit guter Historie haben wollen. Ich habe einen Drohbrief losgeschickt und warte auf eine Antwort. Wenn irgendwelche Anwälte vorbeikommen und dies lesen, würde ich Sie gerne einstellen.

[EDIT] Nach meinem Brief sagten sie, sie würden die PMI entfernen. Das taten sie nicht und ich wurde im September erneut belastet. Ich rief sie noch einmal an und beschwerte mich. Sie sagten, die PMI würde entfernt werden. Im Oktober stellten sie mir dann wieder Geld in Rechnung! Ich rief wieder an. Ich rief wieder an und drehte am Telefon durch. PMI wurde schließlich für November 2015 entfernt. Der erste Monat ohne PMI.
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Antworten (4)

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2015-02-26 17:52:28 +0000

Hier sind einige gute Informationen: http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/private-mortgage-insurance-pmi-30108.html

Das Gesetz besagt, dass Sie die Stornierung Ihrer PMI beantragen können, wenn Sie Ihre Hypothek auf 80 % des Kredits abbezahlt haben, wenn Sie eine gute Zahlungsmoral und die Einhaltung der Bedingungen Ihrer Hypothek nachweisen können, wenn Sie einen schriftlichen Antrag stellen und wenn Sie zeigen, dass der Wert der Immobilie nicht gesunken ist und Sie sie nicht mit Pfandrechten (wie einer zweiten Hypothek) belastet haben. Wenn Sie alle diese Bedingungen erfüllen, muss der Kreditgeber Ihrem Antrag auf Stornierung der PMI zustimmen. http://www.federalreserve.gov/boarddocs/caletters/2004/0405/CA04-5Attach1.pdf

Ein Kreditnehmer hat eine gute Zahlungshistorie, wenn der Kreditnehmer: (1) keine Zahlung geleistet hat, die innerhalb der ersten 12 Monate der letzten 2 Jahre vor dem späteren Zeitpunkt des Kündigungsdatums oder dem Datum, an dem der Kreditnehmer die Kündigung beantragt, 60 Tage oder mehr überfällig war; oder (2) keine Zahlung geleistet hat, die innerhalb der letzten 12 Monate vor dem späteren Zeitpunkt des Kündigungsdatums oder dem Datum, an dem der Kreditnehmer die Kündigung beantragt, 30 Tage oder mehr überfällig war.

(ich lese das so, dass Sie, da Sie keine verspäteten Zahlungen hatten, eine gute Zahlungshistorie haben)

Wenn sie sich immer noch weigern, brauchen Sie einen Anwalt und zwar so schnell wie möglich - schieben Sie es nicht auf. Ein guter Anwalt für Wohnungseigentum kennt das Gesetz, weiß, wie man Abhilfe schafft, und weiß, wie man sicherstellt, dass nichts von Ihrem Geld verschwendet wird.
Quelle
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2015-02-27 00:04:56 +0000

Hier ist, was das Consumer Financial Protection Bureau über die Angelegenheit zu sagen hat (ich habe hier und da ein paar Schlüsselwörter hervorgehoben). Der Link stammt aus dem ersten Kommentar zu dieser Frage, der von Moderator JohnFx geschrieben wurde,

Antrag auf PMI-Kündigung Der Homeowners Protection Act gibt Ihnen das Recht, von Ihrem Kreditgeber die Kündigung der PMI zu verlangen, wenn Sie das Datum erreicht haben, an dem der Hauptsaldo Ihrer Hypothek plangemäß auf 80 Prozent des ursprünglichen Wertes Ihres Hauses fallen wird. Dieses Datum sollte Ihnen schriftlich auf einem PMI-Offenlegungsformular mitgeteilt worden sein, als Sie Ihre Hypothek erhielten. Wenn Sie das Offenlegungsformular nicht finden können, wenden Sie sich an Ihren Kreditgeber.

Sie können diesen Antrag auch früher stellen, wenn Sie zusätzliche Zahlungen geleistet haben, um den Hauptsaldo Ihrer Hypothek auf 80 Prozent des ursprünglichen Wertes Ihres Hauses zu reduzieren.

Es gibt weitere wichtige Kriterien, die Sie erfüllen müssen, wenn Sie die PMI für Ihr Darlehen kündigen möchten:

  • Ihr Antrag muss schriftlich erfolgen.
  • Sie müssen eine gute Zahlungshistorie haben und Ihre Zahlungen regelmäßig leisten.
  • Ihr Kreditgeber kann von Ihnen verlangen, dass Sie bestätigen, dass keine nachrangigen Pfandrechte (wie z. B. eine zweite Hypothek) auf Ihrem Haus bestehen.
  • Ihr Kreditgeber kann von Ihnen auch den Nachweis verlangen (z. B. eine Schätzung), dass der Wert Ihrer Immobilie nicht unter den Wert des Hauses gefallen ist, als Sie es gekauft haben. Wenn der Wert Ihres Hauses gesunken ist, können Sie die PMI möglicherweise nicht kündigen.

Wenn Sie diese Anforderungen erfüllen, muss Ihr Dienstanbieter im Allgemeinen Ihre PMI kündigen, wenn Sie dies beantragen.

Automatische Beendigung der PMI Auch wenn Sie Ihren Kreditgeber nicht um die Beendigung der PMI bitten, muss Ihr Kreditgeber die PMI an dem Tag beenden, an dem Ihr Hauptsaldo plangemäß 78 Prozent des ursprünglichen Wertes Ihres Hauses erreicht. Außerdem müssen Sie Ihre Zahlungen zum voraussichtlichen Kündigungsdatum geleistet haben. Andernfalls wird die PMI erst gekündigt, wenn Sie Ihre Zahlungen auf den neuesten Stand gebracht haben.

Es ist erwähnenswert, dass eine Kündigungsanfrage sich von einer Stornierungsanfrage unterscheidet. Ihr Kreditgeber muss PMI auch dann kündigen, wenn der Hauptsaldo Ihres Kredits nicht tatsächlich 78 Prozent des ursprünglichen Wertes Ihres Hauses erreicht hat - zum Beispiel, weil der Wert Ihres Hauses gesunken ist.

Ursprüngliche Antwort

Sie können die Aufhebung der PMI beantragen, sobald Ihr LTV-Verhältnis 80 % gemäß dem Tilgungsplan erreicht hat, und der Kreditgeber muss dem Antrag stattgeben, vorausgesetzt, Ihr Konto ist in gutem Zustand, d. h. Sie haben keine Zahlungen versäumt oder zu spät geleistet, und Ihr LTVist tatsächlich bei 80 % gemäß dem Tilgungsplan (der den ursprünglichen geschätzten Wert des Hauses verwendet). Sie können die Aufhebung der PMI beantragen, wenn Ihr LTV-Verhältnis 80 % vor dem geplanten Datum erreicht, weil Sie zusätzliche Zahlungen geleistet haben usw., aber der Kreditgeber ist nicht verpflichtet, diesen Antrag ohne weiteres zu bewilligen; der Kreditgeber darf Sie bitten, für ein Gutachten zu zahlen, um sicherzustellen, dass das Haus in der Zwischenzeit nicht an Wert verloren hat und Sie daher tatsächlich bei 80 % LTV sind, und kann den Antrag ablehnen, wenn Sie sich weigern, für das Gutachten zu zahlen, oder wenn das Gutachten zeigt, dass der Wert des Hauses gesunken ist und Sie daher nicht tatsächlich bei 80 % LTV gemäß dem neuen Schätzwert sind. Wenn Ihr LTV-Verhältnis 78% erreicht (Wert gemäß der ursprünglichen Schätzung), ist der Kreditgeber verpflichtet, die PMI zu entfernen, auch wenn Sie dies nicht bereits beantragt haben. Einige Kreditgeber sind in dieser Angelegenheit vielleicht vergesslicher als andere.
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2015-02-26 21:54:43 +0000

Paul, ich muss JBarker zustimmen; die Tatsache, dass 12 Monate in der Regel erwähnt wurden, gibt dem Kreditgeber einen Ausweg. Sie würden argumentieren, dass eine gute Zahlungshistorie rechtlich definiert ist als ein Zeitraum von mindestens 12 Monaten. Wer kann schließlich sagen, dass Sie im 8. bis 12. Monat nicht in Verzug geraten? Ich würde sagen, warten Sie ab, bis das erste Jahr vorbei ist, und schicken Sie ihnen dann eine schriftliche Anfrage per Einschreiben (trauen Sie nicht einmal Faxen). Die meisten Erstberatungen sind kostenlos und es kann sein, dass alles, was er tun muss, ist, einen Schreckensbrief zu schicken. Und schließlich, wenn nichts davon funktioniert und die aktuellen Zinssätze nicht zu hoch sind, sollten Sie vielleicht einen anderen Kreditgeber wählen. Die klingen sowieso wie Idioten, weil sie Ihren Anrufen ausgewichen sind. Viel Glück!
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2015-08-07 19:58:56 +0000

Meine Erfahrung ist, dass Sie ohne eine ordnungsgemäße rechtliche Dokumentation (ein Gutachten), die zeigt, dass Sie unter 80% LTV sind, mit der PMI stecken bleiben.

In meinem Bundesstaat basieren die staatlichen Steuern auf dem Steuerwert des Bezirks, der in der Regel etwa 80% des Marktwerts beträgt und die Marktbedingungen nicht berücksichtigt. Kreditgeber lieben es, den Steuerwert (öffentliche Aufzeichnungen) herauszuziehen und zu behaupten: “Basierend auf dem County Assessor; (den sie für einen Profi auf dem Gebiet halten) ist Ihr Immobilienwert ($X) wert und Ihr Kredit ($X), also ist Ihr LTV ($X) Dieser Ansatz ist eine allgemein akzeptierte Praxis auf dem Gebiet und der Kreditgeber wird diesen Rechtsstreit vor Gericht jedes Mal gewinnen. Ich bin überzeugt, dass sie alle unter einer Decke stecken, aber das ist ein anderer Beitrag

Es gibt zwei Möglichkeiten, dies zu umgehen: 1- Besorgen Sie sich ein Gutachten, das sie zum Nennwert akzeptieren werden. Das kostet Sie $400 im Voraus, es besteht also ein gewisses Risiko, wenn Sie einen Gutachter bekommen, der einen niedrigeren Wert bevorzugt. Ihr Kreditgeber kann auch verlangen, dass er den Gutachter auswählt (bei mir war das der Fall), was wie ein Schwachsinn erscheint - und das ist es wahrscheinlich auch, aber ich hatte Glück und meine PMI wurde fallen gelassen. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditgeber, was er verlangt, bevor Sie loslaufen, um selbst eine Schätzung zu erhalten.

Route 2 ist genauso risikoreich, hat aber weniger Vorlaufkosten. Sie können beim Steuerprüfer einen Antrag stellen, um Ihren steuerpflichtigen Wert auf den tatsächlichen Marktwert anzuheben. Da der Kreditgeber seine Einschätzung als professionell akzeptiert, wird der Kreditgeber Ihre PMI fallen lassen, wenn der Wert erhöht wird, um mehr als 20% Eigenkapital zu reflektieren. Der Gutachter kann für eine Erhöhung Ihres Steuerwertes empfänglich sein oder auch nicht, und selbst wenn er dies tut, gibt es einige Dinge zu beachten. Wenn Ihr Steuerwert steigt, werden auch Ihre Steuern steigen und im Laufe der Zeit weiter steigen. Wenn Sie also in einem Staat mit hohen Grundsteuern leben, werden Sie die 400 Dollar, die Sie gespart haben, und noch mehr, in kürzester Zeit bezahlen. Ihre Nachbarn werden Ihren höheren Wert möglicherweise nicht wohlwollend betrachten, da der Gutachter es für angebracht halten könnte, die Steuern in der Nachbarschaft zu erhöhen, da Sie ihn auf die Tatsache aufmerksam gemacht haben, dass Ihr Eigentum unterbewertet war.

Sie können die Angelegenheit auch rechtlich verfolgen, aber wenn Sie sich nicht an einer Sammelklage beteiligen oder einen Anwalt finden, der bereit ist, pro-bono zu arbeiten, werden Sie $400 ausgeben, bevor Sie herausfinden, ob Sie überhaupt einen Fall haben.

Viel Glück
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