Wenn in einem Haus mit Gemeinschaftseigentum eine Person auszieht und die andere die Hypothek übernimmt, wie wird dann bestimmt, wem welcher Anteil am Ende gehört?

Dies ist etwas, das Sie als Teil einer Partnerschaft mit jemandem entscheiden sollten. Idealerweise haben Sie vor dem ersten Kauf einen detaillierten Vertrag aufgesetzt.

Wenn Sie das Haus bereits gekauft haben und jemand nun bereit ist, auszuziehen, ist es am einfachsten, das Haus zu verkaufen. Wenn das keine Option ist, müssen Sie sich gemeinsam für einen Plan entscheiden und ihn dann schriftlich festhalten.

Ich schließe mich den Antworten der anderen Benutzer an, dass dies vor dem Eingehen der Partnerschaft hätte vorhergesehen und besprochen werden müssen.

Aber um eine mögliche Lösung anzubieten: Wenn die Hypothekengesellschaft Ihnen erlaubt, die gesamte Hypothek zu übernehmen (großes Wenn), könnten Sie den anderen Partner auskaufen. Um zu bestimmen, was ein fairer Buyout wäre, nehmen Sie den aktuellen Wert des Hauses abzüglich der verbleibenden Hypothek, um das aktuelle Eigenkapital zu erhalten. Die Hälfte davon ist der aktuelle Gewinn (oder potenzielle Verlust) jedes Partners und könnte als fairer Buyout betrachtet werden. An diesem Punkt realisiert der Partner alle Gewinne, die in den letzten 5 Jahren gemacht wurden, und von nun an gehört das ganze Haus (und alle zukünftigen Gewinne oder Verluste) Ihnen.

Alternativ könnte Ihr Partner ein vollwertiger Partner bleiben (wenn er/sie es wünscht), bis das Haus verkauft wird. Sie würden das Haus als separates Geschäft betrachten, die Kosten wie bisher aufteilen und jeden Monat eine marktgerechte Miete zahlen (von der Sie die Hälfte zurückerhalten würden).

Eine dritte Möglichkeit wäre, das Haus zu refinanzieren, mit Ihnen als alleinigem Inhaber der Hypothek. Um zu berechnen, wie viel Ihr Partner aus der Transaktion erhalten sollte, können Sie sein/ihr aktuelles Eigenkapital nehmen und die Hälfte der mit der Umfinanzierung verbundenen Kosten abziehen.

Ich würde Ihnen beiden auch empfehlen, zu diesem Zeitpunkt die Hilfe eines Immobilienanwalts in Anspruch zu nehmen, der Ihnen bei der Ausarbeitung einer Vereinbarung hilft. Es klingt so, als ob Sie sich immer noch gut verstehen, also könnten Sie zusammen einen Anwalt aufsuchen; das wäre hilfreich, weil er alle Dinge wissen sollte, auf die Sie in einer solchen Situation achten sollten.

Viel Glück!

Das Eigentum am Haus hängt davon ab, was in der ursprünglichen Urkunde zur Eigentumsübertragung zum Zeitpunkt des Kaufs steht und wie dieses Eigentum in den staatlichen Aufzeichnungen aufgeführt ist, in denen die Eigentumsübertragungsurkunde registriert ist. Hoffentlich sind die beiden Aufzeichnungen konsistent.

In Rechtssystemen, die vom britischen Common Law abstammen (einschließlich der USA), sind die beiden gängigsten Eigentumsformen tenancy in common, was bedeutet, dass, sofern in der Eigentumsurkunde nichts anderes festgelegt ist, jeder der Eigentümer einen gleichen Anteil an der gesamten Immobilie hat und seinen Anteil verkaufen oder vererben kann, ohne die Zustimmung der anderen zu benötigen, und joint tenancy with right of survivorship, was bedeutet, dass alle Eigentümer den gleichen Anteil haben, und wenn ein Eigentümer stirbt, bilden die Überlebenden eine neue JTWROS. Ehegatten besitzen in der Regel Eigentum, insbesondere das Haus, in einer speziellen Art von JTWROS, die tenancy by the entirety genannt wird. Andererseits gilt die Regel, dass, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist, das gemeinschaftliche Eigentum mit gleichen Anteilen die Art ist, wie die Eigentümer die Immobilie halten. Andere Länder haben möglicherweise andere Standardannahmen und/oder haben mehrere andere Eigentumsformen (siehe z. B. hier für die komplizierten Regeln, die in Indien gelten).

Hypotheken sind ein anderes Thema. Die meisten Hypotheken besagen, dass die Hypothekennehmer gesamtschuldnerisch für die Hypothekenzahlungen haften, was bedeutet, dass es dem Hypothekeninhaber egal ist, wer die Zahlung leistet, sondern nur, dass die Hypothekenzahlung in voller Höhe erfolgt. Wenn ein Eigentümer sich weigert, seinen Anteil zu zahlen, können die anderen nicht ihre Anteile an der fälligen Hypothekenzahlung einreichen und der Bank sagen, sie solle den widerspenstigen Miteigentümer auf seinen Anteil an der Zahlung verklagen: Jeder haftet für den unbezahlten Betrag (und kann verklagt werden), und wenn die Bank zwangsvollstreckt, wird der Anteil aller an der Immobilie beschlagnahmt, nicht nur der Anteil, der der widerspenstigen Person gehört. Es ist natürlich möglich, dass verschiedene Miteigentümer getrennte Hypotheken für ihre einzelnen Anteile haben, aber die Rechtslage (einschließlich der Fragen, wessen Pfandrecht primär und wessen sekundär ist) ist kompliziert.

Im Hinblick darauf, wer was über die Jahre des Besitzes bezahlt hat, spielt es keine Rolle, soweit es um die Eigentumsverhältnisse geht. Wenn es sich um eine Tenancy in Common mit gleichen Anteilen handelt, ändert die Tatsache, dass die verschiedenen Eigentümer die Rechnungen (Hypothekenzahlungen, Grundsteuer, Reparaturen und Instandhaltung) in ungleichen Beträgen bezahlt haben, nichts an den Eigentumsverhältnissen der Immobilie, es sei denn, es wird eine neue Urkunde mit den neuen Prozentsätzen eingetragen. Nun, die Miteigentümer können aus Gründen der Fairness untereinander beschließen, dass jegliches Geld, das aus einem Verkauf der Immobilie erzielt wird, entsprechend dem Anteil aufgeteilt werden soll, den jeder während der Eigentümerschaft beigetragen hat, aber das ist ein anderes Thema. Wenn ich ein Käufer einer Immobilie wäre, die als Tenancy in Common betitelt ist, würde ich (oder die Bank, die mir Geld für den Kauf leiht) separate Schecks an jeden Mitverkäufer ausstellen, und zwar im Verhältnis zu den Prozentsätzen, die in der Besitzurkunde aufgeführt sind, und sie darüber nachdenken lassen, ob sie untereinander Geld überweisen sollten, um es gerecht zu machen. (Hier ist Vorsicht geboten! Es könnten durchaus Schenkungssteuern fällig werden, wenn große Geldsummen den Besitzer wechseln).

Die Antwort lautet “es kommt darauf an”.

Wovon hängt es ab?

• Waren die Umstände, unter denen die Person ausgezogen ist, einvernehmlich? War es eine gescheiterte Romanze oder eine geschäftliche Vereinbarung?
• Stehen die Namen beider Personen in der Urkunde?
• Existieren Aufzeichnungen darüber, wer welche Zahlungen geleistet hat?
• Sind Sie willens oder in der Lage, die Immobilie zu liquidieren oder den Anteil der anderen Person auszukaufen?

Wenn es eine Trennungssituation ist, viel Glück. Was auch immer Sie tun, bringen Sie diese Angelegenheit so schnell wie möglich hinter sich.

Machen Sie in Zukunft keine größeren Anschaffungen mit anderen Personen, es sei denn, Sie haben einen schriftlichen Vertrag oder sind verheiratet.

Beide Namen stehen auf der Urkunde, die Immobilie ist also Gemeinschaftseigentum. Sie werden die Unterschrift der zweiten Person benötigen, um die Immobilie verkaufen zu können.

Der ideale Weg, um zu wissen, “was jetzt passiert”, ist, die schriftliche Vereinbarung zu konsultieren, die Sie vor dem gemeinsamen Kauf des Hauses getroffen haben. Die Formel für die Aufteilung des Vermögens bei der Auflösung Ihrer Partnerschaft ist das, was Sie im Voraus vereinbart haben. (In Ihrer Vorab-Vereinbarung hätte stehen können: “Wenn du ausziehst, verlierst du jeglichen Anspruch auf die Immobilie”.) Es klingt so, als hätten Sie das nicht, also müssen Sie eine ( schriftliche ) Vereinbarung mit Ihrem Partner treffen, bevor Sie fortfahren.

Wenn Sie sich nicht einigen können, werden Sie vor Gericht landen, ein Richter wird das Vermögen aufteilen, und die einzigen Gewinner dort sind die Anwälte…

Schauen wir uns das logische Extrem an. Zwei Leute kaufen ein Haus, ohne Anzahlung, mit einer 10-jährigen Hypothek. Einer zieht am Tag nach dem Abschluss aus, und das Mädchen, das übrig bleibt, zahlt die volle Hypothek. Warum in aller Welt sollte diejenige, die gegangen ist, Anspruch auf einen Cent haben? Sie bieten keine Informationen über die Anzahlung oder den gezahlten Betrag während der Zeit, in der beide dort lebten. Das sind die Daten, die benötigt werden, um irgendeine Berechnung durchzuführen.

Dies ist in der Regel eine Frage der örtlichen Gesetze und Vorschriften.

Sobald eine Person auszieht, würde ich eine der folgenden Optionen empfehlen:

• Verkaufen Sie die Immobilie und teilen Sie den Gewinn gleichmäßig auf. Das ist am einfachsten.
• Die Person, die auszieht, auskaufen.
• Vereinbaren Sie jetzt, wie viel die ausziehende Person besitzt. Lassen Sie sich eine schriftliche Vereinbarung dazu geben. Sie können ausrechnen, wie viel des Hauses Sie von der Hypothek zurückgekauft haben, und das zwischen Ihnen beiden aufteilen; Sie könnten auch einen Buchhalter oder Anwalt bitten, bei der Berechnung zu helfen.

Generell gilt: Wenn es klare Aufzeichnungen über alle von beiden Parteien geleisteten Zahlungen, alle mit dem Unterhalt verbundenen Kosten und darüber, wer das Haus wie genutzt hat, gibt, können die endgültigen Eigentumsverhältnisse auch ohne eine klare Vereinbarung fair geklärt werden. Der Aufwand dafür lohnt sich aber in der Regel nicht - selbst wenn es sich um eine gütliche Beziehung zwischen den beiden Eigentümern handelt. Am besten ist es, wenn Sie sich so früh wie möglich darüber einig werden, was Sie vorhaben, und es schriftlich festhalten - wenn Sie vor dem Zusammenziehen noch keinen Vertrag hatten, schreiben Sie jetzt einen auf.

Marktwert und Bewertungen sind zwei verschiedene Dinge. Egal wie freundschaftlich die Vereinbarung über den Kauf und Verkauf erscheint, ohne einen absoluten Verkauf könnte die Zukunft zu beschädigten Beziehungen führen. Ich würde dringend empfehlen, eine Vereinbarung zur Aufteilung des Hauskaufs zu treffen, um Geld zu sparen. Wenn es zu spät ist, verkaufen Sie sofort.