Zocken mich meine Eltern mit diesem Deal ab, der es mir nicht erlaubt, Eigenkapital in meinem Haus aufzubauen?

Es ist ein wenig ungewöhnlich, aber ich denke nicht, dass die finanziellen Bedingungen auf den ersten Blick völlig unvernünftig sind.

Was Sie beschreiben, ähnelt einem nur-Zins-Darlehen, bei dem Sie Zahlungen leisten, die nur die monatlich fälligen Zinsen abdecken, und das gesamte Kapital als eine einzige “Ballonzahlung” zu einem bestimmten Datum fällig wird (in diesem Fall das Datum, an dem die Wohnung verkauft wird). Ihre monatliche Zahlung von $500 auf einen Kapitalbetrag von $115.000 entspricht einem jährlichen Zinssatz von 5,22%, was zumindest nicht völlig wucherisch ist. Mit einer traditionellen Hypothek könnten Sie einen Zinssatz von nur 3% zahlen, wenn Sie ein ausreichendes Einkommen und eine ausgezeichnete Bonität hätten - aber nach dem, was Sie gesagt haben, weiß ich nicht, ob das der Fall ist. Haben Sie die aktuelle Vereinbarung getroffen, weil Sie keinen Kredit von einer Bank bekommen konnten?

Der Hauptunterschied besteht darin, dass die Ballonzahlung nicht fest $115.000 beträgt, sondern “75% des Bruttoerlöses aus dem Verkauf”. Wenn die Wohnung schließlich für 155.000 $ verkauft wird, wären das 116.250 $. Das ist also leicht vorteilhaft für sie (wenn man davon ausgeht, dass “Bruttoerlös” “vor Abzug der Provisionen für die Makler des Käufers oder des Verkäufers oder anderer Kosten für den Verkauf” bedeutet) und somit leicht nachteilig für Sie. Wenn die Wohnung im Wert steigt, ist das eher ein Gewinn für sie und ein relativer Verlust für Sie. Aber es ist auch möglich, dass der Wert der Wohnung sinkt, in diesem Fall ist diese Vereinbarung besser für Sie als eine feste Ballonzahlung. Diese Vereinbarung verhindert also, dass Sie einen größeren Anteil an etwaigen Wertsteigerungen der Immobilie erhalten, aber sie hilft auch, Sie vor etwaigen Verlusten zu bewahren. Das ist wichtig, um im Hinterkopf zu behalten.

Es gibt auch das Problem, dass Sie die Zustimmung des Eigentümers zum Verkauf benötigen. Das ist potenziell problematisch - normalerweise hat bei einer Eigentümergemeinschaft einer der beiden Eigentümer das Recht, den Verkauf zu erzwingen oder den Auskauf zu verlangen. Ich schätze, es hängt davon ab, ob Sie denken, dass Ihre Eltern unter vernünftigen Umständen wahrscheinlich zustimmen würden, oder ob sie darauf bestehen, die Immobilie gegen Ihre Interessen zu behalten.

Es stimmt, dass Sie mit diesem Arrangement kein Eigenkapital aufbauen, und wenn Sie dachten, dass Sie das tun, haben Sie sich geirrt oder getäuscht. Aber lassen Sie uns dies mit anderen Optionen vergleichen.

Wenn Sie sich für eine traditionelle 30-jährige Festhypothek zu 3 % qualifizieren würden, wäre Ihre monatliche Zahlung etwas niedriger ($484), und Sie würden etwas Eigenkapital aufbauen, weil Ihre Zahlungen nicht nur die Zinsen, sondern auch das Kapital reduzieren würden. Aber ein 30-jähriges Darlehen baut anfangs nur sehr langsam Eigenkapital auf - nach 7 Jahren hätten Sie nur etwa $20.000 an Kapital abbezahlt.

Wenn wir davon ausgehen, dass 5,2 % dem Zinssatz entsprechen, den Sie aufgrund Ihrer Kreditwürdigkeit sonst zahlen würden, dann würde Ihre monatliche Zahlung 631 $ betragen. Im Vergleich dazu haben Sie also $130 pro Monat mehr, die Sie sparen oder in was auch immer Sie wollen investieren können - Sie sind nicht gezwungen, es in Ihr Haus zu investieren.

Beachten Sie, dass Sie in beiden Fällen immer noch die Gebühren für die Eigentumswohnung, die Grundsteuer, die Versicherung und die Instandhaltung selbst bezahlen müssen. Wir können diese also genauso gut aus der Betrachtung ausschließen.

Es könnte eine gute Idee sein, herauszufinden, welche anderen Optionen Sie hätten - vielleicht versuchen Sie, ein Zinsangebot für eine traditionelle Hypothek von einer Bank zu bekommen, basierend auf Ihrem Einkommen und Ihrer Kreditgeschichte. Dann können Sie entscheiden, was zu tun ist, unter Berücksichtigung von:

• Ihre finanzielle Situation; wie viel von der monatlichen Zahlung können Sie sich leisten?

• Ihre Beziehung zu Ihren Eltern; werden sie wahrscheinlich vernünftig sein, wenn es darum geht, neu zu verhandeln? Neigen sie im Allgemeinen dazu, Ihre Wünsche zu respektieren? Würde es Ihrer Beziehung schaden, wenn Sie versuchen würden, aus dem Vertrag auszusteigen, und wie wichtig ist das für Sie?

• Inwieweit wollen Sie tatsächlich für Eigenkapital in dieser Immobilie bezahlen? Glauben Sie wirklich, dass es eine gute Investition ist, und haben Sie Beweise dafür?

Ihre Optionen umfassen:

• Versuchen Sie, die Darlehensbedingungen mit Ihren Eltern neu zu verhandeln

• Versuchen Sie, das Darlehen zu “refinanzieren”, indem Sie einen Kredit bei einer Bank aufnehmen und einen vereinbarten Betrag an Ihre Eltern abbezahlen

• Versuchen Sie, den Verkauf der Wohnung zu erzwingen und in ein anderes Haus umzuziehen, indem Sie es auf andere Weise finanzieren

• Konsultieren Sie einen Anwalt, um zu klären, ob die Vereinbarung mit Ihren Eltern rechtlich durchsetzbar ist. Haben sie zum Beispiel ein Pfandrecht auf die Immobilie?

“Abgezockt” ist vielleicht zu stark, da es Absicht impliziert - ich hoffe, es ist nur schlechte Logik oder Terminologie.

Ich würde sagen, bessere Vereinbarungen wären:

• Sie besitzen die Wohnung zu 100% und borgen sich die restlichen 75% durch eine private Hypothek von ihnen. Sie werden entschädigt, wenn Sie die Wohnung verkaufen oder refinanzieren.
• Sie behalten nur einen Anteil von 25%, nennen aber die $500 “Miete” statt einer “Darlehenszahlung”. Sie haben effektiv nur einen 75%igen Anteil an der Eigentumswohnung gekauft und verlangen von Ihnen Miete (idealerweise zu 75% der Marktmiete). Sie können entscheiden, ob Sie auch die Steuern und Gebühren teilen oder einfach alles zahlen, mit einer entsprechenden Mietminderung.

Sich Geld von Familie/Freunden zu leihen, ist immer riskant. Wenn Sie und Ihre Eltern mit der Situation einverstanden sind und zuverlässig Buch darüber führen können, wie viel zu einem bestimmten Zeitpunkt geschuldet wird (und wie viel von den 500 $/Monat Zinsen sind), dann könnte das Darlehen eine gute Option sein. Wenn nicht, und Ihre Eltern das Einkommen aus dem Darlehen nicht brauchen, würde ich die zweite Option empfehlen, da sie viel sauberer ist.

Stellen Sie auf jeden Fall sicher, dass alles schriftlich festgehalten wird und die korrekten rechtlichen Verfahren befolgt werden (genau so, als hätten Sie das Geld von einer Bank geliehen). Das bedeutet, dass Sie entweder eine Hypothek bei der Gemeinde einreichen (Option 1) oder beide Parteien in der Urkunde eintragen lassen und die Eigentumsverhältnisse schriftlich festhalten.

Um zu erweitern, was @fishinear und einige andere sagen:

Die einzige Möglichkeit, es zu betrachten, ist, dass die Eltern investiert haben, weil die Eltern am Ende einen %-Anteil an der Immobilie bekommen und nicht den ursprünglichen Kreditbetrag plus Zinsen. _Es ist eine Investition; es ist kein Kredit irgendeiner Art.

Eine Möglichkeit, dies zu verstehen, ist, sich vorzustellen, dass sich der Wert der Immobilie nach 20 Jahren verdreifacht (oder halbiert). Die Eltern partizipieren so, als hätten sie in 75% des Eigentums an der Immobilie investiert und der OP so, als hätten sie 25% des Eigentums an der Immobilie.

Beachten Sie, dass es bei einem Darlehen einen (sich möglicherweise ändernden) ausstehenden Darlehenssaldo gibt, der zur Beendigung des Darlehens gezahlt werden könnte (um das Darlehen zu tilgen), und es gibt einen vereinbarten Zinssatz, der auf den ausstehenden Saldo berechnet wird - nichts davon trifft auf diese Situation zu; außerdem gibt es bei einem Darlehen keinen %-Anteil an der Immobilie: obwohl die Immobilie zur Sicherung des Darlehens verwendet werden kann, ist das kein Eigentum. Da die Situation keine der Eigenschaften eines Darlehens aufweist, aber dennoch die Eigenschaften einer Investition, haben die Eltern ein %-Eigentum an der Immobilie erworben.

Die Eltern haben in 75% der Immobilie investiert, und der OP mietet_ diese 75% von ihnen für:

• $500/mo, +
• ihren Anteil an den Grundsteuern: 75% * $3500/12 = $218,75/mo, +
• ihren Anteil an den Gebühren für die Eigentumswohnung: 75% * $4000/12 = $250/mo, +
• ihr Anteil an der Versicherung von ungenannt, sagen wir 75% von $700/12 = $43.75, +
• vielleicht ihr Anteil an der Instandhaltung, unbekannt

Die Gesamtmiete, die der OP den Eltern für ihre 75% der Immobilie zahlt, ist dann (mindestens) $1012. 50/mo,

Ein Mietpreis von $1012,50/mo für 75% der Immobilie entspricht einem Mietpreis von $1350/mo für die gesamte Immobilie.

Diese Vereinbarung ist nur dann für beide Parteien fair, wenn der Marktmietwert der gesamten Immobilie $1350/mo beträgt; sie ist unfair für den OP, wenn der Marktmietwert der Immobilie geringer ist, und unfair für die Eltern, wenn der Marktmietwert der Immobilie höher ist.

Natürlich ist _der marktübliche Mietwert der Immobilie im Laufe der Zeit variabel, also müsste die allgemeine Fairness die Mietwerte im Laufe der Zeit berücksichtigen.

Ich habe das Gefühl, dass es sich nicht wirklich um ein Darlehen handelt, wenn ich nie mehr Eigenkapital in der Wohnung aufbauen kann. Verstehe ich etwas nicht?

Nein, es ist kein Darlehen. Sie und Ihre Eltern investieren gemeinsam in eine Immobilie. Außerdem vermieten Sie ihren Anteil an der Investition von ihnen.

Zum Vergleich: Bei einem Kredit sind Sie von Anfang an zu 100 % Eigentümer der Immobilie, so dass Sie als Eigentümer **alle Vorteile und Nachteile sehen würden, da sich der Wert der Immobilie im Laufe der Zeit ändert, unabhängig davon, ob der Kredit abbezahlt wird oder nicht. Der Kreditnehmer schuldet den Kreditsaldo (und die Zinsen), nicht einige % der Immobilie. Ein Kredit kann durch die Immobilie gesichert sein (durch ein Pfandrecht), aber das ist etwas ganz anderes als Eigentum. Typischerweise hat ein Kredit einen Zahlungsplan, der den Kreditsaldo im Laufe der Zeit (stetig) reduziert, so dass Sie ihn schließlich abbezahlen. Mit einem Darlehen gewinnen Sie auf zwei Arten an Eigenkapital - der Betrag, den Sie direkt, frei und unbelastet besitzen: (1) durch die allmähliche Rückzahlung des Darlehens im Laufe der Zeit, so dass der unbelastete Teil der Immobilie wächst, und (2) wenn die Bewertung der Immobilie im Laufe der Zeit steigt, gehört dieser Gewinn an Eigenkapital Ihnen (und nicht dem Darlehensgeber). Beachten Sie jedoch, dass das rechtliche Eigentum von Anfang an zu 100 % Ihnen gehört.

Betrügen mich meine Eltern mit diesem Deal, der es mir nicht erlaubt, Eigenkapital in meinem Haus aufzubauen?

Sie können einschätzen, ob Sie abgezockt werden, indem Sie den Preis von $1350/Monat mit dem potenziellen Mietpreis für die Immobilie im Laufe der Zeit vergleichen (das wird ein Bereich oder eine Kurve sein, und es gibt Immobilien-Websites (wie zillow.com oder redfin.com, andere), die helfen, abzuschätzen, was die marktübliche Miete sein könnte).

Gibt es ähnliche Angebote wie dieses…?

Bei einem einfachen Darlehen hätte der Darlehensnehmer von Anfang an 100 % rechtliches Eigentum, nur dass die Immobilie das Darlehen absichert. Bei einem Co-Investment hingegen gibt es eine Aufteilung der Eigentumsanteile, die von Anfang an festgelegt ist.

Es ist unüblich, Investition und Darlehen gleichzeitig zu haben, wenn sie für einen schrittweisen Wechsel zwischen beiden eingerichtet sind. (Investition und Darlehen können zwar zusammen durchgeführt werden, werden aber in der Regel als komplett getrennte Verträge durchgeführt, ein Darlehen, eine Investition ohne Anpassung zwischen den beiden im Laufe der Zeit).

Sowohl Investition als auch Kredit zu machen, wäre ungewöhnlich, aber sicherlich möglich, würde ich mir vorstellen; das ist hier jedoch nicht der Fall, wie beschrieben. Ich bin nicht vertraut mit Verträgen, die beides tun, so dass das Eigenkapital/Eigentum/Investition im Laufe der Zeit übernommen wird, während gleichzeitig der Kreditsaldo reduziert wird. Vielleicht funktionieren einige Formen von Mietkauf auf diese Weise, etwas, das man untersuchen sollte - dennoch bedeutet Mietkauf normalerweise, dass der Vermieter 100% besitzt, bis der Mieter es zu 100% besitzt, und nicht eine schrittweise %-Übertragung über die Zeit (schrittweise Übertragungwürde Miteigentum für eine lange Zeit bedeuten, etwas, das die meisten Vermieter nur ungern tun würden).

Die Übertragung eines bestimmten Prozentsatzes des Immobilieneigentums erfordert in der Regel die Einreichung von Dokumenten beim County und kann Gebühren nach sich ziehen. Mir sind keine Bezirke bekannt, die eine schrittweise %-Übertragung mit einer einzigen Einreichung erlauben. Dennoch können die Gerichte einen Vertrag anerkennen, der eine solche schrittweise Übertragung außerhalb von County-Filings vorsieht.

Wenn ja, was sollte ich tun?

Erläutern Sie Ihren Eltern die Situation, insbesondere, wie weit die Miete aus dem Gleichgewicht geraten ist. Entscheiden Sie selbst, ob Sie mieten vs. kaufen wollen und wo (diese Immobilie oder eine andere). Wenn Ihre Eltern faire Menschen sind, sollten sie offen für Verhandlungen sein. Wenn nicht, brauchen Sie vielleicht einen Anwalt.

Ich vermute, dass ein Anwalt in der Lage wäre, mehrere Punkte zu finden, mit denen man den Vertrag anfechten könnte.

Auch die anderen Begriffe sind wichtig, nämlich Brutto- vs. Nettoerlös (wie andere anmerken), weil der Verkauf einer Immobilie einen Prozentsatz für den Immobilienmakler und möglicherweise auch einige Steuern kostet.

Und wie die anderen schon gesagt haben, wenn die Immobilie am Ende an Wert verliert, könnte das auch mit einberechnet werden.

Für die Beurteilung der Fairness in dieser speziellen Situation ist es unerheblich, ob ein Bankdarlehen der Miete von 75% von den Eltern vorzuziehen wäre. Außerdem spielen die Kreditzinsen keine Rolle bei der Beurteilung der Fairness dieser Mietsituation (aber natürlich spielen die Zinsen eine Rolle bei der Beurteilung, ob verschiedene Investitionsmethoden und Methoden zur Sicherung einer Wohnung besser sind, z. B. Miete oder Kauf).

Beigesteuert von @Scott: Wenn Ihre Eltern dies als eine Investitionsvereinbarung sehen, wie beschrieben, dann müssen Sie mit ihnen klären, ob die Zahlungen, die an sie geleistet werden, als ein “Auskauf” ihres Anteils betrachtet werden. Dies würde es Ihnen ermöglichen, das von Ihnen angestrebte Eigenkapital aus der Vereinbarung zu gewinnen.

@Scott: Die Bedingungen müssten in diesem Sinne erklärt werden (oder worden sein); dies würde die Festlegung eines Zeitplans und/oder von Raten beinhalten. Das müsste ausgehandelt werden; das ist nicht etwas, was man annehmen oder unausgesprochen lassen könnte. – Erik

Erstens war dies nie ein Arrangement für Sie, um Eigenkapital aufzubauen, dies war ein Arrangement für sie, um auf ein anderes Haus zu spekulieren unter dem Deckmantel, Ihnen eine Lebenslektion wie Verantwortung oder etwas Erfundenes beizubringen.

Der einzige Weg, wie Sie davon profitieren, ist, wenn der Wert des Hauses steigt und Sie es verkaufen. Du bekommst 25% des Erlöses, vielleicht.

Wenn das eine gerechte Regelung wäre, dann würden sie 75% der Grundsteuern und ein wenig mehr für Ihre Instandhaltungsbemühungen zahlen.

Sie werden total verarscht Kumpel. Angenommen, Sie leben in dem Haus für zehn Jahre, können eine normale 30-Jahres-Hypothek und Hauspreise im Durchschnitt bei 3% jährlich erhalten Sie könnten eine Hypothek bei 3,8% zu bekommen, so dass Ihre monatliche Zahlung wäre $ 560 pro Monat. Die Differenz von $60 pro Monat über 10 Jahre beträgt $7200. Da Sie eine konventionelle Hypothek abzahlen, würden Sie nach 10 Jahren 93500 schulden. Darüber hinaus hätte das Haus einen Wertzuwachs von $47000 erfahren. Davon müssten Sie Ihren Eltern $35500 abgeben. Wenn Sie also ein normales Darlehen vermeiden, kostet Sie das zusätzlich $49000.

Wenn ich Ihre Situation richtig verstehe, dann ist die akzeptierte Antwort extrem irreführend und falsch. Ihre Vereinbarung mit Ihren Eltern ist definitiv unangemessen.

Es ist definitiv nicht“ähnlich wie bei einem Nur-Zins-Kredit”. Bei einem reinen Zinsdarlehen, wie Sie es von einer Bank bekommen können, leihen Sie sich einen Geldbetrag, von dem erwartet wird, dass Sie ihn zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft zurückzahlen, oder wenn Sie die Eigentumswohnung verkaufen. Aber Sie zahlen die ursprüngliche Summe zurück, nicht den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs. Für den Zugriff auf das Geld zahlen Sie einen Zins an die Bank. Die Bank erhält ihren Gewinn aus den Zinsen. Die Immobilie dient nur als Sicherheit für den Fall, dass Sie nicht in der Lage sind, Ihre Zinszahlungen zu leisten.

Eine andere Sichtweise ist, dass Ihre Eltern Ihre Eigentumswohnung (einen Anteil) aus Investitionsgründen gekauft haben. In diesem Fall würden sie erwarten, ihre Gewinne aus der Wertsteigerung der Immobilie im Laufe der Zeit zu erhalten. Das sieht Ihrer Situation am ähnlichsten. Zugegeben, das ist risikoreicher für sie, aber das ist es, wofür sie sich entscheiden, zu unterschreiben. Aber in diesem Fall ist es nicht vernünftig, Ihnen auch noch die Zinsen in Rechnung zu stellen, denn das würde bedeuten, dass sie einen doppelten Gewinn erzielen würden.

Wie passt also die monatliche Zahlung von $500 hinein? Wenn es Zinsen sind, dann würde das einen jährlichen Zins von etwa 5,2% ergeben. Dort, wo ich wohne, wäre das heutzutage selbst für eine reine Zinshypothek einer Bank extrem hoch. Aber ich lebe nicht in den USA, weiß also nicht, ob das dort auch so ist.

Ich denke, in Ihrer Situation können die $500 nur als Miete angesehen werden. Ob das für Ihre Situation angemessen ist, kann ich von hier aus nicht beurteilen. Es sollten 75% einer angemessenen Miete für eine solche Wohnung sein. Aber in diesem Fall sollten Ihre Eltern auch für 75% der Instandhaltungskosten der Immobilie stehen, die Sie nicht erwähnen, und für den Großteil der Grundsteuern und Versicherungsgebühren.

Kurz gesagt: Nein, das ist keine vernünftige Regelung. Es wäre besser, wenn Sie versuchen würden, eine Hypothek von der Bank zu bekommen und Ihre Eltern damit auszukaufen.

Ja, Sie werden über den Tisch gezogen. Am Ende werden Sie den vollen Preis für die Eigentumswohnung bezahlt haben, aber trotzdem nur 25 % davon besitzen. Der Anteil Ihrer Eltern an der Wohnung sollte sich verringern, wenn Sie den Kredit zurückzahlen. So wie es jetzt ist, bekommen sie 75 % Ihrer Eigentumswohnung umsonst!

Nein, es ist kein Kredit. Es ist eine Eigenkapitalinvestition.

Betrachten Sie es als ein Geschäft. Die Eltern haben mit 115.000 $ 75 % des Eigenkapitals gekauft und haben Anspruch auf 75 % des Verkaufserlöses, falls Sie das Geschäft eines Tages liquidieren (d. h. das Haus verkaufen).

Die $500 pro Monat sind reine Geschäftseinnahmen und werden als Dividende an Ihre Eltern gezahlt. Stellen Sie sich vor, Sie vermieten das Haus an sich selbst und verlangen eine Miete von $666,66 - davon nehmen Sie 25% zurück und geben den Rest Ihren Eltern.

Wie bei jeder Kapitalanlage besteht das Risiko für sie darin, dass sie den Verlust schultern müssen, wenn der Wert des Hauses sinkt.

Und Sie haben recht, es gibt keine Möglichkeit, Eigenkapital aufzubauen. Das haben Sie bereits an Ihre Eltern verkauft.

Erstens glaube ich nicht, dass Ihre Eltern Sie abzocken, aber Sie sollten sich Ihre Vereinbarung schriftlich geben lassen. Die Tatsache, dass Sie nie mehr als 25% besitzen, spielt keine Rolle. Wenn der Wert der Wohnung steigt, bauen Sie in der Tat Eigenkapital auf. Ihr Anteil am Eigenkapital erhöht sich nicht, aber er verringert sich auch nicht. Wenn die Wohnung zum Beispiel jetzt 300.000 $ wert ist, haben Sie 75.000 $ Eigenkapital. Natürlich, wenn der Wert sinkt, sinkt auch Ihr Eigenkapital.

Wenn Sie $500/Monat an Zinsen zahlen (wie OP oben klargestellt hat) und Sie keine schriftliche Vereinbarung haben, können Sie diese Zahlung wahrscheinlich nicht als Hypothekenzinsen geltend machen, wenn Sie Ihre Abzüge in den US-Bundes- oder Staatssteuererklärungen aufschlüsseln, so dass Sie möglicherweise einen legalen Steuerabzug verlieren (vorausgesetzt, Sie verdienen genug, um aufzuschlüsseln). Sie müssen Ihnen jedes Jahr das richtige IRS-Formular für Hypothekenzinsen aushändigen (Formular 1098). Und sie müssen die $500/Monat als Zinseinkommen in ihrer Steuererklärung angeben. Ein schriftlicher und unterschriebener Vertrag vermeidet Verwirrung und potentielle herzzerreißende Missverständnisse in der Zukunft - und es klingt, als ob Sie jetzt schon einige Zweifel und Verwirrung erleben. Ihr Zinssatz scheint innerhalb der marktüblichen Raten für ein Darlehen mit nur Zinsen zu liegen.

Nehmen wir an, Sie wollten den Anteil Ihrer Eltern an der Eigentumswohnung sofort abkaufen. Würden Sie $115.000 bezahlen oder müssten Sie eine Schätzung einholen, um herauszufinden, was die Wohnung jetzt wert ist? Wenn Sie diese Frage nicht beantworten können, müssen Sie das schriftlich festhalten, damit Sie nicht eines Tages einen Streit darüber haben. Wenn die Wohnung einen erheblichen Wertzuwachs erfahren hat und Sie nur die 115.000 Dollar zahlen müssen, dann ist das ein gutes Geschäft für Sie, denn Sie würden eine viel wertvollere Immobilie für viel weniger kaufen, als sie wert ist. Wenn das die Vereinbarung ist und die Immobilie an Wert gewinnt (keine Garantie, besonders bei Eigentumswohnungen), dann bauen Sie im Wesentlichen Eigenkapital auf. Wenn die Immobilie an Wert verliert und Sie sie verkaufen wollen, dann müssen Sie keine $115.000 bezahlen; sie erhalten dann nur ihren 75%igen Anteil, was weniger ist als die $115.000, die sie investiert haben. Sie würden beide einen Teil Ihrer Investition verlieren, aber Sie hätten all die Vorteile gehabt, all die Jahre in einer schönen Eigentumswohnung zu leben und sie nicht. Sie gehen definitiv mehr Risiko ein als Sie.

Zweitens, wenn Sie $40.000 in bar gespart haben, haben Ihre Eltern Sie wahrscheinlich mit einem guten finanziellen Verstand und einer guten Arbeitsmoral erzogen, also bin ich optimistisch, dass sie gute Absichten für Ihre Zukunft haben. Gehen Sie von dieser Einstellung aus, wenn Sie nach einer schriftlichen Vereinbarung fragen.

Als nächstes sollten Sie sich über Kapitalbeteiligungsvereinbarungen informieren. Es gibt viele Modelle, die Ihnen bei Ihren Entscheidungen helfen werden. Aber Sie sollten einen Immobilienanwalt beauftragen, der Ihnen hilft, eine faire Vereinbarung für beide Parteien zu erstellen.

Ich hatte eine Equity-Share-Vereinbarung für mein erstes Stadthaus. Das ist eine gängige Praxis, und es kostet nicht viel, einen solchen zu erstellen. Es ist das Geld wert, um es richtig zu machen.

Sprechen Sie mit Ihren Eltern, und finden Sie heraus, ob Sie die Schulden reduzieren oder nicht. Finden Sie Käufer, verkaufen Sie die Wohnung jetzt und steigen Sie aus dem Geschäft aus. Natürlich werden Sie warten müssen, bis Sie einen guten Preis dafür bekommen. Kurzfristig haben Sie nicht so viel verloren, aber langfristig werden Sie es.

Nehmen Sie Ihre 25% und verwenden Sie sie als Anzahlung für eine normale Bankhypothek. Lektion gelernt, weitermachen.

Wenn Sie sich ein Darlehen über 115.000 $ über 30 Jahre zu den aktuellen Zinssätzen ansehen, würden Sie eine Zahlung von etwa 500 $ pro Monat haben. Ich würde argumentieren, dass Ihre monatlichen Zahlungen in Höhe von 500 $ auf die gleiche Weise Eigenkapital aufbauen, wie es ein Tilgungsplan für ein Darlehen tun würde.

Ist Ihre Vereinbarung schriftlich? Wenn ja, können Sie nichts tun, außer sie stimmen zu. Wenn nicht, dann schreiben Sie einen Vertrag über ein Darlehen in Höhe von 115.000 $, das Sie über 30 Jahre mit 500 $ pro Monat zurückzahlen werden, mit dem Tilgungsplan. Das wird zeigen, wie viel Eigenkapital Sie im Laufe der Zeit aufbauen. (In den ersten 10 Jahren ist es nicht viel!) Beachten Sie, dass in einigen Staaten ein Immobilienvertrag schriftlich abgeschlossen werden muss, da er sonst von beiden Parteien angefochten werden kann.

Was auch immer Sie tun, lassen Sie sich etwas schriftlich geben, sonst landen Sie wahrscheinlich entweder vor Gericht oder werden für die nächsten Jahrzehnte verbittert sein.

Im Grunde haben Sie 25 % der Eigentumswohnung für 40.000 $ gekauft, und Ihre Eltern haben 75 % der Eigentumswohnung für weitere 115.000 $ gekauft. Wir stellen uns für einen Moment vor, dass nicht Sie in der Wohnung leben, sondern eine nicht verwandte Person, die Miete zahlt.

Sie zahlen $7.500 pro Jahr für Steuern und Gebühren, plus $6.000 pro Jahr, also verlassen $13.500 Ihren Geldbeutel. Wenn $15.500 pro Jahr eine angemessene Miete wäre, dann würden die Steuern und Gebühren davon bezahlt werden, es blieben $8.000 übrig, von denen Sie 25% = $2.000 bekommen würden. Wenn Sie es offiziell “vermieten” würden, würden Sie $15.500 pro Jahr zahlen und $2.000 zurückbekommen, also wieder $13.500, die Ihre Brieftasche verlassen. Sie sind also finanziell in genau der gleichen Situation, wie wenn Sie $15.500 Miete zahlen würden.

Frage: Sind $15.500 im Jahr oder $1.290 im Monat eine angemessene Miete für Ihre Eigentumswohnung? Wenn ein Nachbar seine Eigentumswohnung mietet, zahlt er oder sie dann $1.290 oder mehr oder weniger? Könnten Sie die gleiche Wohnung für das gleiche Geld mieten? Wenn $1.290 die richtige Miete ist, dann ist alles in Ordnung. Wenn die Miete niedriger sein sollte, dann zahlen Sie zu viel. Wenn die Miete höher sein sollte, dann machen Sie Geld.

Denken Sie daran, dass Sie auch gewinnen, wenn die Mieten in Zukunft steigen.

Der Zeitpunkt, sich damit zu befassen, ist, bevor Sie die Eigentumswohnung gekauft haben, nicht jetzt. Sie sind vermutlich erwachsen. Ihre Eltern haben es Ihnen offenbar ermöglicht, ein eigenes Dach über dem Kopf zu haben, und zwar zu einem Preis, der wahrscheinlich unter den Mietpreisen liegt (aber ich kenne Ihre Gegend nicht, kann es also nicht sagen). Aus ihrer Sicht haben sie dir damit vielleicht einen Gefallen getan und sich selbst eine Investitionsmöglichkeit verschafft. Was würden sie sonst mit diesem Geld machen, und zwar mit einer höheren oder niedrigeren Rendite und mit einem größeren oder geringeren Risiko? Wo und wie würden Sie sonst leben? Noch wichtiger: Wenn Sie nicht mit ihnen darüber reden können, haben Sie größere Probleme als Geld.

Sind Sie in den Vereinigten Staaten?

Gibt es eine Art schriftliche Vereinbarung, dass das Geld, das Ihre Eltern in das Haus eingezahlt haben, ein Darlehen ist, das zurückbezahlt wird?

Ich nehme an, dass die Urkunde für das Haus auf Ihren Namen lautet und Ihre Eltern kein Pfandrecht auf die Immobilie haben?

In den Vereinigten Staaten gehört das Haus zu 100% Ihnen, vorausgesetzt, es gibt kein Pfandrecht und Ihre Eltern sind nicht auch auf der Hypothek. Nun würde ich behaupten, dass Sie Ihren Eltern immer noch Geld schulden, aber ohne eine Art von Vertrag klingt es wie ein zinsloses Darlehen, das Sie mit einer Rate von 500$/Monat zurückzahlen werden.

Ihre Eltern könnten versuchen, Sie zu verklagen, und wenn das passiert, empfehle ich Ihnen, einen Immobilienanwalt zu suchen. Es ist unwahrscheinlich, dass sie den Fall gewinnen würden, da es keinen Papierkram gibt und selbst wenn es einen gäbe, ist es unwahrscheinlich, dass er Bestand hat, da er sie (Ihre Eltern) so stark begünstigt.

Nun, wenn Ihre Eltern auf der Hypothek aufgeführt sind oder irgendwie ein Pfandrecht auf das Haus haben, haben Sie ein größeres Problem, da sie technisch gesehen einen Teil der Immobilie besitzen (oder zumindest ein Interesse daran haben) und wenn Sie sich entscheiden, das Haus zu verkaufen, müssten Sie sie mit einbeziehen.

Sie zahlen 5,2 % “Zinsen” auf die 115.000 $ (500 * 12 / 115.000) * 100, aber der Betrag, den Sie zurückzahlen, ist nicht 115.000 $, sondern 75 % des Immobilienwertes beim Verkauf. Ist das richtig?

Eine Hypothek hätte etwa die Hälfte dieses Zinssatzes gekostet und die Ballonzahlung wäre fest gewesen - Sie hätten bei Fälligkeit 115.000 $ zurückbezahlt und Sie hätten es verkaufen können, wann immer Sie wollten

Wie Gnasher729 sagte, wenn Sie es als Miete betrachten, sieht die Situation anders aus, aber der Sinn eines Hauskaufs ist es, keine “nutzlose” Miete zu zahlen, Eigenkapital aufzubauen und hoffentlich einen Kapitalgewinn zu erzielen

Ich würde mit einem Anwalt und möglicherweise einem Buchhalter sprechen (bezüglich der Zahlen)

ja und Nr. sein definitiv nicht wohltätig, da sie Geld von weg von Ihnen aber abhängig von den äußeren Bedingungen bilden, wenn Sie eine Hypothek auf dieser Eigentumswohnung mit nur 35k in den Zahlungen zahlen mussten, um weg zu beginnen, würde es mehr als wahrscheinlich 500 Dollar ein Monat jedoch dort immer ein Punkt sein, wo die Hypothek beenden würde und es dosent Ton wie das geht, der Fall mit Ihnen zu sein, das Ihre Eltern zahlt, also hängt es von ab, wie lang Ihr Gehen, diese Eigentumswohnung zu haben und wie viel Hypothek gewesen sein würde.

Ich würde auf jeden Fall zu einem Anwalt gehen. Es ist eine Form von Betrug, die Ihre Eltern tun. Vergewissern Sie sich, dass es nur IHR Name auf dem Titel des Gebäudes ist, wenn es so ist, dann haben Sie einen GROSSEN Fall gegen sie. Dies ist eine Form des Eigenkapital-Betrugs, bei dem Sie kaum Geld verdienen werden. Sobald Sie ihnen das Geld für das Darlehen zahlen, muss ihr Anteil rechtlich gesehen sinken, so wie Sie es gesagt haben. KONSULTIEREN SIE UNBEDINGT EINEN ANWALT!

Es hängt vom Verkaufspreis ab, aber wenn wir davon ausgehen können, dass die Immobilie mit Gewinn verkauft wird, bekommen sie ein ziemlich gutes Geschäft auf Ihre Kosten. Sie bekommen beide etwa 5,2 % Zinsen auf ihr Geld, plus den Löwenanteil der Wertsteigerung der Immobilie.

Ich würde sagen, dass fair wäre entweder:

1. Sie zahlen 75% der Steuern und Wohnungsgebühren (Sie sind der einzige, der von den Nebenkosten profitiert, also müssen Sie das alleine tragen) und sie bekommen 75% des Bruttoverkaufs, oder
2. Sie geben die Zinskosten für das Geld, das sie zur Verfügung gestellt haben, an Sie weiter (vorausgesetzt, sie mussten es sich leihen, und 5% klingen vernünftig), aber beim Verkauf bekommen sie nur ihr ursprüngliches Kapital (115k) zurück, oder
3. Sie handhaben es wie eine echte Hypothek, bei der Sie jeden Monat Zinsen und einen Teil des Kapitals zahlen, und beim Verkauf erhalten sie nur den Rest des Kapitals zurück (weniger als die ursprünglichen 115.000).

Sie werden in mehreren Punkten abgezockt.

1) 40k sind 26% nicht 25%.

2) Warum sollten Sie ihnen 500$ Miete zahlen? Sie haben einen Anteil an der Immobilie gekauft, sie sollten es finanzieren, wenn sie vorhaben, 75% zu behalten

3) Warum müssen Sie ihnen die 75% bezahlen? warum müssen sie Ihnen nicht die 25% bezahlen?

Sie sind besser dran, wenn Sie einen Kredit für die 75% bekommen und allein gehen, damit Sie Eigenkapital kaufen können.